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1、全程策划专业服务第 1 页共 29 页诚信为本服务领先济南房地产市场形势分析报告济南房地产市场形势分析报告（20111121）一、一、济南市重点项目成交及推货情况分析济南市重点项目成交及推货情况分析1 1、济南市住宅市场周成交信息、济南市住宅市场周成交信息（只包含济南五区，截止到 11 月 13 日）成交套数成交套数成交均价成交均价( (元元/)/) 区域区域 本周本周环比环比成交面积成交面积 本周本周环比环比8.1-8.740982.60%481839208-3.10%8.8-8.14248-39.40%308361081717.50%8.15-8.2143475.00%489098663-
2、19.90%8.22-8.284779.90%528627945-26.60%8.29-9.4327-31.40%3615884806.70%9.5-9.11264-19.80%2998689275.30%9.12-9.18172-34.80%2025291993.00%9.19-9.302140.24422519788373.90%10.1-10.936470.10%373518655-5.90%10.10-10.16761109.10%823698254-4.60%10.17-10.23239-68.60%27911915110.90%10.24-10.3027916.70%3368291
3、42-0.10%10.31-11.6278-0.40%317809051-1.00%11.7-11.13138-50.40%16475896311.00%合计合计46044604日均成交：日均成交：4444 套套从从 8 8 月月 1 1 日截止到日截止到 1111 月月 1313 日，共日，共 105105 天，济南市住宅市场总体成交天，济南市住宅市场总体成交数量为数量为 46044604 套，日均成交套，日均成交 4444 套。套。全程策划专业服务第 2 页共 29 页诚信为本服务领先1)成交套数变化成交套数变化济南市住宅市场周成交套数呈现整体下降趋势，八月份成交情况较为平稳，九月份成交套
4、数急剧下降，各开发商加大促销力度，进入十月中旬成交套数略有回升，但 11 月份成交套数又直线下降。2 2）成交面积变化）成交面积变化济南市住宅市场周成交面积呈现整体下降趋势，八月份成交情况较为平稳，九月份成交面积急剧下降，各开发商加大促销力度，进入十月中旬成交情况略有好转，但 11 月份成交面积又直线下降。全程策划专业服务第 3 页共 29 页诚信为本服务领先3 3）成交均价变化）成交均价变化济南市住宅项目周成交均价呈现整体下降趋势，各开发商通过各种促销方式，变相降低价格，以价换量，但效果并不明显。济南市住宅市场自八月份以来成交套数、成交面积和成交价格呈现整体济南市住宅市场自八月份以来成交套数
5、、成交面积和成交价格呈现整体下降趋势，市场表现较为平淡。十月中旬由于集中开盘放量，成交套数和成下降趋势，市场表现较为平淡。十月中旬由于集中开盘放量，成交套数和成交面积虽然略有回升，但成交价格仍然在较低水平，没有再出现金九银十的交面积虽然略有回升，但成交价格仍然在较低水平，没有再出现金九银十的地产场景。地产场景。全程策划专业服务第 4 页共 29 页诚信为本服务领先2 2、济南市住宅市场月成交信息济南市住宅市场月成交信息（只包含济南五个区）区域区域成交套数成交套数成交均价成交均价( (元元/)/)8 月份15689158.259 月份9778860.7510 月份16438800.5 11 月份
6、（统计至 11 月 13 日）6428630合计合计46044604890489041 1）月成交套数变化）月成交套数变化济南市住宅市场月成交套数呈现下降趋势。八月份成交情况一般，九月份成交数量迅速减少，随后各开发商加大促销力度，十月份市场略有回暖，但进入十一月份以来，成交数量直线下降。全程策划专业服务第 5 页共 29 页诚信为本服务领先2 2）月成交均价变化）月成交均价变化济南市住宅市场月成交均价呈现整体下降趋势。济南住宅市场情况概述：济南住宅市场情况概述：济南住宅市场整体呈现供需两不旺的局面，成交量大幅下降。济南住宅市场整体呈现供需两不旺的局面，成交量大幅下降。楼市低迷局面有所加重，不但
7、供需总量继续下降，整体均价也大幅下挫，楼市低迷局面有所加重，不但供需总量继续下降，整体均价也大幅下挫，部分楼盘或推出特价房，或由精装修改毛坯，价格已出现实质性下降。部分楼盘或推出特价房，或由精装修改毛坯，价格已出现实质性下降。全程策划专业服务第 6 页共 29 页诚信为本服务领先3 3、济南市重点项目成交数据分析济南市重点项目成交数据分析1 1）济南市重点项目选择标准：）济南市重点项目选择标准：品牌开发商开发的大盘；项目在本区域内有代表性，产品线丰富； 选择项目有：恒大名都、万象新天、鲁能领秀城、中海国际社区、海尔绿城全运村、绿地国际花都。2 2）周成交数据：）周成交数据：项目名称项目名称8
8、8 月份月份9 9 月份月份1010 月份月份1111 月份月份1 12 23 34 41 12 23 31 12 23 34 41 12 2合计合计恒大名都2625222528206355023301510315315 万象新天12269109569154530113113 鲁能领秀城2520211576730161519163200200 中海国际社区35181317583151525532164164 海尔绿城全运村3568410111801129696 绿地国际花都250281783622251276411411 合计合计10110114514573733213217878565631
9、31126126119119100100616145453333129912993 3）月成交数据：）月成交数据：项目名称项目名称8 8 月份月份9 9 月份月份1010 月份月份1111 月份月份合计合计恒大名都985413825315315 万象新天5720333113113 鲁能领秀城81208019200200 中海国际社区8316605164164海尔绿城全运村71210139696 绿地国际花都250539513411411 合计合计640640165165416416787812991299全程策划专业服务第 7 页共 29 页诚信为本服务领先恒大名都恒大名都恒大名都总建筑面积
10、35 万平米，户型区间在 92181 平米，产品精装，之前销售均价在 7300 元/平米左右，包含 1500 元精装。现阶段加大促销力度，销售均价在 6800 元/平米，现推出房源为 90120 平米中小户型，总价较低，项目成交情况尚可，除 10 月份一次小规模加推外，整体成交量仍出现下降趋势。万象新天万象新天万象新天总建筑面积为 95 万平米，主力户型区间在 80135 平米，主打学区房概念，自八月份开盘以来，虽然一直保持较强的推广力度，但是成交量仍然呈下降趋势。现推出房源以 70110 平米中小户型去化为主。全程策划专业服务第 8 页共 29 页诚信为本服务领先鲁能领秀城鲁能领秀城鲁能领秀
11、城作为济南具有代表性的大盘，总建筑面积 420 万平米，户型区间在 96147 之间，之前销售情况较好，但八月份成交情况一般，九月份成交迅速减少，受中海国际社区影响，九月份被迫大幅降价1500 元左右，从均价 9500 元/平米跌至 8000 元/平米；十月份加推，成交情况有所回升，但十一月份成交数量直线下降。现阶段去化房源以中小户型为主，大户型房源销售困难。中海国际社区中海国际社区全程策划专业服务第 9 页共 29 页诚信为本服务领先中海国际社区总建筑面积约 300 万平米，主力户型为 85 平米两室和105 平米三室。之前项目精装，均价在 10000 元/平米左右，由于销售困难，现取消精装
12、，均价在 8300 元/平米。八月到九月成交数量逐渐下降，由于十月份开盘促销，成交数量有所回升，十一月份成交数量迅速下降，现阶段去化房源以中小户型为主，大户型房源销售困难。绿地国际花都绿地国际花都绿地国际花都总建筑面积 160 万平米，主力户型为 85 平米两室和 110平米三室，前期销售情况较好，八月底开盘，推出 313 套房源成交 250 套，去化户型以中小户型为主。从济南住宅市场重点项目整体成交量呈下降趋势，虽然由于十月份加大从济南住宅市场重点项目整体成交量呈下降趋势，虽然由于十月份加大促销力度集中推货，成交量有所回升，但进入十一月以来，依然成交惨淡。促销力度集中推货，成交量有所回升，但
13、进入十一月以来，依然成交惨淡。相比较而言，中小户型产品去化速度比大户型产品去化速度快，低总价相比较而言，中小户型产品去化速度比大户型产品去化速度快，低总价产品比高总价产品易于销售。产品比高总价产品易于销售。全程策划专业服务第 10 页共 29 页诚信为本服务领先4 4、济南市重点项目开盘推货情况、济南市重点项目开盘推货情况济南市重点项目开盘加推统计：济南市重点项目开盘加推统计：均价均价时间时间项目动态项目动态（元（元/）户型面积户型面积（）楼座楼座推出房源推出房源成交量成交量成交率成交率2011/8/7绿地卢浮公馆加推8500-9000两室：98三室：12413#楼2282000.88 201
14、1/8/14海尔绿城全运村加推12160-19600149-3851#、7#、10#96560.58 2011/8/13万象新天加推745090E240200.50 2011/8/19绿地泉景园开盘630085-1259#、10#264710.27 2011/8/20名泉春晓开盘7860-9100103-1402#240800.33 2011/8/21鑫苑名家开盘880058-1167#232600.26 2011/8/20黄金 99 开盘1100087-14410#54190.35 2011/8/20连城水岸加推7500100-1306#108180.17 2011/8/27发祥福邸开盘98
15、0095-1606、7、9#258280.11 2011/8/21绿地国际花都开盘650058-11610、11、163132430.78 2011/9/2路劲御景城开盘850094-1359#1981030.52 2011/9/10恒生伴山开盘800068-1314#、10#、186800.43 2011/9/17海信慧园开盘8700101-1886#33150.45 2011/9/29中海国际社区开盘750088-1076#、7#6502600.40 2011/9/30翡翠清河开盘855081142 4122010.49 2011/10/1大学士花园开盘760090-1302#、4#146
16、740.51 2011/10/10南益名泉春晓开盘830088-1404#196560.29 2011/10/16泉景天沅开盘8700881103、5、6#5581900.34 2011/10/14名士豪庭开盘16000167-17810#3680.22 2011/10/15鲁商御龙湾开盘10000220-260/5050.10 2011/10/16宏瑞星城开盘670079-1163#4502400.53 2011/10/15杰正岭寓1250036-751#168540.32 2011/10/22连城水岸开盘788072-1148#80250.31 2011/10/23中海国际社区开盘2100040-200 61300.49 2011/10/22海尔绿城加推16500150-2108、11、1214080.06 2011/10/30绿城百合花园开盘8990100-1401#、4#206700.34 全程策划专业服务第 11 页共 29 页诚信为本服务领先201
