金地艺境个案研究 关键词：18万方褐石风格 空中院馆 附送面积 八大创新空间 2012年，随着“限购限贷及银行利率上浮”等政策出 台，房地产市场深陷低谷，各大楼盘死伤一片然而 在哀嚎声中，金地艺境以800多套（截止到10月）月均 去化204套的销售业绩脱颖而出，位列上海住宅销售排 行榜第一名！ 区域规划区域规划 宝山区总体概况宝山区总体概况 中国重要钢铁工业基地之一 黄浦江和长江交汇处的入海口，扼上海的门户 总面积270.99平方公里，人口140.63万人 区域发展目标区域发展目标: 至2020年，把宝山建设成为与上海国际化大都市相适应的、具有辅城功能的现代化的滨江新区；形成世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心的重要组成部分、现代生产服务业集聚区和环境优美、适宜居住、现代化的生活园区 上大 (大场) 及大 华版 块 宝山区版块分布宝山区版块分布 宝山规划城区宝山规划城区 构成区域构成区域 实现目标实现目标 用地用地 人口规模人口规模 上海中心城宝山部 分 外环线以内 上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团 以完善城市功能、改善居住条件、 提升生活质量为规划目标 58平方公 50~55万 宝山新城区 淞宝地区、杨行地区和顾村地区 “组合式”新城空间格局 57平方公里 60~65万 北部综合产业区 以宝钢、宝山工业园区（北区）为主体 罗店、罗泾和月浦 全国重要的精品钢及其延伸业基地 21平方公里 28万 本项目位于上海中心城片区,上大版块部分,未来城市居住区 中心城片区 新城片区 产业片区 基本信息基本信息 基础信息基础信息 项目位置 宝山市台路515弄50号（近真陈路） 开发商 上海金地宝山房地产发展有限公司 建筑面积 182000㎡ 占地面积 91000㎡ 容积率 2.00 物业类别 生态洋房、高层空中院馆和SOHO 户型面积 90-160洋房，70-160高层 均价 洋房22000，高层18000 交付标准 精装修 开盘时间 2011-7-10 金地首创18万平米褐石街区，美 国风格，三大产品低密生态洋房、 高层空中院馆和SOHO空间，布局 疏朗、紧凑，超多附送面积 八 大创新空间，尽显超高性价比。
由6层洋房，28、33层高层组成 主力户型95-175平米精装房源，总价200-400万元/套 区位优势区位优势 •项目距离人民广场16公里、 •大虹桥板块15公里 •徐家汇31.7公里 •五角场21公里 •距外环线丰翔路口1.5公里，A20 及沪嘉高速公路(3公里)，半小时内 快速切换到中环达市区,通达性强 •7号线、11号线双轨较远，轨交不便 规划中地铁15、17号线建成后更 加便捷 虹桥 项目 徐家汇 人民广场 五角场 4条地铁线，半小时车程 周边配套周边配套 离顾村公园仅700米，周边配套离项目 远，工厂较多 •银行：农业银行、上海银行、建设银行等 •邮局：聚丰园路邮政支局 •其他：好又多大卖场、苏宁电器， •锦秋路新天地等 顾村公园 天宇小学 恒德小学 槎浦中学 南翔镇土地所 上海大学附属学校 上海大学宝山校区 新中初中 庙行公园 桃苑小学 家得利超市 宏基广场 世纪华联 世纪超市 好又多 本案 银行 农业银行、上海银行、 建设银行等 邮局 聚丰园路邮政支局 其他 好又多大卖场、苏宁电器， 锦秋路新天地等 学校 桃苑小学 天宇小学 槎浦中学 恒德小学 新中初中 上海大学 工厂 物流 机械 化工厂 四至情况四至情况 项目与周边工厂被林带隔绝，周边树 木形成天然屏障 金地艺境位于上海宝山区——大场区 项目北侧沿锦秋路， 东侧沿真陈路， 南临市台路，街对面是绿地领海项目 距本市最大的郊野公园、上海绿色生态核心——顾村公 园二期仅700米距离。
市台路市台路 项目规划项目规划 商业商业 商业商业 18层公寓层公寓 18层公寓层公寓 6层洋房层洋房 33层公寓层公寓 29层公寓层公寓 集中商业集中商业 （含（含SOHO）） 3层会所层会所 投资决策阶段 现在 限高为限高为60米米 限高改为限高改为100米米 18层层SOHO 18层公寓层公寓 6层洋房层洋房 产品配比产品配比 • 充分利用地块高覆盖率的优势，提升了项目品质， 物业类型上增加了花园洋房 • 商业与住宅分区明确，商业开放，住宅区私密 • 商业集中布置在基地南侧，打造80米景观风情街，塑 造居住氛围的同时有效规避南侧绿地领海项目对本项目 的日照退界影响 投资决策阶段 现在 商业和住宅分离设计商业和住宅分离设计 开放的商业区开放的商业区 私密的住宅区私密的住宅区 半封闭的半封闭的SOHO社区社区 实现人车分流实现人车分流 小户型小户型 / / 政府回购房政府回购房 交通分析交通分析 •充分配合商业开放，住宅区私密的特点，实现人车 分流 交通不便、配套 不完善、居住气 氛不足 西北角河道 无景观资源 西北角为混凝 土搅拌厂、玻 璃厂行程的噪 音及污染 西南角紧邻 基地处有多 层厂房 3万平米限价房 3万平米商业 9万平米 的商业 场地现状场地现状 •场地周边工业污染较为严重，且交通不便，配套不 完整 规划亮点：规划亮点： •充分利用高覆盖率的优势，将景观和土地资源的最大化利用； •发挥15%商业配比的优势，打造8080米风情街的景观入口米风情街的景观入口； •SOHOSOHO引入了创意厨房，公共洗衣房引入了创意厨房，公共洗衣房等概念，塑造居住氛围；等概念，塑造居住氛围； •住宅区实行三级管理，分设了社区社区入口、小区入口大堂、楼栋入户大入口、小区入口大堂、楼栋入户大堂；堂； •洋房单独设计端头户型洋房单独设计端头户型，充分利用小区内的景观资源； •全地库设计地库设计，交通实行人车立体分人车立体分行。
行 规划理念规划理念 48% 37% 15% 12% 屏蔽西北侧 的不利影响 菜场菜场 相对容易达到； 在商业和住宅相 交处，相对容易 与这两个区域隔 离； 规划理念规划理念 •12%的多层住宅将沿街噪音、工业污染进行隔离 •菜场的位置放置在住宅和商业中间，对动静区域进 行隔离 高层第一价值区，看中心 主景观区，看内庭 高层第二价值区，看内庭 多层第一价值区，看中心 主景观区 多层第二价值区，看邻里 景观区 观景价值区分布观景价值区分布 •景观价值区分布有序，保证每一组团景观都被充分 利用观赏，保证私密性与开放性 户户有景 多层住宅组团私密化 中心景观轴视觉通道强化 增加端头特色户型，强调最大化利用景 观资源 景观资源景观资源 围合中央景观组团 中央景观中央景观 高层景观高层景观 洋房景观洋房景观 商业景观商业景观 景观设计景观设计( (商业商业) ) -户外咖啡座/餐饮区 •户外雕塑，增加商业街的文化氛围 •户外水景，增强环境优美感，小方石铺路 •特色小道具，招贴等渲染商业氛围 •铁艺花饰，增加美感 景观设计景观设计( (中央景观中央景观) ) •精神堡垒伴有鲜花、 雕塑、案名 •入户处5重景观 •小品景观 •中央景观俯瞰 -重点水体位于地块中心 -强烈的几何线条岸线结合 码头形式的隐喻 -隐喻码头木柱的雕塑体现 水路运输在城市建设历史中 的作用 -水岸边的休闲空间 景观设计景观设计( (洋房洋房) ) 小品、水景、五重绿化、长廊、休息椅…… 充分做到一步异景，私密性与交流性相结合， 调性统一，互相映衬融合。
-枝繁叶茂、尺度适宜且富 有季向变化的林荫道 -小尺度邻里休闲/交往空间 -精致景观元素强化商业公 共空间与私家院落之间的联 系 景观设计景观设计( (高层高层) ) -大尺度开放休闲/活动空间 以及运动设施 -小尺度空间提供亲切交流 -户外台阶剧场反映了皇后 区的爵士乐历史，也为社区 其他多种活动提供场所 •特色小道具，路牌导示等增加生活氛围和便利性 •入户门处,5重绿植 •与褐石相配的路道 会所、商业具体功能以及配套会所、商业具体功能以及配套 商 业 主 要 组 成 建筑 面积 说明 菜 场 2000㎡ 规划要求； 会 所 3000㎡ 体育会所：健身跑步房、 高温瑜伽房、跳操房、室 内游泳池、兵乓球室、桌 球室、动感单车 范会所：兵乓球室、老年 棋牌室 SOHO创意空间：创意厨房 社区餐厅、社区洗衣房、 、迷你电影院儿童才艺教 室、SPA接待区、多功能 厅、WIFI休息厅 独 立 商 业 1500㎡ 生活配套商业：标准超市 、便利店、音像图书、药 店、美容美发、银行、邮 局、快餐店、休闲餐饮、 房产中介、儿童玩具、休 闲服饰、旅游公司等； 合 计 6500㎡ 泛会所 SOHO创意空间 菜场菜场 体育会所 独立商业 菜场 产品研究产品研究 18万方褐石风格，容积率低，景观好，附送 价值多的花园洋房 金地艺境完全具备了金地艺境完全具备了 花园洋房的优点，金地首花园洋房的优点，金地首 创创1818万方褐石美式风格建万方褐石美式风格建 筑，共筑，共6 6层，一二层干挂石层，一二层干挂石 材材, ,另有超大面积附送。
另有超大面积附送 花园洋房花园洋房：6层以下层板式建筑,以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况 首创褐石美式风格首创褐石美式风格 户型配比户型配比 存量房型面积配 比 形态 房型（n/n/n） 面积（㎡） 户数（套） 所占比例 （%） 已售 已售占比 总套 公寓及花园洋房 1 70-90 144 31% 124 10% 268 2.（162）.3（26） 90-110 188 41% 384 30% 572 2（16）．3（26） 110-130 42 9% 115 9% 157 3 130-150 25 5% 22 2% 47 3.4 150-170 61 13% 158 12% 219 4．其它 170以上 4 1% 11 1% 15 总 464 814 64% 1278 一期 二期 三 期 项目呈北高南低 项目一共分3期进行，目前处于二期，第一期560户，花园洋房第二期697户，高层，三期SOHO 主力面积：90-110平米2房、3房，共572套，占比44% 花园洋房：超大附送空间尽显别墅尺度，性价 比无可比拟。
A1:157m²附送80m²地下室 A2:162m²附送60m²地下室 A3:128m²南北通透 A4:95m²附送12m²景观阳台 A5:95m²附送12m²景观阳台 A6:95m²附送80m²阁楼 •花园洋房建筑共分6层，1-2层拥有地下室，4-5层拥有12m²景观阳台，6层为复式； •类似别墅的尺度：3500精装修设计，大更衣室，全能收纳系统，4.5米客厅面宽，3.6米室内层高 两梯两户，私家入户电梯 高附送值的户型高附送值的户型 花园洋房：附送面积（地下室，下沉式庭院、飘窗、花园、景 观阳台） 一层4室2厅2卫1厨160.00㎡ 二层4室2厅2卫1厨162.00㎡ 三层3室2厅2卫1厨128.00㎡ 洋房一楼户型洋房一楼户型： 舒适四房 客厅面宽达4.5米; 端头户型充分享受侧向景观资源； 赠送地面庭院和下沉采光庭院; 一楼户型一楼户型 套内面积套内面积 建筑面积建筑面积 地下室面积地下室面积 凸窗面积凸窗面积 庭院面积庭院面积 附送面积附送面积 1-c 141.35 163.78 68.06 5.50 107.51 181.07 1-a 134.83 156.23 72.65 3.70 62.49 138.84 高附送值的户型高附送值的户型 花园洋房：附送面积（飘窗、花园、景观阳台、 露台、凸窗、阁楼） 四层3室2厅1卫1厨95.00㎡ 五层3室2厅。