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1、深圳万象城调研报告 2013.1 目录 一、项目概况 二、基本指标 三、区域分析 四、整体规划布局 五、项目定位 六、产品设计特色 七、产品设计平面图 八、商业业态规划 九、运营分析 十、营销推广 十一、项目图片项目概况一项目概况一 购物中心简述： 深圳最大的购物中心，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一 体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。其中，定位为深圳最 大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。物业资料 开发商华润（深圳）有限公司 开业时间2004 年 12 月 位置深圳罗湖区宝安南路 1881 号 建筑面积总建筑面积 550,000 平方米
2、 投资40 亿港币 建筑用途商业、酒店式公寓、酒店、写字楼 商业面积180，000 平方米，6 层商用 停车位4,000 个 市场定位集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综 合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群 业态组合主力店：ReL 时尚生活百货、嘉禾电影城、Ol 超级市场、 “冰纷万象” 滑冰场 次主力店：ESPRIT、NOVO、王子饭店 国际一线品牌：GUCCI、 Alfred Dunhill、 HUGOBOSS、 VALENTINO、 ESCADA项目概况 商业：酒店：办公：居住=5：2：1：2 华润中心是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多
3、功能于一体 的综合体项目。 地理位置：深圳罗湖区宝安南路 总投资：40 亿港币 总占地面积：约 8 万 总建筑面积：约 55 万；其中一期 25 万，二期 30 万 商业面积：25.8 万 办公面积：4.2 万 住宅面积：11 万 酒店及共建面积：14 万 一期开发时间：2002.10-2004.12 二期开发时间：2006 年-2008 年 设计车位 2988 个 由美国 RTKL 建筑设计公司担纲规划及建筑设计开发顺序 华润中心项目共分 2 期开发： 华润集团采取先启动北座与中座，以商业作为航母，高档写字楼为辅，以拉升项目 档次，再以首期的成功继而带动二期的联动发展。首期开发项目的北座与中
4、座 主要由于一期位于深南中路与宝安南路交汇处，紧邻高档写字楼群，且与深圳地标 地王大厦及信兴广场隔路相望，是深圳的金融核心区域，同时与地铁站口连通， 并临近深圳人流最旺盛之地东门商圈，享有庞大的人流量等各种利好因素为商 业物业奠定良好基础。二期南座后续启动 因为紧邻快速干道滨河大道，致使南座人流量稀缺，物业类型仅为陈旧的居住 区，商业氛围较为薄弱，需时间营造成熟的开发条件。华润中心基本指标 1、总建筑面积达 55 万2、总投资额：约 40 亿港币3、物业形态：购物中心、街区商业、写字楼、酒店、住宅。其中购物中心(万象城)总建筑 面积 18.8 万 ，7 层楼。4、一期建设时间：2000 年；开
5、业时间：2004 年 12 月5、运营效果：2005-2006 年亏损；2007 年开始盈利，营业额 15.6 亿元华润中心区域分析 项目地理位置：位于罗湖金三角商业区，包括东门、人民南、宝安南三大核心商圈， 万象城是宝安南商圈的标志性项目。华润中心区域分析 交通系统分析： 地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间 与“地王大厦“隔深南大道相望 与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连 周边共有巴士线路 30 多条 距深圳火车站、罗湖口岸约 1000 米 距皇岗口岸约 5 分钟车程 距深圳宝安国际机场和际机场仅 30 分钟车程华润中心整体规划布局空间规划布局一期二期华润大厦：4.2
6、万一期规划布局 华润中心以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，层次分明地将不同功能的 区域，通过室外广场、庭院、步行街道等巧妙的连接，融为一体，同时又创 造出不同的功能区域。 其中万象城与 5A 甲级写字楼通过空中走廊连接两个相互独立的主体建筑。 室内以 88 部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，构造井然有序的立体空间，使 该项目从平面到立面都享有便利的交通网络。华润大厦规划布局 华润大厦 1-3 层商业定位为高档国际时装旗舰店，4 层为开放式屋顶花园， 5-28 层为写字楼，29 层为多功能厅，屋顶为室外花园。 华润大厦紧邻深南中路，因此大厦入口设于项目北面，以拥有开阔的视野和 交通优势，同时成了项
7、目标志，展示项目形象。 入口周围为四层国际精品时尚店，设以玻璃为主体的花园式入口。 北区南侧的设一下沉广场，同时配合石砖地、透明天棚、流动水景等设计布 局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品位的代表。 室内的自动扶梯清晰明确地为客人指明方向，结合天窗设计，加上室内花园 小径，连接购物区与写字楼大堂，使项目有机融合为一体。目标客户：以金融机构及国内外大型企业为主 实用率： 77.6% 层数： 29 建筑面积 ：约 42,000 平方米 层高/净高： 4.2m/2.8m 2988个地上834个 地下1472个地下682个停车位24200018800054000总建筑面积36000278008200
8、用地面积总计总计中区中区北区北区项目项目停车位： 682 个 电梯：拥有 12 部瑞士 Schindler 高速电梯，平均两层即拥有一部电梯，其中：5 部低区特大电梯，梯速 2.5 米/秒，服务 5-19 层 4 部高速特大电梯，梯速 4.0 米/秒，服务 20-28 层 1 部电梯连接地面与地下停车场 2 部服务梯/消防梯 空调： VAV(即变风量)空调系统、独立空调用冷水系统 通讯： 结构化综合布线系统、多模光纤主干、宽带国际互联网接入、IDD 及有线 电视接入 消防： 消防栓、自动防火喷淋系统、自动报警系统、烟雾探测系统 2 期规划设计图 君悦酒店超五星级酒店，计容建筑面积约 76,00
9、0 OUT DOOR 室外商业街，高档的休闲娱乐中心， “万象城”的延续和补充 计容建筑面积约 26,000 幸福里深圳城市中心高尚住宅，计容建筑面积约 110,000华润中心整体规划布局 1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧，既减少相互干扰，又使项目大气时尚。 2、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空 间。 3、 通过打造超高层塔楼建筑，提升容积率。住宅 160 米，酒店 193 米，写字楼 139 米。 4、临河布置住宅、酒店，利用地块景观属性；临深南路、地王大厦布置写字楼、 商业，利空地块商业办公属性。5、产品设计注重人流衔接。通过 2-3F 商业走廊和
10、地下车库，连接项目北区、中区 和南区。6、住宅通过社区道路与商业进行分区，大型集中商业与主题街区通过次干道进行 分区。万象城定位 定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。是深圳 商业接轨国际的旗舰之作万象城产品设计特色 主动线：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边， 这样避免了整个商场中死角的出现。万象城标准层面积约 2.4 万，比较大。但动线采用是完全可以回环的经典线型模 式，也没有任何的次动线。平面动线的长度 380M 左右。通常情况下，动线长度和 店铺平均进深成反比，如果动线短，则店铺平均进深长。但是万象城利用每层均设 置的停车场巧
11、妙的解决了大平面下的店铺进深问题。 人流动线：整个购物中心有六条主要人流动线进入商场，东西南北设置五个主要入 口，使可达性大大提高。主入口：独特的下沉式广场设计万象城下沉式广场通过多种方式导入人流。 多种方式的楼梯、直通地铁的通道。人流可从各个方向方便的进入下沉式广场。在商业背面设置大型出租车及私家车停靠站，设置卸货区，真正做到人车分流、人 货分流。停车库从-2F3F，与商业经营区无缝连接。层高： 5.6 米至 6.8 米不等，特别是 1F 层高较高，高楼层部分有挑空设计，大大提升商 业档次。88 部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便。楼宇底层外立面根据引进品牌商家的独特需求进行设计。主动线中
12、间设置大挑空中庭，两端入口设置特色挑空空间。万象城手扶梯采用非传统的斜跨式设计，更符合消费者习惯，更容易吸引购物人群 达到目的消费店铺。二楼以上主通道中的连廊，方便主通道两旁的消费人群穿插往来，提高人群流动率， 同时给予了消费者更多的停留空间。万象城产品设计平面图万象城产品设计平面图万象城商业业态规划 业态规划： 主力店次主力店专门店的门店组合形式零售中，一期国际名牌占 3；万象城设置了 25 家餐厅，除了中国传统菜系外， 也能品尝到世界各地的风味，包括了顶级的法国菜、意大利菜、日本菜、泰国菜等。万象城业态规划布局 万象城有五家主力店，包括国际一线品牌 Gucci 旗舰店、深圳最大的电影城7
13、厅五星级的嘉禾影城、可承办国际赛事的奥运标准“冰纷万象”滑冰场、以女性为 主题的芮欧时尚生活百货以及与此相配合的 OLE 高档时尚超市等； 次主力店为中国首家概念店 NOVO、ESPRIT、顺电等，加上场内有近 300 个国内外 知名品牌专门店，其中三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。四大主力B1 品牌表 铺位编 号区域 楼层 推荐租户业态类型使用面 积B01 B1Plzza Hut餐饮一般零 售534B05 B1Taco Bell餐饮一般零 售486B07 B1万宁零售主力店238B09 B1三卡宝零售一般零 售37B10 B1茂昌零售一般零 售65B12 B1贝塔斯曼书友会零
14、售一般零 售90B18 B1妍丽零售一般零 售126B20 B1面点王餐饮一般零 售459B22 B1文天藏品零售一般零 售60B25 B1天福茗茶零售一般零 售59B28 B1Leonidas餐饮一般零 售26B30 B1Bread Talk餐饮一般零105售B32 B1KFC餐饮一般零 售631B35 B1眼镜 88零售一般零 售55B38 B1东方红零售一般零 售39B39 B1奇华饼家餐饮一般零 售24B45 B1华润堂零售一般零 售218B48 B1Ole零售主力店3365 B50 B1REEL零售主力店3072B60 B1菲科美冲印店服务一般零 售31B61 B1博恩凯音像零售一般
15、零 售119B63 B1CITY CHAN 零售一般零 售58B66 B1DESIGNER TIMES零售一般零 售37B71 B1swatch零售一般零 售68铺位编 号区域 楼层 推荐租户业态类型使用面 积B73 B1钜田数码零售一般零 售84B77 B1周大福零售一般零 售79B78 B1周生生零售一般零 售92B80 B1翠石间零售一般零 售30B82 B1EEE FEEL MORE零售一般零 售28B83 B1NICE零售一般零 售28B85 B1Anubis零售一般零 售42B88 B1味千拉面餐饮一般零340售B89 B1位元堂零售一般零 售32B90 B1康维他零售一般零 售3
16、2B91 B1宝明堂零售一般零 售50B92 B1宝明堂零售一般零 售37B96 B1优之良品餐饮一般零 售37B97 B1雪茄零售一般零 售37B99 B1星巴克餐饮一般零 售3751F 品牌 铺位编 号区域 楼层 推荐租户业态类型使用面 积N111 1F汇丰银行服务一般零 售267N118 1F奔驰汽车展厅服务一般零 售344121 1FDunhill零售一般零 售178 125 1FEmporio Amanl零售一般零 售96 127 1FMaxMara零售一般零 售127 128 1F火间土餐饮一般零 售894 129 1F中国农业银行服务一般零 售500 131 1FCERRUTI 1881零售一般零 售140 133 1FALVIERO MARTINI零售一般零 售76 135 1F万宝龙零售一般零 售61 136 1FCOACH零售一般零136 售138 1FPAUL&SHAR
