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1、 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛宏扬综合体项目宏扬综合体项目整体概念定位报告整体概念定位报告Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 201021世纪不动产商业地产综合地产部 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛汇报结构及汇报结构及主要内容主要内容概略分析本项目所在区域及自身特点，说明本项目能做什么Part 1.本项目特性梳理与基本设想本项目特性梳理与基本设想研究判断本项目所能获得的市场支持条件Part 2.本项目市场供需环境分析本项目市场供需环境分析阐明我们的理念，描述本项目要做什么Part 3.本项目概念定位
2、本项目概念定位说明我们需要用什么样的规划来实现理念Part 4.项目初步概念规划方案项目初步概念规划方案 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目特性梳理与基本设想本项目特性梳理与基本设想Part 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛外向型经济发展外向型经济发展外向型经济发展外向型经济发展辐射发展带辐射发展带环渤海经济圈环渤海经济圈借助自身资源和发展优势，唐山经济立足本地区辐射环渤海经济圈，经济发展借助自身资源和发展优势，唐山经济立足本地区辐射环渤海经济圈，经济发展 逐渐向周边区域扩散。逐渐向周边区域扩散。北北 京京秦皇秦皇 岛岛天天 津津唐山唐山外向型经济发展外向型经济发
3、展区域经济中心区域经济中心唐山作为环渤海区域（京津唐）的一个重要经济发展区域，其重工业的发展在环渤海区域具有中心城市地位，承担了环渤海经济发展的重要角色，城市外向型经济的发展是城市升级释放的窗口。因此，唐山经济发展逐渐从内需经济型城市逐渐向外向型经济发展转变。本项目特性梳理与基本设想唐山的城市地位 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛唐山城区唐山城区本项目特性梳理与基本设想唐山的城市地位丰润丰润迁西迁西遵化遵化玉田玉田宁河宁河唐海唐海滦南滦南乐亭乐亭古冶古冶滦县滦县卢龙卢龙迁安迁安唐山作为环渤海区域（京津唐）的一个重要经济发展区域，其重工业的发展在环渤海区域具有中心城市地位，承担了环渤
4、海经济发展的重要角色，城市外向型经济的发展是城市升级释放的窗口。关键结论：关键结论：唐山是京津唐城市群东部支点唐山是京津唐城市群东部支点唐山是环渤海中心城市之一唐山是环渤海中心城市之一 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目特性梳理与基本设想唐山城市化进程年份人均GDP（元）增长率20042267914.2%20052846614.4%20063294713.9%20073773413.9%20084819013.0%20095070610.7%01000020000300004000050000600002004年2005年2006年2007年2008年2009年元0.00%2.
5、00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均GDP 增长率唐山人均唐山人均GDP指标指标0 %1 0%2 0%3 0%4 0%5 0%6 0%2004年2005年2006年2007年2008年2009年0 .00 %0 .50 %1 .00 %1 .50 %2 .00 %2 .50 %3 .00 %3 .50 %4 .00 %4 .50 %5 .00 %城 市 化 率 增 长 点年份年份城市化率城市化率增长点增长点200442%1.5%200543.7%1.7%200648%4.3%200749.1%1.1%200851.2%2.1200953%1.
6、8%唐山城市化率唐山城市化率关键数据：关键数据：人均人均GDP超过超过50000元元城市化率超过城市化率超过50% 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目特性梳理与基本设想唐山城市化进程城市化进程“诺瑟姆城市化进程“诺瑟姆S曲线”曲线”时间时间城市化率（城市化率（%）20406080100起始阶段起始阶段城市化率 2030停滞阶段停滞阶段城市化率 6080加速阶段加速阶段唐山城市化率唐山城市化率53%53%，正处在加速发展阶段正处在加速发展阶段加速阶段的关键特点：第三产业强劲上升，快速发展城市结构与形态调整，生产部门迁往城市边缘，知识密集型企业向市中心集中，催生新的城市需求城市消费
7、由活跃期向成熟期迈进，由“必需型消费”转变为“富足型”、“体验型”、“高消费型”提出思考：提出思考：人均GDP超过50000元城市加速发展城市加速发展催生催生城市结构哪些城市结构哪些变变化化？哪些哪些迎合迎合城市发展城市发展的的需需求？求？哪些城市哪些城市板块板块支支持新持新需需求？求？哪些哪些地产地产项目项目承载承载需需求？求？ 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目特性梳理与基本设想唐山城市结构的演变方向城市结构城市结构演变的四种形式演变的四种形式单核单核生生长扩长扩展方展方式式轴向轴向生生长带状扩长带状扩展方展方式式多核多核（双核双核）生）生长延连扩长延连扩展方展方式式多核多
8、核（双核双核）生）生长长结构结构重组重组方方式式通过对唐山城市格局演变的过去、现状进行对比分析，我们可以判断并建立唐山的未来城市演进模型关键思考：关键思考：唐山唐山的的城市城市格局演变存在着怎样格局演变存在着怎样的的过过去、现状、去、现状、与与未来？未来？ 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目特性梳理与基本设想唐山城市功能板块演进的比较分析城市核心交通-新华道；北新道新华道建设路唐山站唐百商圈城市城市交通功能交通功能新华道；建设路；唐山火车站/长途汽车站交通载体交通载体唐山百货大楼唐山饭店标标志志唐山唐山过过去去城市城市功能最密集板块功能最密集板块：唐唐百商圈百商圈（过（过去的去
9、的城市中心）城市中心）城市商业（城市消费需求）酒店（对外形象展示）城市城市功能功能 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目特性梳理与基本设想唐山唐山现状现状多个功能密集板块多个功能密集板块唐百商圈仍是功能唐百商圈仍是功能最最密集板块密集板块北新道新华道建设路唐山站唐百商圈远洋商圈八方商圈凤凰新城城市核心交通-新华道/建设路；城市城市交通功能交通功能三利购物中心唐山百货大楼华联商厦标标志志城市传统商业（一般性城市消费需求）城市高端商业（城市高端消费需求）酒店（对外形象展示）办公（城市商贸发展需求）城市城市功能功能南湖区域唐山城市功能板块演进的比较分析 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下
10、专业地产论坛本项目特性梳理与基本设想北新道新华道建设路唐山站唐百商圈远洋商圈八方商圈依然为最重要的城市功能商圈；延展八方商圈、远洋商圈；再开发空间有限、城市交通效率下降唐唐百商圈百商圈政府重点扶持打造唐山新城市发展的多元化服务板块板块功能多元（城市政务、高端居住、高端商业、城市公园、产业化办公、总部基地型办公、星级酒店）凤凰新凤凰新城城唐山城市功能板块演进的比较分析唐山唐山现状现状最重最重要要的两个的两个城市城市功能板块功能板块凤凰新城链接分析链接分析唐山汽车保有量唐山汽车保有量年份年份汽车保有量（万辆）汽车保有量（万辆）增长率增长率200533.557.3%200636.659.2%2007
11、45.5624.3%200850.7511.4%200963.4925.1%自2007年起，唐山汽车保有量开始成倍数增长 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目特性梳理与基本设想比较对象比较对象：唐百商圈凤凰新城唐百商圈凤凰新城唐山城市功能板块演进的比较分析比较维度比较维度：适应城市化升级的能力；板块内部物业档次与形象；板块内部物业功能多元化程度；板块内部可开发空间；板块内部城市交通效率比较参比较参数：数：适应城市化升级的能力（唐百商圈-较弱）（凤凰新城-强）；板块内部物业档次与形象（唐百商圈-新老物业混杂、形象弱）（凤凰新城-城市新城、环境好、形象好）；板块内部物业功能多元化程度
12、（唐百商圈-传统城市功能为主）（凤凰新城-功能更完善、新兴产业链、体验化元素多）；板块内部可开发空间；（唐百商圈-开发空间少）（凤凰新城-开发空间多）板块内部城市交通效率（唐百商圈-交通效率较低）（凤凰新城-交通效率高）比较比较结结果果：唐唐百商圈百商圈凤凰新凤凰新城城唐百商圈仍是唐山重要的城市功能集中板块，但无法承载全唐百商圈仍是唐山重要的城市功能集中板块，但无法承载全部的城市功能新需求部的城市功能新需求凤凰新城才是适合快速发展阶段城市功能新需求的板块凤凰新城才是适合快速发展阶段城市功能新需求的板块 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目特性梳理与基本设想唐山城市中心演进的比较分
13、析唐山重要城市功能板块：唐山重要城市功能板块：唐唐百商圈百商圈代表代表性标性标志志：唐山唐山未来未来最集中的城市功能板块：最集中的城市功能板块：凤凰新凤凰新城城新华贸中心；唐山万达广场新华贸中心唐山万达广场关键思考：关键思考：凤凰新凤凰新城城的代表的代表性标性标志在志在哪哪里？里？本项目本项目在凤凰新在凤凰新城中城中，处于什么样的地，处于什么样的地位位？ 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目特性梳理与基本设想凤凰新城的核心位置分析城市规划的理论告诉我们，真正的城市核心区域，必然是“高度聚合的商务、商业或行政办公区”。长宁道沿长宁道沿线线，具备形成凤凰新，具备形成凤凰新城城核核心心
14、区的条件区的条件建设路建设路建设路建设路远洋城商圈远洋城商圈远洋城商圈远洋城商圈 长宁道长宁道长宁道长宁道凤凰新城高端凤凰新城高端居住居住区区凤凰新城高端凤凰新城高端居住居住区区凤凰新城凤凰新城居住居住区区凤凰新城凤凰新城居住居住区区高高教工业园教工业园区区高高教工业园教工业园区区凤凰新城凤凰新城凤凰新城凤凰新城总部办公总部办公区区总部办公总部办公区区行政行政商商务务区区行政行政商商务务区区本项本项 目目永旺集团购物永旺集团购物中心中心永旺集团购物永旺集团购物中心中心（约约（约约1010万万平方米平方米）万万平方米平方米）凤凰新城凤凰新城核核心区心区凤凰新城凤凰新城核核心区心区本项目本项目地块
15、在地块在凤凰新凤凰新城城核核心心区区范围范围内内 策风行旗下专业地产论坛策风行旗下专业地产论坛本项目特性梳理与基本设想本项目位于凤凰新城枢纽位置凤凰新凤凰新城城核核心心区区域域中中的的“枢纽枢纽”位”位置置占据凤凰新城三条城市核心干道，长宁道、学院路、大里路居住、商务、行政、高教各功能区之间的承接区域；也将是凤凰新城核心区中的枢纽位置。建设路建设路建设路建设路长宁道长宁道长宁道长宁道凤凰新城凤凰新城凤凰新城凤凰新城本项目本项目凤凰新城高端凤凰新城高端居住居住区区凤凰新城高端凤凰新城高端居住居住区区凤凰新城凤凰新城居住居住区区凤凰新城凤凰新城居住居住区区 总部办公总部办公区区总部办公总部办公区区行政行政商商务务区区行政行政商商务务区区高高教工业园教工业园区区高高教工业园教工业园区区枢纽枢纽区域区域枢纽枢纽区域区域最重要的是最重要的是，以以本项目本项目为核为核心，心，最重要的是最重要的是，以以本项目本项目为核为核心，心，1010分钟交通分钟交通圈圈分钟交通分钟交通圈圈内内，涵盖了总部涵盖了总部商商务务区区、行政办公、行政办公区区
