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1、都江堰侏罗纪公园地块可行性研究报告都江堰侏罗纪公园地块可行性研究报告目目 录录一、政策环境分一、政策环境分析析.3.3二、都江堰概况与区域经济分析二、都江堰概况与区域经济分析 5 51 1、都江堰概况、都江堰概况.5.52 2、区域经济分析、区域经济分析.6.6三、区域房地产市场分三、区域房地产市场分析析11111 1、城市规划、城市规划 11112 2、近期土地成交分析、近期土地成交分析 13133 3、都江堰住宅房地产市场分析、都江堰住宅房地产市场分析14144 4、青城山房地产市场分析、青城山房地产市场分析18185 5、客户需求分析、客户需求分析2121四、项目概况与四、项目概况与 S
2、WOTSWOT 分析分析23231 1、地理位置与地块现状、地理位置与地块现状23232 2、周边现状与配套、周边现状与配套25253 3、项目、项目 SWOTSWOT 分析分析.26.26五、项目发展设想五、项目发展设想.29.291 1、项目经济指标、项目经济指标.29.292 2、项目开发设想、项目开发设想. 3030六、项目开发效益测算六、项目开发效益测算 3535七、项目可行性评价结论七、项目可行性评价结论.43.43附：楼盘市调表附：楼盘市调表 4545一、政策环境分析一、政策环境分析1 1、近期宏观政策、近期宏观政策2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准 新的房贷
3、政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低
4、于 50%14 日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50，贷款利率不得低于基准利率的 11 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部 13 日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求影响较
5、小。而都江堰由于 512 地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜。2 2、当地政策、当地政策一、税收返还:在都江堰市从事房地产开发的企业（受灾企业），“512”地震后，在 2008 年 12 月 31 日前、2009 年 12 月 31日前、2010 年 12 月 31 日前房地产开发企业缴纳的所有税金本级财政留成部分分别给予 100%、70%、60%补助。二、行政事业性收费减免:在 2008 年 5 月 12 日以后新开工或当年复工，并在 2010 年 12 月 31 日前竣工的房地产开发项目，按报建费中的城市基础设施配套
6、费、建设工程质量监督费、工程定额测定费、防空地下室易地建设费、文物勘探费给予减免或补助。三、水、气、有线电视减免:对在都江堰市申请安装水、气设施的房地产开发项目，自来水初装费用每户减免 300 元，天然气初装费用每户减免 200 元。对在都江堰市统一安装有线电视和数字电视的房地产开发项目，有线电视和数字电视安装费用每户减免10%。 四、安置政策：执行政府 38 号文件，即住房损失居民可安置 70 平米住房或现金 14 万一次性终结原有受损住房。二、都江堰概况与区域经济二、都江堰概况与区域经济1 1、都江堰概况、都江堰概况1-11-1、行政区划、行政区划都江堰市总面积 1208 平方千米，总人口
7、 60.96 万人（2009 年），以著名的都江堰水利工程而得名。都江堰市辖 17 个镇（灌口、幸福、蒲阳、中兴、聚源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2 个乡（向峨、虹口），49 个社区委员会、333 个村委会。1-21-2、交通、交通都江堰距成都市 48 公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，约 30 分钟车程；距成都双流国际机场 60 公里；213 国道（兰州至昆明）横贯市境东西；成都茶店子汽车站，有大巴车直达都江堰市客运中心；5 月 12 日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需 30 分钟左右。市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客
8、可以很方便地到达各个旅游景点。1-21-2、旅游资源、旅游资源都江堰市人文胜迹众多。建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地，凝聚了中国道教文化的精华。距今 4500 多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙以
9、及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。1-31-3、历史文化、历史文化由都江堰而产生的具有强烈地域色彩的都江堰水文化包括水文学、水文物、水神学等。诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观；改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像和“饮水思源”石刻；歌颂李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗、词、书画的水文学等，形成独具特色的都江堰水文化。2 2、区域经济分析、区域经济分析2-12-1、GDPGDP 增长态势增长态势020406
10、080100120140-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%GDP（亿元）96.53116.276.6116.9增长率0.00%14.30%-37.60%25.10%2006年2007年2008年2009年从上表看，2007 年都江堰 GDP 突破了百亿元大关，在 2008 年受到地震的影响 GDP 下降明显，2009 年又恢复到了 2007 年的水平。2-22-2、区域经济产业结构分析、区域经济产业结构分析010203040506070第一产业（亿元）12.5515.415.415.9 第二产业（亿元）35.11
11、42.929.639.6 第三产业（亿元）48.8757.931.661.42006年2007年2008年2009年从上表可以看出，都江堰的支柱产业是第三产业。从产业结构分析，2006 年的产业结构比为 0.13：0.36：0.51，2009 年的产业结构比是 0.13：0.33：0.54，都江堰在 2008 年地震之后，旅游等第三产业恢复明显。2-32-3、区域固定资产投资分析、区域固定资产投资分析050100150200250-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%固定资产投资额（亿元）90.57112.8983.37218.79增长额0.00%24.60%-26.10%162.40%2006年2007年2008年2009年固定资产投资额是推动区域经济发展的根本力量。从上图可以看出，08 年由于受到地震的影响，当年固定投投资下降明显，在受到国家支持地震灾区重建及经济刺
