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1、 捷开大厦商业项目策划方案第一章 总体策划思路一、 策划的总体思路1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误和成功的经验，避免重蹈覆辙-先求不败而后求全胜。2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。二、 项目背景1.项目概述捷开大厦位于十堰市人民中路五堰岗亭西南侧，西临百二河，东望五商时尚百货
2、，南隔燕林小区，北接九歌、国美电器和东岳路立交桥，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。2.项目规划负二层：消防设备负一层：地下停车场（租售并行） 、机房设施等一层：酒店大堂、双层商铺（出售）二层、三层：品牌商超（中百仓储）四层：酒店配套餐饮（租售并行）五层：休闲、娱乐城（租售并行）六层至十五层：高级酒店客房（维也纳酒店） 、空中泳池十六层至二十五层：可自由间隔式高级写字间或称酒店式投资公寓（出售）二十六层：会所（租售或自营） 、写字间（出售）二十七层：电梯机房三、项目资源分析、项目目标的界定-效益和品牌1. 项目销售按目标计划顺利完成第一阶段
3、销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。借助项目运作的成功，捷开置业发展有限公司确立在十堰房地产行业的地位和影响力。综合提升捷开置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。四、核心目标物业销售原理：达到商业、酒店、写字楼的三赢境界所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、凤凰
4、涅磐的全新局面。五、项目策划总建议1. 引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。2. 通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。3. 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。4. 通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。5. 通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价“，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。6. 充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。六、项目的 SWOT 分析 1. 项目优势A、地理位置优越
5、，商圈人气兴旺捷开大厦位于十堰市五堰中心地带，属于人民路顶级商业中心的核心地带，交通便利。可以说是是目前十堰市城区内最具价值的商业物业。B、商业配套完善，商业活动便捷由人民路、柳林路、东岳路与朝阳路相交汇所形成的中心路地段是十堰市五堰中心区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个十堰市具绝对代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的不断提高，大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为十堰最为频繁的地区。项目集商业、现代酒店、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。2. 项目劣势本项目的前身为物资大厦，是
6、已经有十余年的烂尾楼，在市场上有一定的负面影响。周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。虽然片区具有良好商业环境资源，但是临近项目如五商时尚百货、武当广场一期目前经营、招商状况不容乐观，容易造成客户的对比心理，为后期销售招商增加压力。目前十堰商住一体的商业铺面供应量较大，如北京路上的商业项目至今还没有大面积传统商业物业正式动作，本片区的二楼以上商铺销售和租赁价格不太理想。目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。3. 机会点A、经济发展利好因素人民路地位的提升，是十堰市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的必然。目前已形成南北
7、以人民路为轴，东西以东岳路、柳林路为轴的格局。而人民路与东岳路、柳林路也因地处城市轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。B 地理区位优势目前十堰市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给-需求” ，便可以抢占“先机” 。项目连动实现价值最大化本项目周边是五堰香港街、武当广场、五商时尚百货、人商家电、燕林市场等十堰老牌商业，以及国美电器、五商量贩、灯饰城、金地广场、君贸商城等外来商业和本地新兴专业市场的聚集地，因此如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷就能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充
8、分兑现效益。C、中心城市的建设汇聚了人气随着政府发展“区域性中心城市”力度加大，五堰黄金商圈长久以来在十堰的强势影响力和知名度，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势“，为增加项目销售的安全性打下良好的基础。4. 风险A、市场因素可对形成直接影响的超大型项目在本项目开发周期内都将面市时，例如武当广场二期、君贸商城、金地广场酒店等，这些项目均体量巨大、且都是集商业、酒店、写字楼或住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。同时，从目前十堰市的房地产市场看，各类型竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的建设周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重
9、要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。B、自身因素本项目的前身为有烂尾的负面影响。与本项目一路之隔的武当广场二期、五堰时尚百货及人民路的其他大型商场已经有强烈的对比，假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。5. 综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比“，追求产品供给-需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销
10、的房地产项目以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素；二是新的商业模式和经营理念，十堰当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的“商业步行街“、“一站式购物“的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的；同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产项目的出现，投资物业的多样性也开始逐步形成。因此，同属具备投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就是如何策划出适合区域今后发展的商业模式和引入先进的经营理念。
11、三是产品和配套，商业产品的设计和周边资源状况，包括产品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导，还有商业项目的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，以上因素对商业项目的功能影响很大，投资者考虑范围较大。第二章 项目总体的定位一、项目总体形象定位随着十堰经济发展和人民生活水平的提高，及政府致力于发展“区域性中心城市” ，五堰商业区在目前及今后的发展潜力都无可限量，唯一尚缺的就是“城市标志性物业”的出现。因此做为外业商业投资十堰经济发展的产物， “捷开大厦，新型复合型商业物业”将成为必然趋势。本案作为融会商业、现代酒店及写字楼功能的综合型物业，以其现代、高级、俊朗、雄伟的建筑立面
12、，它的出现必然成为“五堰城市标志性物业” ，而我们也可以说是顺应潮流的将其定位于：形成项目内部商务生态链打造令十堰商业走向前瞻和成熟的标志建筑，它的出现，必然使目前的城市格局和经济发生新的变化，也是城市自身发展战略性选择与需要。二、项目功能定位在确定项目整体形象的基础上，我们针对本项目实际情况，为捷开大厦各组成部分的功能定位如下图：1、商业部分的功能定位:一个成功的商业项目，正确的定位是关键。正确的定位，不仅仅是发挥项目先天的优势，更重要是要有前瞻性，能通过后期的适当的改造与创新的形象宣传，挖掘新优势，创造新优势，激发最大价值，获得最大收益。定位原则：1，商圈互补；2，价值链完整；3，前瞻性；
13、4，创造性；5，唯一性十堰的商业形态必须升级，为五堰商业中心打造一个完整出色的商圈，才是本片区商业发展的趋势。因此我们必须找到与现有商圈互补的空白点那就是超越五堰商场和武当广场，打造一个高档次的综合性消费平台，因此，结合项目的地段优势与中等规模的体量，我们对于商场部份的定位就是：十堰首座精品综合性商业广场：集商超、酒店、娱乐、商务办公为一体的精品型城市综合体；(城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL写字楼 OFFICE停车场 PARKING大型综合购物中心SHOPPING MALL会展博览 CONVENTION社区公寓 APARTMENT 的复合体。这一定义，是城市综
14、合体内部内部“商业生态系统商业生态系统”的价值的价值体现。城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链。城市综合体被形象地称为“城中之城” ，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，是城市人口集聚、用地紧张到一定程度后出现的资源共生、聚合增值的地产模式)基本业态规划：首层“精品名店城” ，六米高的空间形成十堰独有的双层连体商铺的形式，临街商铺应延续人民路巨大的人流及传统商业格局，以形成与项目形象相协调的“品牌店”经营模式，内街商铺可通过
15、营造室内休闲广场，采用玻璃通透式间隔成使用面积在 2040左右的铺面，即可解决商场内采光不足的问题，又可极大的降低投资门槛，为原有地块商家的顺利回流奠定基础。同时也可以考虑致力吸引于中高档次的特色餐饮商家进入，以形成依托于项目强大商务客源基础上的特色经营。二楼、三楼引进大型商超品牌主力店（中百仓储） ，为整个商业带来充足的人气，为其他商铺经营带来大树底下好乘凉的效应。四楼可以考虑为维也纳酒店配套的品牌餐饮（中餐、西餐、咖啡厅、茶吧等） 。五楼娱乐休闲，如格兰高地量贩式 KTV，或与酒店配套的健身、美容、SPA、浴足等休闲项目。2、商务部分的功能定位:定位原则：1，商业商务商住互动互补；2，提升
16、附加值；3，前瞻性；从城市区域功能规划的高度着眼，结合项目的地段，规模与设计特点，特别是本项目拥有可分割式的宜居宜商宜投资的现代写字楼和高级维也纳酒店，我们对于商务部份的定位就是：捷开大厦，十堰首座酒店式公寓、现代 SOHO 城四、项目定位优势的建立基础1、经营策略：经营哲学：顾客至上。服务宗旨：以合理售价及租金为顾客提供完善而优质的商务服务。 优质服务：引进世界流行的商务服务概念，建筑设计注重拥有更广阔的空间，并揉合舒适光线，为顾客提供一个舒适的商务环境。高效营运系统：充分利用星级酒店管理系统及国外先进的商务服务系统，加快回应顾客的需要，降低成本，提高营运效率。 2、竞争优势：捷开大厦的核心竞争力来自其三部分功能的相互依赖，共同形成对外部强大的商务辐射能力首先，立足于传统商业旺地的商业部分，以精品名店和品牌商超，将项目与周边商业、宾馆、金融、家电及娱乐产业进行嫁接，共同形成进行商务活动的区域环境。其次，是捷开酒店式投资公寓的出现，与维也纳酒店上下呼应，为商务人士提供更完善的服务，同时通过
