城市商业研究(商业综合体、特色商业街)

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1、城市商业研究 定义： 地产新模式城市综合体（HOPSCA），是将城市中的酒店（Hotel）、办公（Office）、公园（Park）、商业（Shopping mall）、会所（Club）、公寓（Apartment）等生活空间的服务功能进行组合（包括三项以上），并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成多功能、高效率的综合体。 城市综合体是基于商业与城市复杂关系的一种新的建筑表现形式，它复合了处理商业与城市关系中积累的历史经验，当今城市发展起着重要的作用。 在城市综合体设计中，商业是整合城市空间的主导要素，其叙事特征主要表现为对街区混合功能的整合、与环境文脉的结合及开放空间的营造。

2、 作为基本功能，城市综合体是一个城市的信息、金融、保险、科技、商业、商务、居住、客居、会展、观光、娱乐等城市功能的载体。 新型城市综合体 商业对城市空间的整合叙事 发展： “谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来”。近年来，城市综合体已成为众多开发商青睐的商业地产模式，不仅北京、上海、广州等一线城市的城市综合体发展迅猛，二三线和部分三四线城市也把建造城市综合体当作了城市发展的目标。在住宅被限的大背景下，作为商业地产主流的城市综合体成了未来发展趋势。 在国内商业地产经历了单店模式、组合店模式之后，城市综合体作为商业业态演进的一种新模式，因其不可抗拒的魅惑而成为大城市区域商业中心新建或重建的选择。

3、现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。 新型城市综合体 商业对城市空间的整合叙事 现状： 在我国，大城市的商业中心大都还处于购物中心、百货商店等单体简单并立的状态，商业整合城市空间的潜能还远未被激发。商业地产的繁荣将会带来更大量的城市综合体的建设，城市中心区的空间形态也将随之发生深刻的调整和变化。 我们应积极而审慎地面对城市综合体这一商业空间的新兴模式，顺应城市发展规律，避免城市空间异化，使城市商业走向融合旧有街区、契合环境文脉、营造开放空间的可持续发展之路。 新型城市综合体 商业对城市空间的整合

4、叙事 文化： 文化已更多地成为了地方政府和商业联盟的商业策略中的工具。城市宣传者越来越多地通过提升城市形象来吸引投资者与旅游者的金钱，文化越来越成为城市的商机而被消费着。 通过项目来表达当地文化的鲜明特征，因为建筑项目是文化的形象体现它们“源自”地方文化。当地的建筑条件可以激发创作灵感；每个项目都是独一无二的、适合特定的地方和城市。每个项目不仅带有周围环境的特征，也能为这一地区打造全新的形象。建筑的设计决定了一个场所的精髓，决定了如何通过建筑的外表将之表现出来。 新型城市综合体 商业对城市空间的整合叙事 大型商业综合体参考案例 日本大阪难波公园 日本大阪难波公园 捷得设计事务所作品 美国捷得国

5、际建筑师事务所总体规划和建筑设计的难波公园层层仄仄，是一座看起来如同空中花园一样的完美建筑。 这是一处位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，并非传统意义的公园，其实是一个购物中心与办公楼的综合体。 一期开发总面积：16.7万平方米。 商业约4万平方米，办公楼8万平方米。 二期：76.600平米，合计243.800平米 占地：37232平方米，高达8层 时间2003年 类型城市综合体 特色一种自然生态的生活方式，空中花园、 屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清醒的气息。 日本大阪难波公园 设计是自然的再现：把握人类的精神 从大自然中获得灵感来把握建筑的精髓。在有机的形式

6、、图案、结构和材料的基础上创造周边环境。 难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，形成高出城市的自然绿洲。这一坡型的绿洲给到访者带来一种独特的体验，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下一处生动、温馨的街景。 峡谷与弧型的桥梁有三个交错的连接点，人与自然紧密交融，吸纳了大自然所赋予的灵感。内部环境的设计尽情体现在公园的斜坡上。整个项目中，大自然的各种元素相互交织：树林、岩石、悬崖、露出地面的岩层以及水文特征：溪流、瀑布和池塘。 整体设计布局 入口处，呈现在眼前的是一个被岩石覆盖的空间，仿佛一个狭小的峡谷，诱惑着你向里面探寻。 暖黄色到橘黄色逐渐过渡的条纹造型

7、，如同沉淀层一般，而设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险的空间感受，更让你常有“柳暗花明又一村”的惊喜，为整个购物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。 通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道，便到了难波公园的零售与娱乐区域。 难波公园由此形成了独特的空间序列，它不像一般的购物中心那样，将人们压缩集聚在封闭的空间内，迫人消费，而是以开放的体验化空间吸引人们主动游玩、主动消费。 日本大阪难波公园 日本大阪难波公园 一个地下停车场 一个立体停车场 立体停车场 地下停车场 日本大阪难波公园 交通 立体停车场 地下停车场 在项目各个方面都会和周边的公交系统、人行流线联系起来，使得整个项目各

8、个功能之间都是非常连贯的可以穿梭。 在设计方面，设计师考虑到一个流畅的动线，把所有功能连贯起来。 车站与商场之间的公共通道 2F的主要通道 火车站入口缓冲空间 步行街通道 立体动线 木台阶作为公园的特色动线 垂直观光电梯与公园公共空间结合 日本大阪难波公园 交通 业态平面图 业态及主力店 本项目的主力商场是日本高岛屋，公园的主要业态是：商店与餐饮店，咖啡厅较多。 不同楼层的业态分布 动线规划 日本大阪难波公园 顶层是公共公园，每个人都可以进入这个公园，在中层是一些商业项目，是一些私人拥有的，希望用几个不同的层次吸引不同层次的人，包括社区的，也包括私人的，通过这样一个公园把不同层次的人连接起来，

9、它不仅仅是纯商业性的项目。 值得一提地是，除了传统的商业业态，难波公园的商场还为顾客提供医疗功能，不仅在商场的二楼配有药店，在八楼还设有一家医院，牙科、妇科、皮肤科、眼科、耳鼻喉科、内科等等，功能齐全。 难波还是一个著名的娱乐城。这里有“歌舞伎”（日本传统戏剧之一）专业剧场新歌舞伎座，以及拥有许多喜剧演员的艺术公司、吉本兴业的剧场难波大花月。 日本大阪难波公园 业态及主力店 公共社交场所也是难波公园追求的目标，对于一个商业或者社交场所，要能够把所谓的公共场所、公共空间的概念得以复兴，在一个很短的时间内能够在我们的设计当中体现出这种公共空间。所以难波公园有较多的咖啡厅出现。 通过这样的设计不会让

10、居住在城市当中的人感到疲劳，能够有这样一个空间大家可以在一起社交和密切接触。 日本大阪难波公园 公共场所 大型商业综合体参考案例 日本博多运河城-购物、休闲、娱乐 日本博多运河城-购物、休闲、娱乐 捷得设计事务所作品 博多运河城（CANAL CITY ）是日本福冈规模最大，开发最成功的开发商福冈地所开发建设的，项目开发周期三年，于1996年4月开业。 博多运河城是日本最成功的大型商业中心之一，是体现了日本策划与美国设计完美结合的成功案例，它开创了日本综合SHOPPING MALL的全新理念和业态，带动了福冈以及整个日本的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。 博多运

11、河城从1996年4月20日开业以来，来访人数1640万/年。客流量仍平均每天维持在3万人左右，到节假日则多达6万人。现在它已成为福冈市的标志性区域，甚至日本的一个旅游景点。 日本博多运河城-购物、休闲、娱乐 项目体量 占地面积：约34，700平方米 建筑面积：约234，500平方米 停车面积：1300台 主要设施：专卖店、大型专卖店、剧场、 电影院、酒店、办公、餐饮、展览和娱乐设施 其中：酒店/52600平方米/23.4% 零售和餐饮/59199平方米/25.2% 剧场/18830平方米/8% 办公/26761平方米/11.4% 其它公共设施和停车场/77110平方米/32.8% 内部运河 空

12、中走廊 整体外观 内部剧场 博多运河城建筑整体呈峡谷状，显现出浓郁的西方建筑色彩。人工运河穿城而过，与整体建筑结为一体，游客可以通过若干拱廊往返运河两岸。 日本博多运河城-购物、休闲、娱乐 日本博多运河城-购物、休闲、娱乐 设计理念 在博多运河水城，其叙事风格开始转向更加注重与自然元素和当地文化的结合。 福冈最有特色的乡土文化被称为“博多祇园山笠”的夏季祭典中所富有的原始生气成为运河城“城市剧场”的叙事蓝本，而基地南岸的河流那柯川则促成了整个场所叙事的主线开辟一条人工运河穿过建筑群。与此同时，捷得从日本的传统建筑语汇中抽取元素，“涂抹”、“悬挂”在新建筑的“脸上”和“身体”上，9栋建筑饰有丰富

13、的地方传统色彩和横向条纹，组成了一个“斑马的家族”，传统文化被重新整合、定义、利用和消费。 “像讲故事一样”融入了情感的设计态度，表达一种以文化消费为主导的、与自然环境和地域文脉相结合的叙事思维方式。 它的开发理念是先让人感动、让人停留，最终增加消费，继而盈利。这个项目从1996开业到现在，在日本商业街仍然是大家膜拜的项目。它创造了两个奇迹，一是每层楼的租金一样，二是投资回报高。 叙事蓝本叙事蓝本博多祇园山笠祭 主线主线开辟人工运河穿过建筑群 元素元素日本传统建筑中抽取 日本博多运河城-购物、休闲、娱乐 商业主题 以博多一体化以及形成福冈市21世纪城市新轴线为目的，以追求物美价廉及娱乐性相结合

14、为主题，是富有休闲与娱乐功能的大型综合性商业设施。 将河流引入城区，将柔软的水体与坚硬的建筑连成一体，既在形态上给人以变化，又在心理上给人以放松。设计师将所有沿街立面处理成与道路一致的弧线，在增加空间与面积的同时最大限度地保持了与地块周边的和谐。每年举行1800多次免费活动，烘托了运河城的娱乐氛围。 日本博多运河城-购物、休闲、娱乐 整个商业体以运河为中心打造，在运河流经的沿线，设计了主中心（太阳宫广场）和三个副中心（海上庭院、星球庭院、水晶峡谷），彼此以连廊相接，打造出水流、绿色、自然的空间。 太阳宫广场：建在运河上的舞台，位于运河城核心区域，每天都有来自世界各国的表演秀或演唱会等活动。 海

15、上庭院和星球庭院：主要是儿童乐园，建有大量的喷泉、假山等人工景观。 水晶峡谷：主要是活动区。该区设计了一组由180个显示屏构成的视觉艺术墙，是已故世界级影像综合艺术家白南准大师的作品。 月球漫步路：绿植景观大道，连接太阳宫广场与星球庭院。 地球漫步路：绿植景观大道，布满常春藤和盆栽，连接太阳宫广场和海上庭院。 商业布局 海上庭院 地球漫步路 太阳宫广场 月球漫步路 星球庭院 日本博多运河城-购物、休闲、娱乐 正确的业态选择和配置是运河城成功的关键 “化都市为剧场 ” 犹如都市中的一个多元化未来都市 包罗万象，其乐无穷 是当地举办大型节日庆典、商品市场推广及 社区公益表演的最佳场所 项目的吸引力

16、来自： 有名的福冈凯悦大饭店 四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”： 汇集13个电影院的：、“AMC运河城13” 高科技游艺主题公园“福冈快乐国”等 无论内容还是规模都是空前无比的 正确的业态选择，吸引了大量的人流，同时通过 在竖向层次上的业态配置，给予人流引导，达到 各层次人气的均衡。 观光与商业结合 建筑师把为人创造空间放在第一位，其次才是商业. 舒适有趣的趣味空间吸引引导人流，缓解了动线较长带给顾客的疲惫感。 例如其中的“运间”和“百老汇街”，是创造节日气氛的地方，通过竖向层次上的这些节点，带动人流，凝聚商业气氛；不同主题区设计不同风格的购物廊，带有极强的观光性，让顾客乐在其中。 丰富有趣的空间设计是带动人气竖向流动的能量 是让人感觉到这个地方既当剧场用，也可以提供给大家实际交流，实际上这个地方现在人们经常可以到这儿看各种各样的演出。 日本博多运河城-购物、休闲、娱乐 业态