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1、黄务片区商业与公寓市场调研黄务片区商业与公寓市场调研一、烟台市商业地产概述一、烟台市商业地产概述2008 年被称为烟台市商业地产的元年，从这一年开始，烟台市的房地产开发主流趋势由住宅类变更为商业地产，投资开发商用物业，特别是所谓超大型 MALL,成为一道地产开发的新型风景线。最初，烟台的商业地产还停留在原始的商业运营模式上，以传统的商业运营为基准，并未形成与一二线城市所结合的产业化链条。2012 年，全国一线商业地产品牌万达集团、中粮集团、红星集团相继进入烟台市场，使烟台商业地产市场正式进入现代化、国际化的运营轨道，2013 年，华润置地斥资数亿拿下莱山区清泉地块，香港美联不动产集团拿下莱山区
2、迎春大街地块，正大集团在开发区正式启动正大大拇指广场项目，烟台商业地产开始进入白热化阶段。二、烟台市政府黄务片区政策导向与规划二、烟台市政府黄务片区政策导向与规划随着城市的发展和经济的需求，城市扩张已经成为城市发展最为重要的途径，近几年，烟台市已经将“城市向东芝罘向南”作为城市发展的主流方向。在黄务片区，以黄务立交桥为核心的全新现代城区已悄然起步，红星美凯龙家具生活馆、建材馆，嘉禾乐天家居馆，已经逐步完善，以保利紫薇郡为代表的住宅项目已快速拉动南城的迅速发展，即将开通的城际铁路必将使南城成为未来城市的交通枢纽，依托政策的强力导向，一座现代化国际新城区正在崛起。三、新城国际项目区位概述三、新城国
3、际项目区位概述 项目地处黄务立交桥核心辐射区，多路公交直达，可乘坐9、16、19、27、50、56、59 路等，项目东临机场路，西邻青年南路，北临港城西大街，三条城市快速主路环绕周边，临近烟台汽车南站，城郊线路通达烟台各个街区，项目西边斜对面，就是城际轻轨官庄站，现已投入建设，计划于 2013 年 9 月份通车，轻轨建成后到威海 30 分钟，青岛一个小时，济南三个小时，真正实现胶东半岛一小时生活圈。【项目与主力竞品区位图项目与主力竞品区位图】四、黄务片区现有商业地产项目以及业态组合分析四、黄务片区现有商业地产项目以及业态组合分析红星美凯龙家居馆/红星美凯龙建材馆/现代国际新城/嘉禾乐天A/红星
4、美凯龙家居馆红星美凯龙家居馆项目定位：项目定位：红星美凯龙全球家居广场建筑指标：共计建筑指标：共计 7 层层 总体量总体量 12 万万层高：层高：一层 约 6 米 挑高大堂：挑高大堂：约 20 米 主廊宽：主廊宽：约 8 米 次廊宽：次廊宽：约 6 米 标铺：标铺：开间 VS 进深大于 1：4卫生间：卫生间：一层二业态组合：双业态组合：双 MALL 组合组合 总品牌数预计总品牌数预计 1200 种种一层：一层：古文化区 二层：二层：家居 三层三层 ：家居、灯饰、卫浴四四七层：七层：家具以及软装南区规划有美食街以及零售业态，金街尚未开业！金街尚未开业！租售模式以及销售率出租率租售模式以及销售率出
5、租率只租不售，租金反比为总利润 3-5%出租率将近 100%平均租金约为 500600 元/年B/红星美凯龙建材馆红星美凯龙建材馆项目定位：项目定位：红星美凯龙全球建材馆建筑指标：建筑指标：可用 6 层 总体量 15 万层高：层高：一层约 10 米 2-6 层层: 约 6 米 挑高大堂：挑高大堂：约 20 米 主廊宽：主廊宽：约 20 米 次廊宽：次廊宽：约 12 米卫生间：卫生间：一层二业态组合：未开业业态组合：未开业顶层规划有休闲娱乐以及餐饮配套！租售模式以及销售率出租率租售模式以及销售率出租率只租不售，租金反比为总利润 3-5%C/现代国际新城现代国际新城项目定位：半岛项目定位：半岛60
6、 万万高尚生活区高尚生活区建筑指标：建筑指标：7 层 总体量 60 万 商业（含写字楼）约 30 万一期商业即一期商业即“全球购全球购”项目：项目：二期、三期、四期规划为公寓二期、三期、四期规划为公寓/写字楼写字楼/星级酒店星级酒店/商业商业层高：层高：一层约 6 米 2-6 层 4.8 米 主廊宽：主廊宽：约 6 米 次廊宽：次廊宽：约 4 米卫生间：卫生间：一层一 车位：车位：1200业态组合：业态组合：一层、二层：一层、二层：奥特莱斯广场：服装以及日用品零售三层：三层：中华美食餐饮一条街四层：四层：政府租用，运作为专业性基地五层、六层、七层：五层、六层、七层：奥特莱斯健身基地，瑜伽房等。
7、招商进度招商进度:一期奥特莱斯已完成签约，且开发商具备浙江商会资源！租售模式以及销售率出租率租售模式以及销售率出租率租售结合，一层售价 1.82 万/ 四层售价 8000 元/带租约销售，前 6 年返利 6%，租约到期后，双方协定！租金租金:约 40 元100 元/年一期全球购，除政府租用三楼外，由奥特莱斯统一运营管理！D/嘉禾乐天家居嘉禾乐天家居项目定位：全球家居采购中心项目定位：全球家居采购中心建筑指标：建筑指标：3 层 层高：层高：一层约 6 米 2-3 层 约 4.8 米 挑空大堂：挑空大堂：约 20 米 主廊宽：主廊宽：约 6 米 次廊宽：约 4 米 标铺：标铺：开间 VS 进深大于
8、 1：4卫生间：卫生间：一层一业态组合：业态组合：一层：一层：家具二层：二层：灯饰、卫浴三层三层：家具、软装租售模式以及销售率出租率租售模式以及销售率出租率租售结合，一层售价 1.82 万/ 四层售价 8000 元/带租约销售，前 6 年返利 6%，租约到期后，双方协定！租金 400-500 元/年出租率将近 100%五、业态与经营模式综合分析五、业态与经营模式综合分析在黄务新城片区，新兴产业是以红星美凯龙与嘉禾乐天为主导的家居建材行业，其他与人们日常生活相关的产业链并没有形成较大规模，在新近的商业地产想目中，红星美凯龙是以家居建材为主导，配备一定规模的专业性商业地产，而嘉禾乐天家居则是业态更
9、集中于家居建材，其他附属配套设施并不完善。与此相比，现代国际新城则是业态综合性较强的商业地产项目，其所招商运作的业态当中，更多是贴近与日常所需。因此，在黄务新区，是家居建材行业饱和度较高，其他零售业较为因此，在黄务新区，是家居建材行业饱和度较高，其他零售业较为匮乏的总体状态！匮乏的总体状态！在这些商业地产当中，红星美凯龙是独立运作，在这些商业地产当中，红星美凯龙是独立运作，现代国际新城一期现代国际新城一期商业是委托奥特莱斯运营管理，其中委托经理提点为商业是委托奥特莱斯运营管理，其中委托经理提点为 1:9！6、黄务片区公寓项目调研分析黄务片区公寓项目调研分析现代国际新城/南城商务港A/现代国际新
10、城现代国际新城一期两栋公寓 2# 3 梯 16 28 层 3# 4 梯 24 32 层价格：价格：5000 元/起 去划率：去划率： 约 12%产品特点：产品特点：40108 共计 1212 套，层高 3 米，物业费 1.6 元，含电梯，公摊约 20%，毛坯，塔楼，商业水电，区位、教育、交通等与本案相比无明显优势，不可落户。工期进度工期进度:工期滞后，处于挖土降水阶段，预计明年 5 月份实现正负零，冬季停止施工，工程会进一步延后，业内传资金链断裂。营销进度：商业招商同时进行，商业以开盘一次，公寓常规蓄客，十二月底公寓开盘，并未取得预售。推广渠道：围挡、高炮、大润发户外广告、短息、派单，无网络、
11、报纸投放。推广主题推广主题: 商铺全球招商 公寓火爆认筹中营销政策营销政策; 一万抵两万 按揭 98 折 全款 97 折户型配比：户型配比：2#： 54 122 套 75 144 套 99 122 套 108 56 套3#: 52 384 套 62 128 套47 128 套 7077 128 套户型分析户型分析:所有户型均不含阳台等设施，塔楼式建筑均有通风采光不好，且纯北向户型占据约 300 余户，且进深较深，只有东南和西南方向的户型不错，方正且采光通风较好，光照时间较长。B/南城商务港南城商务港产品定位：产品定位：30 万平米英伦风情商务集群3 栋公寓： 1# 3 梯 14 28 层 2#
12、 3 梯 16 22 层 3# 3 梯14 24 层价格价格：毛坯 4700 元/起 精装 5700 元/起去划率：去划率： 精装去化约 40% 产品特点：产品特点：4080 共计 1080 套，层高 3.3 米，1.4 元物业费，包含电梯，公摊 20%，毛坯，塔楼，民用水电，区位、教育、交通等与本案相比无明显优势，不可落户。工期进度工期进度:已经全部封顶，外立面加保温层。营销进度：营销进度：公寓常规蓄客，十二月底公寓毛坯开盘。推广渠道：推广渠道：围挡、高炮、短息、派单，无网络、报纸投放。推广主题推广主题: 红星美凯龙之上40-80精装酒店式公寓营销政策营销政策; 按揭 99 折 全款 97
13、折户型配比：户型配比：1#： 40 98 套 50 98 套 70 196 套 3#: 50 42 套 62 144 套74-80 158 套 户型分析户型分析:所有户型均不含阳台等设施，塔楼式建筑均有通风采光不好，整体户型较为方正，只有少部分西南，东南向光通风较好，光照时间较长。七、公寓产品综合分析七、公寓产品综合分析以大局来讲，公寓产品跟住宅产品相比较，起最突出，也是最吸引人的特点就是总价低，这对于现今刚需置业群体来讲，是非常有吸引力的。但是也是因为公寓产品其与住宅产品不一样的特性，制约着刚需客群的最终决定。且项目本身为商住公寓，与居住型公寓抛出产权外，外地人购房落户，也成为一大难题。从客群置业目的来讲，无非就自住和投资，自住型客户一帮会将公寓作为一种过渡性产品，价格合适，一般就会出手，且对于几年之后的产品的处理，也拥有双向选择。而对于投资型客群来讲，注重的就是该区域的发展潜力，而且这部分客户占据了公寓客户群的绝大部分，所以，对于一个处于发展型区域的公寓产品，他的最大卖点就是对于未来的规划。就现在来看，新城国际所处的黄务片区正处于发展阶段，依托城市发展导向和政策规划，该区域未来将会是南城的主城区。所以针对我们的公寓产品，重点包装产品本身户型类住宅的优势外，对于未来城市的描绘 s 也将是我们推广中的注重点。
