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1、伊河美岸项目宣传推广策划案伊河美岸项目宣传推广策划案目目 录录第一部分：市场简析第二部分：产品分析第三部分：客户群分析第四部分：核心策略第五部分：推广策略第六部分：销售策略第七部分：户型建议第一部分：市第一部分：市场简析场简析一、一、市场背景市场背景受 08 年金融危机的影响,部分开发商对 09 年的楼市持谨慎态度,在年初放缓了土地的开发量,新房的供应量有所减少,大多是在销售去年剩余的现房或准现房.导致市场供需关系紧张.而强劲的刚性需求大军并没有受金融危机的影响,购房热情高涨,导致 09 年前四个月现房销售异常火爆.很多售楼处现房已基本售馨,或只剩些大户型或把山户型.而期房又未开工建设.出现暂
2、时无房可售的局面.在价格方面,受 08 年下半年的影响,开发商打折,促销的力度较强,使楼市价格回归理性,在另一方面也促进了销售进度.从 09 年 15 月的销售情况看，市场已逐渐回暖，开发商开始增大新盘的供应量，从各区域的销量环比情况来看，宽城区的成交面积较大（主要是由于存量房积压的量比较大，而结婚用房的刚性需求对现房需求较大造成）价格方面也略有回升。据最新的调查显示，全国八成的城市房价已触底回升，众多购房者由前期的观望转为积极入市，这对本案来说是极大的好消息。二、对本案有利的大环境二、对本案有利的大环境随着政府对东部伊通河生态养护景观廊带的建造，及伊通河水质问题的进一步改造，全力打造伊通河新
3、城区铁路东侧与伊通河之间形成新的高档生活城区。而本案的地段刚好处于伊通河西侧，铁路东侧，这对本案来讲是另一利好消息。三年的“改造大铁北、建设新宽城”战略给长春市宽城区带来丰硕成果，大铁北已今非昔比。2009 年 1 月 7 日从宽城区获悉，2009 年大铁北将从城市建设、环境整理上全面推进发展，落位开工一批大项目，建设和改造一系列路网和公园。北凯旋路北凯旋路 20092009 年要全线贯通年要全线贯通通过几年的路网建设，今日的铁北再不是“晴天一身土，雨天一身泥” 。2009 年宽城区将继续完善城市基础设施建设，新建北三环、北十条等 10 条规划道路，实现北凯旋路全线贯通，改造宋家、北十条、翟家
4、、千山等 4 条明沟，完善三环路以里基础设施配套。围绕改善铁北通行能力，启动南北贯通工程规划设计和开工建设，力争年内先行启动火车站东西两个桥洞的拓宽改造。随着经济发展，越来越多的车经过东西桥洞，而桥洞比较狭窄，影响机动车通过。力争启动机车厂搬迁工作力争启动机车厂搬迁工作2009 年，宽城区将加大对热电一厂、上海工业园、果菜批发市场、糖业储备库、中石油储备库、路路通物流等签约项目服务力度，确保明年启动建设。加快机车轨道园区基础设施规划建设和机车厂搬迁项目立项、规划、用地审批等前期准备工作，通过市场化运作，拓宽投资渠道，尽快确定投资主体，力争启动机车厂搬迁工作。继续完善开发区基础设施配套建设，重点
5、抓好小城子公路北段、北凯旋路延长线道路和两座铁路下穿桥建设，完成 3 平方公里内网配套建设。建设光复路旅游产业园建设光复路旅游产业园推进大绿化和“三大两小”公园建设，重点打造 5 到 10 个精品绿化工程，完成市民休闲公园、星火公园建设、中心公园收尾工程和君子兰公园改造，推进儿童四季乐园建设，新增绿化面积 90 公顷。在房地产业上将重点抓好行政中心区、宋家洼子和杨家崴子杨家崴子“三大片区”的开发，同时启动行政中心区雕塑社区建设，争取启动老光复路市场区域改造，规划建设光复路旅游文化产业园区。开展历史建筑和文化街区调查，打造特色街区。推进站前商贸城建设推进站前商贸城建设服务业上，宽城区将重点打造铁
6、南、铁北区域，铁南区域将结合老城区改造，整合服装鞋帽、医药批发、干调食品和日用百货等资源，增强辐射能力，铁北地区将鼓励发展多样经营的商贸服务，特别是结合火车站换乘中心建设，打造商务综合体，加快北人民大街两侧高标准开发，推进北站前广场周边 56 万平方米精品商贸城建设。无论从硬件还是软件上，铁北都将在 09 年发生重大的变化，证大光明城，吴中印象，荣旺天下等楼盘都将在 09 年以展新的形象亮相，一改铁北没的高档楼盘的传统。在众多利好消息的集合作用下，本案的市场环境越来越好，我们应加快项目的推进速度，争取比较好的回报。下面就本案的具体情况，作产品分析：第二部分：产品分析第二部分：产品分析一、一、项
7、目概况项目概况案名建议：伊河美岸发展商：吉林连元房地产开发有限责任公司位置：东荣大路与福山路交汇处 规 模：占地面积 62000 平方米，小区规划建筑容积率 1.8，总建筑面积 111600 平方米 ，其中住宅建筑面积 106020 平方米，公建 5580 平方米建筑形式：高层，小高层，多层户型：45 平一室一厅一卫120 平三室二厅二卫建筑风格：现代简约风格 二、项目二、项目 swotswot 分析分析S S（优势）（优势）地块珍贵伊通河的天然优势将成为本项目的最大卖点 全明户型设计，大开间，小进深，将成为本项目最聚竞争力的卖点 该区域附近待开发楼盘比较多，在未来三年内将会成为购房者关注的热
8、点地区。 小高层已经成为市场热点，规划形态迎合了市场需求。 W W（劣势）（劣势） 周边配套不足，交通不便 除西侧临街面外，其余三面均是空地，目前还不具备高档地块的感觉。 西临火车道，噪音较大 项目本身为长方形地块,临街面窄.商网面积小.地块不够美好 O O（机会）（机会） 周边地块已被政府收储,地皮已拆迁完毕,如有开发商开发会很快形成规模.并带动本项目所在地的增值。 长春是个缺水的城市，有不少人有亲水情节，俞发使人觉得本案地块的珍贵 市政府对本项目给预较大的政策性优惠，降低了开发成本。使本项目的性价比更高。对于相当一部分城区边缘的有经济实力的外来人口中，本案是个不错的选择。 （如农安，九台，
9、德惠） T(T(危险危险) ) 周边竞争性楼盘以现楼或高性价分流市场份额。 容积率过高，不适合作高档楼盘。 临棚户区改造项目较近,人文素质不高 受经济危机影响,市场未知因素较多。 三、竞争产品分析：荣旺天下三、竞争产品分析：荣旺天下 电话84566000 84566111项目名称荣旺天下QQ 号200796617开 发 商建工集团建鑫房地产有限公司（合资）地 址亚泰大街与台北大街东行 200 米广 告 商代 理 商博大东方顾问 面 积51141 平方米户 型1-1 2-1 2-2 3-2 起 价2500 元/平均 价3600层 差20_100 总 户 数一期 30 栋,1240 套车 位192
10、0开盘时间预计 2009 年 6 月 建筑类型多层、小高层、高层地 段4入住时间2009 年 10 月 物 业 费未定销售现状一期预定工程现状拆迁基本完毕 09 年 4 月动工 建筑面积30 万占地面积23 万 容积率1.59绿化 率44% 预售证号期房结构框架物业管理新鸿铭物业项目简介荣旺天下简约、明朗、严谨的“新德式”建筑风格。规划以满足社区居民生活需要为出发点，以人性化尺度合理规划景观带、休闲 区、运动场、商业街等场所，在景观规划上，结合地势特征，将开放的空间与和谐的邻里关系相结合，营造一种全新的生活方式。 区域内拥有一片宜人公共水系区域，通过对河流的改造，打造了一片湿地水景。打造一座长
11、春中心城区内最大的生态型住宅区、 知识型园区和花园城区为一体的诗意性适宜居住的现代社区将为业主带来更多的生活享受。 交房标准 物业配套小区内部配套:幼儿园、风情商业街, 户型配比主力户型 70_106 平. 一期团购价 2500 元/平起,主推临铁道的高层,层差 50 元,多层 3100 元/平起,顶层带阁楼均价 2800 元/平.价格优惠交 通8 路、274 路、275 路、10 路，11 路、12 路 开 发 商 简 介荣旺天下，由香港博大东方发展有限公司投资，长春建工集团建鑫房地产有限公司（合资）开发。 项 目 概 况周边配套中小学:铁北小学，天光路小学，47 中，72 中,综合商场:国
12、商、沃尔玛、光复路、黑水路、远东批发,银行:工行，建行，邮局,医院: 铁北医院、凯旋医院、春日医院 优 势地段还算可以,规模较大,品质较好综 合 点 评劣 势价格高工程进度慢,部分拆迁还未完成.四、宽城区其它楼盘综合分析：四、宽城区其它楼盘综合分析：（一） 、目前热销楼盘及原因:美景天成_性价比高,价格低钻石礼都_地段好万龙第五城_质量好马塞公寓_地段好（二） 、目前楼盘交房标准及配套1. 大多数外墙都是瓷砖到顶,有空调位,砖混结构或框架剪力墙结构,外墙用多孔砖或空心彻块砖,加 8 到 10 厘米苯板.再加瓷砖.(多层),高层是架框结构,外墙涂料,毛坯交房.公寓式小户型带精装修.2. 门窗品牌
13、一般是海螺,新多,铸诚,90 的门,二重或三重玻璃塑钢窗,个别有选彩色挤朔窗的,单元门多是白钢对讲门,品牌有立林,成品,可视对讲大多是黑白,收费 1500_2200 元/套.也有赠送的.两种情况各占一半吧.3. 楼梯道几乎都是理石或瓷砖地面,墙面也是瓷砖到顶,扶手有白钢扶手和木质扶手两种,选白钢的多一些.4. 大多配有一卡通,门禁系统,摄像监控,二次供水,新风系统,管道煤气入户,宽带,有线电视,上水管材 PPR,下水 管材 UPVC.5. 供暖方式多是集中供热 ,地热 和暖气片两种,多数是地热.6. 得房率从 83%_90%均有,楼间距 24_32 米.7.电梯品牌有三菱,西子奥的斯（三） 、
14、价格与优惠期房比现房要便宜 100_200 左右,多层价格要比高层高一些,均价在 3300 元左右.一次性付款 96 折,按揭 98 折.楼层差在 30_100 元左右一层赠花园,六层赠阁楼.付款方式有一次性,公积金 ,商业贷款,首付 20%,30%均有（四） 、车库和车位车库价格在 3500_4200 元/平,一般是 18_32 平均有,有产权,要一次性付款,无折扣.车位价格 8_10 万元/个,出售,无产权.一次性付款.（五） 、热销户型小面积的 60_90 平热销,特别是 78_88 平的二室二厅户型最畅销.楼层三四层,其次是一层或阁楼,再次是二层五层,没有阁楼的六层排最后.大面积的,9
15、5_115 的小三居很走俏.（六） 、关于收费1 产权费用契税 1%维修基金 2.5%登记 80 元(贷款的收 160 元)印花 5 元交易手续费 3 元/m22. 贷款费用抵押手续费:贷款额的 0.8%公证费:300 元银行卡:15 元保险费:贷款额年限系数3. 入住相关费用煤气初装费:3300 元物业管理费:0.65 元/月_0.95 元/月.预收一年费用采暖费:当年的,29 元/ m2装修垃圾清运费：3 元/ m2水电煤气预收费:600 元防盗门、对讲门：1500（也有赠送的）4 其它费用由客户自己办理。电话，网费，有线电视，煤气开栓。5 关于定金1 万-3 万元不等（大定） 500-2
16、000 元不等（小定）第三部分：客户群分析第三部分：客户群分析针对伊河美岸项目本身针对伊河美岸项目本身, , 对消费者的分析首先需要考虑：对消费者的分析首先需要考虑： 典型客典型客户特征：户特征：年龄 2545 家庭月收入 2000 元以上，年收入 30000 元以上的人士，学历不高的个体经营者，收 入不高的工薪阶层，年龄不高的正值婚龄的未婚青年。 他们是： 原居住民（约占原居住民（约占 80%80%）：）：熟悉、习惯、喜爱铁北的居住气氛；有亲水情结，有提升生活品质的强烈愿望；首次或二 次置业者； 其它老城区（约占其它老城区（约占 15%15%）：）：以追求高性价比，受价格限制，对区域要求不高的其它区域人士 其他客户来源其他客户来源（此部分可作为辐射市场仅占 5%）：在铁北工作，或铁北周边的县级城市富裕户。 依照消费者购买
