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1、银东大厦项目改造可行性研究报告银东大厦项目改造可行性研究报告宝名国际集团2004 年 1 月一、浦东金桥出口加工区概况金桥出口加工区位于上海浦东的中心位置，其西侧 4 公里处为黄浦江，东北方 12 公里为长江，西连陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技国区。规划面积 20 平方公里，距虹桥国际机场 25 公里、浦东国际机场 30 公里、外高桥港区 9 公里。高起点的科学规划和高强度的开发是金桥出口加工区走向成功的基础。金桥开发区注重战略先行，规划超前。在开发建设之初就制定了论金桥出口加工区开发的战略 ，此后又制定了形态规划、产业发展规划和社会发展规划，使金桥区的规划开发具有科学性、
2、系统性和规范性。二、物业概况物业名称：银东大厦地理位置：浦东金桥开发区中心物业特征：30 层甲级办公楼，总建筑面积 52,326 平方米；地下 2 层为车库；1-3 层群楼已出售,现为中国银行金桥支行；4-30 层为纯写字楼设备状况：配有 6 台美国 OTIS 电梯；光缆进线和综合布线，保证里通信的超大容量；配有消防监控系统及自动喷淋装置，楼宇自动化系统。物业现状：1998 年 4 月底竣工投入使用至今；出租率 75%，租客以金桥开发区内的高科技企业为主，如贝尔电子科技研发中心。三、周边市场概况1. 办公楼物业 浦东金桥地区“银东大厦”周边办公楼情况汇总序 号名称地址规模总建面积 （M2）售价
3、 （元/M2）租价 （元/ M2天）物业管理费用 （元/M2月）出租率 （%）入驻企业1银东大厦浦东新区新金桥路 58号1-3 层为裙房430 层为主楼办公用52326900012000￥1.72.5 21 75主要是以贝尔电子科技研发中心、中国银行金桥分行等为主2新金桥大厦浦东新区新金桥路 88号1-3 层为裙房439 层为主楼办公房68638只租不售0.20.322 80以贸易类、政府机关、电子科技类为主3建银大厦A 座浦东新区浙桥路 289 号26 层*1 26000只租不售￥0.3 元18 65以办公用品、实业、房产电子科技类为主4银桥大厦 金新路、浙桥路路口26 层*1 450009
4、000-11000￥1.3（含物业管理费）无65以服务性行业、物业公司、电子科技类为主5金桥碧云路、金24 层*124281未定未定未定/本案未开盘高科大厦港路路口2 酒店式物业 浦东金桥地区“银东大厦”周边酒店式物业调研情况汇总（一）序 号名称地址规模总建面积 （M2）售价 （元/M2）租价 （元/套月）租售率 （%）物管费入驻客源1锦华苑1 期浦东新区红枫路 300 号9 层*338000￥8000（精装修）未定 /未定期房；预计2004 年 1 月 18日开盘2碧云钻石国际酒店公寓浦东新区碧云路 1168 号24 层*252000只租不售1 房：1680 2 房：18803 房：2100
5、复式：418050水、电、煤费用另行支付，其余相关费用含在租金内现房；以外企员工、境外人士为主3建银大厦B 座浦东新区浙桥路 289 号18 层*1 19580只租不售￥24003800 （含物业管理费）40水、电、煤费用另行支付， 现房；金桥地区外企员工4中惠广场碧云路、金湘路路口28 层*119 层*1 80000￥11000 均价未定/未定期房，售价只是暂定价格5上海浦东浦东新区新金桥37 层*145890只租不售酒店客房：酒店客房 60服务公寓中水、 现房；以周边区华美达大酒店路 18 号17001800酒店式服务公寓：15001600服务公寓 30电、煤费用另行支付，域内外企、境外来
6、沪人士为主浦东金桥地区“银东大厦”周边酒店式物业调研情况汇总（二）序 号名称地址规模总建面积 （M2）售价 （元/M2）租价 （元/套月）物管费租售率 （%）入驻客源6金桥酒店式公寓红枫路 108 号19 层*672000￥687888981500水、电、煤费用另行支付，目前已售完，出租率为 70现房；当地外企公司职员，境外人士等为主7盈标花园红枫路 450 号8 层*19800只租不售1000-1600水、电、煤费用另行支付，出租率为 50现房；主要是境外人士租赁8信和花园1 期黄杨路 69 号8 层*7260007200-8900精装修带家电1200-14004.80已全部售完，出租率为
7、60现房；主要是以企白领人士和境外人士为主9碧云花园（别墅）碧云路 777 号6 层*612 层*5548009000-13000精装修带家电4000-500012已全部售完，出租率为 50现房，主要是以境外人士为主10凤凰大厦黄杨路 18 号20 层*2350009500-111001 房：1200-1400含在租金内仅剩下 10 套现房，主要是以精装修带家电2 房：1700-20003 房：1900-2200 2 房境外人士为主3 周边市场小结从上述的资料中，可以看出以下两点：（1）目前在本项目周边区域内，办公物业较少，共计 5 个，整体以租赁为主，少量出售；其中出售的办公物业项目除了本案
8、“银东大厦”之外只有“银桥大厦” ；办公物业的出售价格范围在 9000-11000 元/M2；而其租赁价格范围￥1.6-2.5 元/M2月之间；而银东大厦售价为 900012000 元/M2，物业管理费为￥1.72.5 元/M2月，出租率为 75%，在区域内同类物业中处于优势地位。（2）目前在该地区范围内，主要以酒店式物业居多，已有 10 个酒店式物业存在，同样以租赁为主；目前租赁价格为1000-2000 元/套月；而出售价格约在 8000-13000 元/M2（为少量出售） ；而目前出租率不甚理想，约在 50-60%之间。物业种类总楼盘数量/新盘数量总供给量（M2）出租率办公楼 （含银东大厦
9、）5/1217,245平均 70% 酒店或酒店式服务公寓10/2433,070平均 55%可见,该区域市场情况是，办公楼物业的租赁状况相对比酒店类型物业要好，而酒店类型物业由于新盘（锦华苑 1 期和中慧广场总建面之和达近 12万平方米）的介入，将会进入一个比较激烈的竞争阶段。四、项目 SWOT 分析Strengths(优势)银东大厦作为写字楼各方面配套较为成熟、完备，是开发区内档次最高的甲级写字楼之一；写字楼整体时常趋好，有一定的发展空间；银东大厦出租率较高，原有客源为知名企业，拥有良好的推广基础；大厦配套完备，可直接出售。Weaknesses(劣势)大办公产品，总价过高；区域内商业办公的环境
10、和条件尚未具备绝对的发展优势；客源主要针对开发区内的外企，对市场吸引力有限。Opportunities(机会)金桥开发区对于吸引外来投资的优惠政策；区域内可供选择购买的物业，尤其是写字楼较少，均以租为主；大楼为现房销售，有利于产品推广、包装；目前区域内尚无具有绝对优势的同类产品相竞争。Threats(威胁)金桥地区对投资客的吸引力尚待考验；项目体量较大，存在一定的市场风险；同类竞争产品的存在。五、项目定位1在项目定位前，先注意到以下几方面的问题：a.银东大厦地处开发区，面对的客户群与成熟商办区域相比有明显的局限性。周边酒店式公寓的低入住率表明区域内酒店式服务公寓的供给量过大，而近期 12 万平
11、方米的新供给量势必会给市场带来一波剧烈的冲击，极有可能导致该地区酒店式服务公寓的供求关系进一步恶化，势必从一定程度上影响该区域酒店式服务公寓的租赁行情。b.本项目所在的开发区确实适合工业、高新科技的项目投资，但是否适合房地产、尤其是商业房地产（工业厂房除外）的投资还是一个未知数，所以对于投资客源的吸引力有限。而其客源主要是开发区内的投资企业，因而客源需求配置不及中心区域成熟的商办区域；c.如若将本项目改建成为酒店式服务公寓出售，则首先将面临一个成本再投入的问题。初步估算，改造需再投入 3000 元/平方米建筑面积的成本（带电器） ，周边办公物业的出售价格范围在 9000-11000 元/M2，
12、酒店式物业价格约在 8000-13000 元/M2，可见 3000 多元/平方米的成本再投入并一定不能带来更多的收益。其次，改造也同时面临改造周期、销售周期、项目的社会形象改变等问题；将上面 3 个问题总结一下，可以得出以下几点： 酒店式物业供给量过大，竞争激烈； 客源的局限性很明显 若改建，再投入的成本并不能带来更多的收益，而且同时也要面临改造所带来的时间、人力、物力、物业形象改变等诸多问题。2项目定位综上所述，基于以下三条主要理由： 目前该区域内写字楼市场状况明显优于酒店式服务公寓市场，而银东大厦作为该区域内品质和租赁情况最好的写字楼，没有必要改建。 酒店式服务公寓的供给量过大，竞争激烈。 改造面临诸多问题，得不偿失。我们认为现阶段银东大厦不适合改建成为酒店式服务公寓，改建的可操作性不大，我们建议银东大厦仍以写字楼出售，价格维持在均价 10000 元/M2左右。谢谢谢谢宝名国际集团2004 年 1 月
