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1、1房屋征收拆迁法律问题房屋征收拆迁法律问题主讲人：四川苍龙律师事务所 胡俊律师第一章第一章 房屋征收的原则、主体及实施单位房屋征收的原则、主体及实施单位一、房屋征收的原则一、房屋征收的原则第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。二、房屋征收的主体二、房屋征收的主体-政府政府核心问题：新征收条例与原拆迁条例有何区别？ 1、新房屋征收条例与原拆迁条例的区别分析： 变化一：责任主体的变化 新条例则规定了房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府，承担房屋征收与补 偿工作的单位不得以营利为目的，禁止建设单位参与搬迁。 变化二：法律关系的变化 根据新条例规定，征收的法律关系产生于征
2、收人（政府）和被征收人之间，政府 作为当事人一方，不再作为中立的第三方，因而不具有行政裁决权。 变化三：程序的变化 新条例规定，征收程序由政府直接启动，由政府作出房屋征收决定，政府确定的 房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收补偿工作。 变化四：强制执行模式的变化 新条例取消了行政机关自行强制拆迁的规定，由政府申请人民法院司法强制执行， 执行依据是政府作出的补偿决定。 变化五：征收前必须进行维稳评估 新条例把社会稳定风险评估作为房屋征收决定的必经程序，通过风险评估及早发 现征收项目中存在影响社会稳定的隐患，并采取有效措施予以化解，从源头上预防和减少 矛盾纠纷，把问题解决在基层、解决在萌芽状态
3、。 2、房屋征收补偿行政工作体制 首先，房屋征收是政府行为。其次，政府有关部门有相互配合，保障房屋征收与补偿 工作的顺利进行的责任。再次，上级有关部门有监督和指导责任。三、房屋征收实施单位三、房屋征收实施单位-房屋征收事务所房屋征收事务所新征收条例统一称为“某某房屋征收事务所” 。 新征收条例征收事务所不得以营利为目的，人员费用列入项目预算，由政府支付。 新征收条例征收事务所要求应当通过市房屋行政管理部门组织的有关法律知识、业务知识 的培训考核，持证上岗。2第二章第二章 房屋征收决定房屋征收决定一、房屋征收的前提：一、房屋征收的前提：公共利益需要公共利益需要核心问题：符合何种情形才能做出房屋征
4、收决定 1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的 需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减 灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安 居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设 施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 也即是，必须符合上述六种情形，才能列入公共利益需要。 同时，征收条例第九条规定，依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动， 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡
5、规划和专项规划。保障性安 居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。二、房屋征收决定的法律救济二、房屋征收决定的法律救济公告、行政复议、行政诉讼 核心问题：征收决定如何作出？对房屋征收决定不服，如何处理？ 1、 作出征收决定的程序 （1）市、县级人民政府对符合法律规定的征收项目，应当及时作出房屋征收决定。房屋 征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。 （2）市、县级人民政府作出征收决定后，应当及时公告。 （3）征收公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 （4）市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
6、（5）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 （6）因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收 人根据征收补偿方案签订附生效条件的协议。在签约期限内达到签约比例的，补偿 协议生效；在签约期限内未达到签约比例的，征收决定终止执行。签约比例在征收 方案中明确。 2、 不服征收决定的法律救济 （1）行政复议 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议。 （2）行政诉讼 被征收人对市人民政府作出的房屋征收决定不服的，也可以依法提起行政诉讼。三、房屋征收决定的法律后果三、房屋征收决定的法律后果核心问题：房屋征收范围确定后，哪些行为不得实施？ 1、
7、 房屋征收范围内被征收房屋的调查登记 （1）房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组 织调查登记。 （2）被征收人对上述调查应当予以配合。 （3）调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 2、 不得实施的行为3（1）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房 屋用途等不当增加补偿费用的行为。 （2）不当增加补偿费用的行为一般还包括： 建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名； 房屋转让、析产、分割、赠与、租赁、抵押； 新增、变更工商营业登记； 迁入户口或者分户； 以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续； 已依法取得建房
8、批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建； 新增种植、养殖； 其他不当增加补偿费用的行为。 （3）违反规定实施不当增加补偿费用的行为的，不予补偿。 （4）房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续第三章第三章 房屋征收补偿方案房屋征收补偿方案一、补偿方案的制定和修改一、补偿方案的制定和修改核心问题：房屋征收补偿方案如何确定？ 1、 征收补偿方案的拟定和论证 （1）房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。 （2）市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公 众意见。征求意见期限不得少于 30 日。 （3）被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和
9、房屋权属证明在征求意见期限内以书 面形式提交。 （4）因旧城区改建需要征收房屋的征收补偿方案，如果多数被征收人有异议，市、县级 人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方 案。 （5）征收补偿方案一般应当包括以下内容： 房屋征收与补偿的法律依据； 房屋征收的目的； 房屋征收的范围； 被征收房屋类型和建筑面积的认定办法； 房屋征收补偿方式、标准和计算方法； 补贴和奖励标准； 用于产权调换房屋的基本情况和选购方法； 房屋征收评估机构选定办法； 房屋征收补偿的签约期限； 搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限； 受委托的房屋征收事务所名称； 其他事项。 2、 征收补偿方案的公
10、布和备案 （1）市、县级人民政府应当将根据公众和被征收人意见修改后的方案及时进行公告。 （2）市、县级人民政府应当将修改后的征收补偿方案报市征收办4二、征收补偿费及房源的监管二、征收补偿费及房源的监管核心问题：房屋征收补偿款如何发放？安置房源如何落实？ 1、 对征收补偿费用的具体要求 （1）用于货币补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。 （2）用于产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可 要求，并产权清晰、无权利负担。 2、 对征收补偿费用的监管 市房屋征收部门为征收补偿费用的监管部门，对项目征收补偿费用的使用进行监管， 确保资金足额到位，
11、并专款用于征收补偿。 提供房屋产权调换房源的，应当向市房屋征收部门提供房屋来源证明。第四章第四章 房屋征收社会风险评估房屋征收社会风险评估一、房屋征收第三方参与机制一、房屋征收第三方参与机制核心问题：律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件是否具备可行性？ 1、房屋征收社会稳定风险评估必要性、评估方式及内容 （1）必要性：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风 险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。 （2）评估方式：风险评估可通过收集文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证会、 论证会等方式。 （3）房屋征收风险评估一般包括以下内容
12、： 征收项目的基本情况。包括征收计划和征收方案、征收范围内被征收房屋及产权人基本 情况、补偿资金和产权调换房源的落实等有关情况、被征收人选择补偿方式情况。 征收项目的合规性审查。包括征收项目的实施是否符合有关法律法规的要求，是否是为 了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要；是否符合国民经济和社会 发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；保障性安居工程建设、旧城区改建 是否纳入了市、区（市）县国民经济和社会发展年度计划等。 征收项目的准备工作情况审查。包括征收项目实施的各项准备工作是否充分，包括征收 补偿方案是否进行了论证并征求公众意见，征收补偿费用是否及时到位，征收法规
13、政策的 宣传公示是否到位等。 征收项目影响情况分析。包括征收项目的实施是否会引起征收片区内或周边居民的严重 不满，征收补偿是否与同类地区的项目存在明显的不公平；对因征收项目实施产生影响社 会治安和社会稳定的因素，因征收可能引发的其他类型矛盾等问题进行评估预测和分析研 究的相关情况，包括防范对策和预案措施。 征收项目风险防范组织及责任人。包括征收项目风险防范及维护稳定的相关组织机构和 责任人员。 评估结论。风险评估报告应当做出风险存在、中风险和高风险的风险预警评价，并提出 可实施、暂缓实施和不可实施的建议。 2、律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件的必要性及工作内容 （1）必要性：律师作为第三方
14、全程深度介入房屋征收动拆迁案件，把动迁纠纷化解在萌芽 状态，从根本上降低了“维稳”成本。5（2）律师作为第三方参与房屋征收动拆迁案件主要工作内容： 社会稳定风险评估、违法建筑的认定与救济、补偿安置方案的听证； 协助政府部门完善有关规章制度和操作规范，审核相关法律文件的合 法合规性； 协助政府部门做好对房企和拆迁户的法制宣传； 为政府部门事先预见动拆迁改造中可能出现的矛盾纠纷，预测和评估法律风险，并提出 防范措施； 针对已出现的法律纠纷为政府部门提供法律咨询、出具法律意见； 协助政府部门进行事后跟踪总结，做好后续法务工作。 协助政府部门提前介入法制宣传，为棚户改造工作的开展扫除民众思想上的障碍；
15、（如： 集中宣讲、制作并向社区居民发放法律宣传卡册等） ； 在拆迁补偿等事务中，协同政府部门参与必要的协商、谈判和合同签署等； 为政府部门与拆迁单位、拆迁户之间关系的协调发展搭建桥梁，协助政府部门处理争议 与纠纷； 为地区百姓在旧区改造中遇到的法律事务和疑难问题提供法律帮助。二、房屋征收信访矛盾化解二、房屋征收信访矛盾化解核心问题：律师如何协助化解房屋征收动拆迁信访矛盾案件？ 【分析提示】 1、 房屋征收动拆迁信访矛盾案件处理原则 按照“属地管理、分级负责”的原则，积极采取措施，妥善解决历史遗留问题，保护 拆迁当事人的合法权益。及时掌握和化解房屋征收与补偿中出现的苗头性、倾向性问题， 防止矛盾
16、激化，避免因房屋征收与补偿引发非正常上访事件，切实维护社会和谐稳定。 2、 律师协助化解房屋征收动拆迁信访矛盾案件工作内容 （1）全程法律顾问服务。参与政策宣传、咨询，参与矛盾协调、化解。 （2）房屋征收动迁拆信访案件全过程核查，出具核查报告及律师意见。核查征收决定、 征收补偿方案、征收程序等征收全过程是否符合法律规定，被征收人的诉求是否有 依据，并给出化解、中止或终结的律师意见。（3）做好项目的衔接，妥善解决矛盾纠纷 ）各市、县级人民政府及有关部门要强化政治意识、大局意识和责任意识，按照“属 地管理、分级负责”的原则，及时掌握和化解房屋征收与补偿中出现的苗头性、倾向性问 题，防止矛盾激化，避免因房屋征收与补偿引发非正常上访事件，切实维护社会和谐稳定。 要加强舆论引导，妥善应对涉及房屋征收补偿的相关舆情，严防失实报道或渲染炒作。 3、健全征收投诉机制。各区（市）县应设立征收投诉中心，公开投诉电话。被征收人对补 偿标准、安置方案有异议的，可向投诉中心投诉。投诉中心应及时调查核实，并答复当事 人
