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1、xx 保障房房产税等房改政策调查xx 试验场作为统筹城乡综合配套改革试验区之一，“xx 试验”已满三载，其以城乡统筹为目标的房改、户改、土改等一系列“新经济政策”，渐成中国关注的热点。有海外机构甚至把xx 做法总结为“xx 模式”，认为它超越了普遍的区域经济发展模式，有可能为中国未来发展探索出一条新路径。xx 是当代中国社会的一个缩影，xx 试验则代表了当前社会对深水区改革探索的一种期盼。中国的改革，产品市场机制已基本建立，但要素市场机制还远未真正确立。要素市场结构性问题较为突出，土地制度、户籍改革长期得不到突破。改革当然需要突围。“xx 模式”涉及的领域非常广泛，除包括扫黑除恶、唱读讲传等专
2、项行动外，xx 采取的系统性改革制度设计，直逼的正是体制改革的重点深层领域。xx 改革不仅是体现的勇气，更有意义的是心智。比如，创造“零地价”公租房运作模式；比如，国有资产经营收益用于民生事业的“第三财政”实践；再比如，“地票”的发明以及试行把农民的土地经营权化作股权等。xx 的改革也不是没有局限性。解决“钱从哪里来”的“八大投”模式有没有高风险，农民退地是否能完全做到自愿原则等，都值得持续关注。如何在保护农民利益和实现土地的最高收益之间找到平衡点，如何保证“xx 试验”的资金流不出现问题，还在继续考验着xx 管理者的智慧。对进入社会转型全面加速期和社会矛盾集中凸显期的中国而言，如何整体理解“
3、xx 试验”，如何加强中国改革的顶层设计，这都是对眼下和未来中国的拷问。房产税探路的深意房产税探路的深意为什么房价并非最高的 xx，会率先打响房产税改革试点的第一枪？文/财经国家周刊记者 王玉光1 月下旬，xx 召开了两场重要的新闻发布会，而且都和房地产有关：一个是 2010 年开工建设的几个 xx 公租房项目即将登场，2011 年约有 20 万套公租房将陆续进入摇号配租程序，意味着政府开始兑现公租房民生承诺。另一场发布会，是 xx 就试点征收房产税的有关细节做出说明。会议原定 1 月 25 日晚间召开，“因故”推迟至 1 月 27 日晚。就在这场发布会的前一天，国务院常务会议公布了八条房地产
4、市场调控措施，业界称之为“新国八条”。“新国八条”对应条款提到了营业税、土地增值税，对房产税并未提及。xx 不属于高房价区域。目前主城九区房价均价在每平方米 5000 元到 6000 元，连续多年低于周边的成都、贵阳、昆明等省会城市。为什么房价不是最高的 xx，会率先打响房产税改革试点的第一枪？xx 市市长黄奇帆的回答可凝练为两点：一是如果等到房地产市场混乱了、价格高企了再出台，有点贻误战机；二是 xx 是国务院授权的综合配套改革试验区，“试验区本身就应该为国家多做一些综合性的试验”。“加税加税”和和“免税免税”xx 的房产税和公租房，一个是“加税”的政策，另一个享受政府的土地无偿划拨和十余项
5、“免税”优惠。根据 xx 市拟定的房产税征收暂行办法，将对主城九区的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在 xx 市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房，按年度征收税率在 0.5%至 1.2%不等的房产税。xx 对“高档住房”的界定是：“建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价 2 倍(含)以上的住房。”据此，超出的价格越多，缴税越重。目前，xx 拟定的房产税计税依据，是以房产交易价为征税基数。根据国际惯例，一般会以房产评估价计税，这需要一套流程缜密的批量评税技术。黄奇帆表示，未来三五年，xx 也可能会使用评估的方法计税。据了解，xx 推出的房产
6、税改革试点方案，实质上是一个“扩税”改革。根据此前的税法，房产税的征收对象是商业经营性房产。xx 此次则是将征税范围扩大至个人住房。黄奇帆还明确表示，对高端房产征收的房产税，将集中用于公租房建设。虽然相对于过千亿元的公租房建设所需资金而言，目前仅能征收到的“1.5 亿元”左右的房产税不过是杯水车薪，但至少显示出 xx 市住房政策的明确指向“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。xx 当地业内人士则将房产税征收方案形象地称之为“劫富济贫”。就在 xx 房产税试点方案发布的当天，上海也点了一把“火”，同期推出沪版房产税试点方案。与渝版房产税略有不同，上海明确征收对象是“本市居民家庭新购的第二套及以
7、上的住房”和“非本市居民家庭在本市新购的住房”；计税依据方面，试点初期暂以房屋市场交易价格的 70%缴纳；适用税率暂定为 0.6%。与 xx 相同的是，上海也明确房产税收入用于公租房建设。剑指炒房剑指炒房1 月 27 日晚，xx 和上海启动房产税改革试点的消息一经传出，就成为国内几乎所有报纸、网站的头条新闻。曾有财税专家向财经国家周刊记者指出，房产税不过是一个“小税种”，近年来却不断引发“大讨论”。之所以如此，在于人们对房产税调控房价的作用寄予了过度的预期。“这其实是一种集体误读。”在 xx 房产税新闻发布会当天，黄奇帆也坦言，xx 开征房产税“象征意义大于实际意义”，“调整收入分配的意义大于
8、调控房价的意义。”黄奇帆表示，xx 试点开征房产税，大的着眼点是为“健全中国的财税体系”探路。在他看来，完备的社会主义市场经济体系中，财税体制应该既包括生产环节的交易税种，也包括财产环节的持有税种。xx 试行房产税之举，在于完善后者。至于房产税能发挥怎样的调控房价的作用，黄奇帆表示，“最大的作用就是体现在遏制炒房方面。”房产税是对房产持有环节征税，税负成本不能通过交易行为转嫁，因此，虽然“不可能一下子把高房价压下去”，但必定会对高房价起到“遏制和收敛”的作用。在 xx 房产税试点新闻发布会上，黄奇帆数次对“炒房”问题语重心忧。在他看来，炒房最大的贻害，是“会使城市的投资环境恶化，贻误整个经济大
9、局”。就在赴 xx 采访前一个月，财经国家周刊记者曾在中国炒房客的“大本营”温州蹲点调研。所见一幕从侧面印证了黄奇帆的担忧：这个昔日的“中国民营经济之乡”，如今几乎找不到一家不沾染房地产投资的实体企业。打火机、眼镜、服装鞋帽、电器制造等传统加工制造业的大小老板“群体性不务正业”，将大量产业资金用于炒房、炒地，使温州实体产业陷入“空心化”之局，制造业产业转型升级乏力。沿海城市的“前车之鉴”，让眼下正谋求打造“内陆开放高地”的 xx 心有忌惮。就此，有业内人士认为，xx 房产税改革，集中体现了政府“剑指炒房”的决心。弱化改革成本弱化改革成本在黄奇帆看来，要调控房地产，不可能靠“房产税一招儿就点中要
10、害”。他提出了调控房地产的“五个坐标”理论。这“五个坐标”分别是：社会房屋的配置体系、土地供应方式、供求关系、货币政策和税收政策。黄奇帆说，“五个坐标”决定着“一个社会的房地产秩序或经营状况，以及房价状态”。财经国家周刊记者采访发现，“五个坐标”已成为 xx 市住房制度设计的准绳。xx 市近年来逐步确立了“市场+保障”的双轨制住房供应体系，改变过去单一靠市场解决住房问题的模式，提出 30%至 40%的市场住房需求由政府的公租房解决，60%至 70%通过市场化商品房供应。基于对双轨制住房体系的探索，xx 在 2002 年就确立的“八大投”土地投融资规划模式再次发挥体制性优势。作为政府掌控并授权经
11、营的八个城市公共事业投融资平台，“八大投”较早地将城市建设用地圈至政府手里，一方面稳定住地价，另一方面使开发商钻不了“囤地”的空子，土地增值收益尽入政府囊中，成为 xx 探索“民生导向”发展路径的“盘缠”。xx 市发改委主任杨庆育告诉财经国家周刊记者，xx 市房价多年来始终处于低位，以及 xx 对公租房建设舍得投入 3 万亩“零地价”用地，背后的关键，就是上述模式发挥了作用。“一般来说，地价成本占房价的 30%。也就是说，房价涨落 30%的决定权，已控制在xx 市政府手里。”相比之下，有些城市控制不住对土地的需求，或是地价受开发商炒作、操控，地价成本最高可超过周边房价，成为“面粉贵过面包”的“
12、地王”。对此，黄奇帆说：“土地怎么管理，和房价有密切关系。”住房制度“五个坐标”中，最不受 xx 市地方政府掌控的，是货币政策和税收政策。根据我国现行体制，这两项权力归属中央。对于前者，有分析人士指出，xx 市大规模兴建公租房，提出 3 年 4000 万平方米的惊人计划，其中深意，或已隐含了“以加大住房供应稀释货币超发”的逻辑。“公租房没准儿会在未来让 xx 吃出个通缩来。”这位分析人士对财经国家周刊记者这样表达个人观点。至于税收政策，这次 xx 试点房产税改革显然获得了“破冰”的授权。在 1 月 27 日的新闻发布会上，主持人开场白的第一句话即明确，xx 成为房产税改革先行者，起因于“201
13、0 年 12 月 8 日，国务院第 136 次常务会议同意在部分城市进行对个人住房房产税改革试点”。财经国家周刊记者了解到，在 2010 年 xx“”期间，黄奇帆就提出过“特别房产消费税”的动议。期间，有财税专家指出，此举有违中国税制改革传统。因为按照惯例，地方政府没有征税权。如果 xx 方案获批，无疑是中国税制改革历史上的“破天荒”之举。xx 方面也深知，要推出住房持有环节税，最难逾越的就是立法程序。因此，无论是此前提出的“特别房产消费税”，还是今日启动的“个人住房房产税”，xx 都力主基于对现有税法进行微调式改革试验。据财经国家周刊记者了解，这种做法在理论界颇受关注，原因是“改革的成本最小
14、”。“xx“xx 模式关键词模式关键词”“五个 xx”：“宜居 xx”、“畅通 xx”、“森林 xx”、“平安 xx”和“健康 xx”，是引领全市人民奔小康的 5 项重要举措。2008 年 7 月 20 日，作为 xx 发展的新目标、新追求，首次在市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为 xx 的战略决策。唱读讲传：从 2008 年起，唱红歌、读经典、讲故事、传箴言，巴蜀之地刮起了一阵“红色旋风”。说，文化建设和经济建设一样重要，xx 人民有了更丰富的思想内涵，有了更高的文化品位，xx 就越有合力，越有后劲，就越有实现跨越式发展的可能。留守儿童培养：父母双方至少有一人长期在外务工的留守儿童，x
15、x 共有 230 余万，其中父母均在外务工的占 130 余万，留守儿童家庭人口数占该市总人口的 12%以上。xx 市已启动了留守儿童培养模式研究，并总结出了留守儿童培养“41”模式：对留守儿童开展思想政治、人格品质、心理情感、行为养成四方面教育，以及体质健康一方面培养。“零地价”公租房xx 公租房模式可概括为“以国有资产经营收益(主要是土地增值收益)，反哺社会公共事业投资”文/财经国家周刊记者 王玉光xx 的旅游部门日前正式将公租房辟为“xx 特色游”线路之一。几年前，一个地产商开发的高端别墅项目“中华坊”，因对 xx 传统建筑风格多有借鉴，一度被奉为代表 xx 人居水准的“城市名片”。如今，
16、这张“名片”的风光让位于大规模兴建的公租房。作为“民生动力”试验的重头戏，xx 市政府提出用 3 年时间，向约 200 万城市中低收入者提供 4000 万平方米的公租房。在 2010 年 xx“十大民生工程”中，公租房建设被放在首位。“无形资产无形资产”“你们是第 185 批次来 xx 采访公租房的媒体记者”。1 月 13 日，xx 市公共租赁房管理局的张咏梅对财经国家周刊记者说，这种关注令她和她的同事感到“压力巨大”，每一个工作环节都谨小慎微，“生怕出错”。这一天，张咏梅正忙着筹备 1 月 20 日举行的新闻发布会。届时，xx 将首次兑现公租房配租承诺，向全市推出 1000 万平方米、20 万套公租房的年度供应规模。这有望解决 50万中低收入者的居住问题。按照 xx 市公租房管理办法，申请人无论户籍，凡在政府规定的收入线之内(单身人士月收入 2000 元以下、家庭月收入 3000 元以下)，有稳定的收入来源和社保关系，即可参与公开摇号，申请面积在 30 至 80 平方米不等的公租房。这些房屋的租金均比周边市场价低4
