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1、长兴岛圆沙社区及横沙渔港综合功能区长兴岛圆沙社区及横沙渔港综合功能区控制性详细规划初步方案上海市城市规划设计研究院上海市城市规划设计研究院 2012.02内容框架一. 编制背景二. 上位规划研究三. 局部调整内容2起因2011年上海进入第十二个五年计划，在“十二五”时期，上海将加快推进“四个率先”、“四个中心”的建设，随着长兴岛作为以现代船舶、港机制造业基地为主导功能的海洋装备产业基地的兴起以及国家一级渔港建设，同时为解决中船二期职工动迁安置基地的落实，促进经济社会健康发展大型居住区建设，保障民生工程等多方面需求原控规实施环境发生了变化，需要启动控规修编4一.编制背景4规划区位圆沙社区及横沙渔
2、港综合功能区位于长兴岛区区地处长兴岛东端，东与横沙岛隔江相接。南临产业配套区、北临芦荡迷宫，是长兴岛岛域总体规划“三大片区”中的城镇区，是南部海洋装备产业区的配套区域。基地南侧的长横通道是联系横沙岛的主要通道，东西向的潘园公路是长兴岛主要的东西向联系通道。4本次调整对象所处单元为长兴岛区圆沙社区及横沙渔港综合功能区（CX03单元），其四至范围为：北至旅游路、西至滨河路、东至长江、南至潘圆公路，总用地面积约482.76公顷。（注：总用地面积较原控规增加11.76公顷。）调整涉及A1、A2、A3、A5、C1、C3、C4、C5、B1、B2、D1、D2、D3、D4、D5、D6、E1、E2、E3、F1、
3、F2、G3共20个街坊，共218.41公顷.规划范围6现状概述现状用地：现状用地：已建成居住用地江南清水苑（沪房地宝（2005）出让合同第050号），其余地区仍为农村宅基为主的村镇建设用地。现状城市建设用地43.55公顷，约占总用地9.02%，非城市建设用地439.22公顷，约占总用地90.98% 。现状人口：现状人口：现状社区总人口3638人，其中城镇人口2800人，农业人口838人。城镇人口集中在江南清水苑中，农村居民主要涉及庆丰村九个生产队。现状道路：现状道路：已建有南北向合作路、东西向潘园公路。现状市政：现状市政：现状已建有一处35KV变电站和一处码头用地。现状水系：现状水系：现状河网
4、密布，有合作纡河、横河、跃进港等较大水系，及东侧水塘，整体水系有待梳理。土地使用现状图7现状概述现状的土地权属与地籍信息：现状的土地权属与地籍信息：目前本单元内已出让和划拨的国有土地共有6幅（不包括市政道路用地），其余目前均为集体所有土地。其中国有挂牌出让的土地有江南清水苑地块2幅土地；国有划拨的土地有三岛渔业、江南技校、63680部队上海修船部队用房、变电站共4幅土地。目前除江南技校、63680部队2幅地块为待建用地外，其余地块均已建成投入使用。开发动态图8编号编号合同编号合同编号用地面积用地面积用地性质用地性质土地属性土地属性用地单位名称用地单位名称备注备注1 1沪松规土（2009） 第5
5、0号8.18公顷住宅用地出让土地江南清水苑中 船一期动迁基 地2006年建成2 2沪松规土（2009） 第51号9.73公顷住宅用地出让土地江南清水苑3 3沪规土资【2010】 10号4.07公顷教育科研 用地国有划拨江南技校4 4沪府土【2010】 556号0.28公顷部队用地国有划拨63680部队上海 修船部队用房5 5沪规土资（2011） 第38号13.00公 顷工业用地出让土地长兴岛横沙渔 港（国家一级） E2E3地块6 6市政公用 设施国有划拨35KV变电站7 7港口用地三岛渔业甲方未提供资料现状概述建筑物状况：建筑物状况：基地内建筑主要是农民宅基，建筑高 度2层为主，建筑质量一般，
6、二类住宅建筑是动迁 房（江南清水苑），建筑高度3-5层为主，建筑质 量一般。 二类建筑：动迁基地江南清水苑，总建筑面积 11.04万平方米，人口0.28万人，建造年份2006年， 建筑层数3-5层，环境品质一般，规划保留。 公共服务设施现状：公共服务设施现状：现状社区公共服务设施用地 面积0.58公顷，约占城市建设用地1.34%，共为2 处，一处为庆丰村居委会，用地面积0.23公顷，一 处为老年活动中心，用地面积0.35公顷。 社区级公共服务设施 行政设施：庆丰村委会一处。 文化设施：老年活动中心一处。 市政公用设施现状：市政公用设施现状：圆沙社区现状有一座35KV圆 沙变电站，位于公园北路以
7、南、合作路以西，占地 约2800平方米。 圆沙社区内潘园公路下敷设有1根DN1200- DN1350的污水总管、2根DN600-DN1400的输水 干管。公共服务设施图9市政公用设施图二.上位规划研究1011上海市长兴岛岛屿总体规划上海市长兴岛岛屿总体规划 （2008-2020）人口规模：人口规模：圆沙居住社区2.5万人。 用地规模：用地规模：用地面积约4.9平方公里，其中 城镇建设用地约为2.2平方公里。 居住功能：居住功能：主要居住人群为因长兴岛建设 开发而产生的动拆迁人口及周边产业单元 的产业工人，容积率达到1.3，以多层为主。功能定位：功能定位：长兴岛开发紧紧围绕“产业发展、 基础设施
8、、城镇建设、社会配套和生态保护” 五项目标任务，努力建成世界先进的海洋装 备岛、上海的生态水源岛和独具特色的景观 旅游岛。 长兴岛的空间布局：长兴岛的空间布局： “一核、一轴、三片 区”的空间结构，其中，圆沙社区及横沙渔 港综合功能区位于“三片区”。由于该轮总规中没有针对性地确定长 兴岛各单元的功能定位、总体开发强 度、居住用地比例、人均住宅建筑面 积、配套设施等详细控制和引导内容， 具体规划控制要求依据原控规相关数 据控制。规划 单元12崇明县长兴镇城镇总体规划崇明县长兴镇城镇总体规划 （2010年梳理版）年梳理版） （在编）（在编）功能定位功能定位:长兴岛东部的城镇生活区单元用地范围：单元
9、用地范围：为西至跃进港、东至横沙小港、南至潘圆公路、北至长江，单元编号为CX03单元。用地规模：用地规模：单元用地面积约4.8平方公里。人口规模：人口规模：规划人口规模2.5万人，住宅组团平均强度1.3。由于崇明县长兴镇城镇总体规划（2010年梳理版）是即将上报的总体规划，本次规划调整将以此规划相关内容作为参考，进行局部调整。规划 单元13崇明县“两规合一”入大机试运行方案崇明县“两规合一”入大机试运行方案 （2009.8）由于圆沙社区 处于土地利用规划中集 中建设区范围，不涉及到基本农田问题。崇明长兴岛大型居住区选址实施崇明长兴岛大型居住区选址实施 规划规划（2011）在“上海市政府办公厅秘
10、书处 办理便函（沪府办秘 （2010）001525”中明确“抓紧开展大型居住社区 规划编制，同时加快做好土地储备和前期动迁等工 作” 。在已编制的崇明长兴岛大型居住区选址实 施规划中，明确指出长兴岛大型居住区需解决 200万住宅建筑面积。其中园沙社区住宅组团用地 50.87公顷，容积率控制在1.4，住宅建筑面积71.21 万平方米，规划范围是园北以南、北园中路以西、 跃进港以东、园南路以北区域。14长兴岛水系整治工程长兴岛水系整治工程工程规划工程规划（2010）考虑河道实施的可行性，规划结合现状细化河道规模，在保证过水断面、水面率的前提下，减少水域面积，减少拆迁量，提高土地利用率，2009年长
11、兴岛开发管理委员会请专业部门编制长兴岛水系整治规划，优化圆沙社区整体水系。由于长兴岛水系整治工程工程规划属于水务专项规划，其对圆沙社区水系的调整将直接影响圆沙社区控制性详细规划相关用地面积及指标，将作为本次规划调整的直接依据。长兴岛横沙渔港综合功能区城市设计长兴岛横沙渔港综合功能区城市设计（2009）功能定位：打造一个以具有渔港特色的，满足各年龄层次、各消费层次需求的，具有国际性、多元化吸引力的综合功能区。用地规模：162.72平方米，总建筑量75.3万平方米。用地性质为商业商务文化综合用地。长兴岛横沙渔港综合功能区城市设计从功能、节点、形态、高度等多方面做了详细规划设计，对本次圆沙社区的调整
12、有一定的参考意义。15上轮控规上轮控规长兴岛圆沙社区及横沙渔港综合功能区 控制性详细规划（2009.8）2009年5月组织编制了长兴岛圆沙社 区及横沙渔港综合功能区控制性详细规 划，并于2010年3月经上海市人民政府 审批通过，批文号为沪府规201028 号. 功能定位：功能定位：长兴岛岛域旅游及东部生活 服务中心，以渔港为特色，具有旅游、 商业、休闲娱乐、生态居住等功能的综合 功能区。 建设规模：建设规模：规划用地面积471.0公顷，规 划总建筑面积约349.69万m2（其中住宅 建筑量148.05万m2）。规划常住人口约 3.1万人. 容积率控制：容积率控制：其中两类住宅组团用地容 积率控
13、制在1.21.4；三类住宅组团用地 容积率控制在1.516三. 局部调整内容171.调整原因调整原因1）推进大型居住社区建设的需要。基地内部分居住用地作为市委市府第二批大型居住社区选址，必须安置中船二期动迁约100万建筑量，原控规未达到市局规定，本次规划将进一步提高容积率，满足保障性住房的建设，主要涉及地块A1-02、A1-03、A2-02、A2-03、A3-03、B1-02。2）高标准建设国家一级渔港的需要。为建设一个背靠大上海，以海文化为主题的国家一级渔港，需要对原控规局部用地进行调整，主要涉及地块D6-07、D1-04、D6-05、D2-03。3）渔港综合功能区勘误造成的容量调整。201
14、1年3月“长兴岛圆沙社区及渔港综合功能区E2E3地块规划用地性质勘误的报告”，使工业建筑量从原来1.64万平方米提高到12.5万平方米，港口建筑量从19.1万平方米下降到9.22万平方米，主要涉及地块E2-01、E2-02、E2-03、E2-04、E2-05、E2-06、E2-07、E2-08、E3-02、E3-03、E3-06、E3-07。4）原控规统计失误造成的容量调整。上轮控规编制时漏计算现状保留居住用地（江南清水苑）的住宅建筑量约11.04万平方米，主要涉及地块C5-04、C6-01。5）土地权属更正造成的容量调整。原编制单元的用地边界、范围发生变化，与原控规数据存在一定差异，需进行相
15、应土地调整。6 6）国家安全需要。根据国家安全情报、侦察工作的特点，为确保崇明三岛开发安全，保证有效开展基础调研、前沿观察、对象审查工作，严厉打击间谍、情报窃密活动，及时掌握社会动态，快速处置突发事件，提升国家安全机关维护社会政治稳定能力，调整规划在圆沙社区设置一定规模技术设施用地。7 7）专项规划调整的需要。由于上海市长兴岛岛域控制线专项规划与2010年3月编制，10月报批，作为单元调整的依据之一，需进行相应土地调整。182.2.调整内容调整内容 1 1）土地使用）土地使用一：一：取消园西路、北园中路两侧绿化带，增加动迁安置居住用地。 二：二：把商业用地调整为居住用地 三：三：配合动迁增设部
16、分社区服务设施用地及基础教育设施用地。 四：四：将南侧部分备用地调整为商业用地 五：五：将渔港综合功能区内部分社会公共停车设施用地调整为商业用地。 六：六：将东侧由于土地权属的更正所增加的滩涂用地规划为公共绿地。19住宅用地调整2）居住用地调整）居住用地调整 调整内容调整内容 一：一：取消园西路、北园中路两侧绿化带，增加 动迁安置居住用地。 二：二：把商业用地调整为居住用地 三：三：配合动迁增设部分社区服务设施用地及基 础教育设施用地。调整后影响分析调整后影响分析 住宅用地从原控规确定的124公顷增加到 125.91公顷。203 3）公共服务设施）公共服务设施调整内容调整内容 一一：把商业用地调整为居住用地 二二：配合动迁增设部分社区服务设施用地及基础教 育设施用地。 三三：将南侧部分备用地调整为商业用地 四四：将渔港综合功能区内部分社会公共停车设施用 地调整为商业用地。 五五：将原控规中公共服务配套设施不符合新规范用 地要求的进行统一调
