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1、1、一般的楼盘，开盘的时候选房，付定金。然后在结顶（房顶完工）的时候付 首付款。 流程：由销售人员接待客户，看房选号签订订购单，定下之后带去财务付定金， 礼品发放。结顶的时候首付，由销售人员通知客户前来首付，之前定金转为首 付款，签订合同，再带去财务付款。2、一般都会在首付之后，开始办理银行按揭手续，这样能保证后期的交房工作 顺利 流程：首付款之后，询问客户付款方式，包括一次性（一般一次性都有优惠）， 分期（但必须在交房前付清），按揭。3、等工程验收合格，出小产权证之后，就开始交房了。 流程：提前通知客户到指定地点来交房，销售人员陪同客户看房-拟出结算清 单以及交房流转单-到财务收银处付清房款
2、（包括剩余房款，面积差的房款， 物业维修基金，物业费。等等）-然后再去物业部领钥匙及礼品 PS：按揭客户，要咨询银行，按揭款是否能够到位，否则不给与交付。楼盘销售怎样寻找客源楼盘销售怎样寻找客源 1.做线上和线下推广，提高项目知名度； 2.主动营销。例如外出拓客，做目标客户拜访、与其他商家合作然后共享双方 客户资源等； 3.与大型代理商合作，利用其庞大的客户资源。 首先，作为销售，不管是销售，其本质都是一样就是介绍商品提供的利益，以 满足客户特定需求的过程。 作为一手楼盘的销售，需要做好的是练好嘴皮子、提高思维反应能力、培养基 本礼仪及日常良好习惯、熟悉所售楼盘的各种资料卖点所在及对各种房产政
3、策 的深刻了解。 具体到接待细节： 楼盘销售前，策划后台方面肯定会有一系列的广告推广，电话咨询的客户肯定 不少，先让客户记住你，可以给自己取个个性、好记的名字，再就是记录好客 户的联系方式和需求点等，这时可采取多问的方式，因为既然他有兴趣打电话 过来就不会嫌你麻烦，相反会举得你很专业很尊重他，电话结束后，及时记录 好来电客户资料，以备做好回访工作。尽量说服客户亲临营销中心，因为通过 电话是肯定不可能达成交易的。 客户亲临现场，首先除介绍自己，最重要的是学会寒暄，这样可以消除客户的 戒备心理，接着就是介绍楼盘，卖点要突出。当然不能一味的像背书一样只顾 自己讲，要和客户多互动，了解客户的需求，如是
4、自住还是投资？根据所了解 到的及时给出相应的解答。 销售其实并没有想象中的难，但也绝不是几句花言巧语就能谈成，记住，关键 还在于勤奋，一个勤奋的销售技巧一般的置业顾问肯定会比一个懒惰的销售技 巧高超的置业顾问业绩好，平时多看多想多练。 买商品房（一手）时签合同需要注意哪几项？买商品房（一手）时签合同需要注意哪几项？ 1 房产证问题 2 房产商承诺的公共设施 3 质量保证书之类的（房子以后出现质量问题怎么解决）购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件城市房地产管理法对商品房预售的条件作出以下规定：1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得
5、了土地使用权证书。拥有合法 的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得 土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发 企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发 企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建 设。3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以 上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳 定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交 房损害购房者的利益。4、向县级
6、以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许 可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该 局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于 政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。二、了解商品房预售合同基本的内容1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、 座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划 许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日 期及附房屋平面图等。3、面积。预售商品
7、房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使 用面积还是其他面积。4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国 城市房地产管理法虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售 款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一 定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限 可以合理顺延。6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按 质、按量交房的责任。8、房地产权属登记义务。9、物业
8、管理条款。10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。11、其他条款或当事人约定的条款。下面说说购买现房应注意的事项：一、注意房地产开发企业出售商品房的条件2001 年 4 月 4 日，建设部发布了商品房销售管理办法该办法自当年 6 月 1 日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开 发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施
9、和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期；（七）物业管理方案已经落实。不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人 收取任何预订款性质费用。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也 不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受 人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款； 当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费 用。二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容（一）当事人名称或者姓名和住所;（二）商品房基
10、本情况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共 设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面 积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：1、面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%），据实结算房价款；2、面积误
11、差比绝对值超出 3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产 开发企业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买 受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约 定面积时，面积误差比在 3%以内（含 3%）部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合 同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%）部分的房价款由房地产 开发企业返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返 还买受人。最后还要注意以下同方面：一是开发商的五证二书,这是最重要的.一个合法正规的房地产开发商，
12、必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”， 是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证、建设工程施工许可证（也叫建设工程开工证）、商品房销售预售 许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法 律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管.二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的 地方搞清楚以后才签字.三是你说的最小面积 108 平方一般不构成问题,因为两个 70%的规定是地区 的总体结构,不针对每个开发商.四是交房时,先验房后办手续一看房子质量二查“两书一表”三签房屋验收单办理入住手续是收楼的正常程序，但目前
13、发展商能让买家先验房后办手续的 并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物 业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。 为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的 房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收， 以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明” 等字样。对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相 符；第三、检查水、电、天然气、
14、上下水管道等是否开通和能否正常使用；第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要 详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。索要“两书一表”向开发商索要住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便日后出现质 量问题时按约维修。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。 而住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如 抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在住宅质 量保证书和住宅使用说明书上已形成大体统一的规范，问题比较少；而
15、 目前问题比较多的主要是竣工验收备案表。按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案。您 验房时不能只看开发商有没有这张备案表，同时一定要仔细察看各个分项 有没有都备案，例如消防设施等。竣工验收备案表对房地产商有着严格的 约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责， 出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。签收房屋验收单在您查看了房产后并准备签收房屋验收单之前，您一定先签订物业管 理公约，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业 管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白 白。同时，考察一下您的小区物业管理
16、公司的资质，是否具备您要求的管理标 准。其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房 屋土地管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测表，做到心知肚明。在基 本程序全部完成之后，您就可以签收房屋验收单了。其实很简单，主要由以下几点要注意：1.产权建筑面积，使用面积，公摊 2. 房屋单价，总价，如果有贷款，要看清贷款额，利息 4.是否可以封阳台 5.房屋什么时候交房，产权证什么时间内下 6.交房产生面积差异怎么处理 房子属于期房，还没有动工，您最好不要缴纳首付款，这样对您很不利。如果 房子不满意或者开发商强制买房，你可以以房屋没有预售许可证为由要求退还 定金。房屋预售开发商必须有五证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、 建筑工程规划许可证、工程开工许可证、预售许可证。 如果缺少证件的话，你交纳房款会有很大风险。 签合同时候要注意房屋面积差异处理办法、房产证办理时间及违约处理办法、 交房标准，同时签订补充协议，要求开发商：如果由于开发商的问题导致房
