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1、丹灶白云新城项目竞标提案报告丹灶白云新城项目竞标提案报告2010.03.30项目初印象：低城市化水平，规划中的未来镇中心/封闭型市场/初级市场第一次规模化、复合性开发项目初印象：低城市化水平，规划中的未来镇中心/封闭型市场/初级市场第一次规模化、复合性开发桂丹路桂丹路樵 丹 路樵 丹 路仙湖金沙仙湖金沙本案本案降低总体量及超大商业体量带来的风险提供一个在现金流安排、整体物业价值挖掘上的最佳平衡方式建立一个合理的地块空间结构及物业分布方式报告任务报告任务战略假设战略假设事实求证事实求证策略制定策略制定战略假设战略假设本项目的开发在战略上是否应将其视为“城市综合体”？本项目的开发在战略上是否应将其
2、视为“城市综合体”？产业产业消费消费城市城市置业置业城市能级城市能级未来需求未来需求城市综合体辩证城市综合体辩证城市综合体开发的基本模式为以一定的当前“城市能级”作为开发前提，把握未来“消费与置业”需求，通过不同物业形态价值互动，获得相对单一类型物业开发更高的整体开发收益。作为高度城市化产物，城市综合体通常出现于较发达城市CBD或都市副中心，即在区域经济总量、人口基数、城市辐射能力、城市建成度、交通联结性等方面形成了较强优势，其城市人群及其需求正快速细分化。把握城市跳跃性发展机遇，面向未来需求，形成偏都市化、公寓化的集合住宅产品序列。住宅的核心价值往往在于丰富的、享受性的都市生活配套，而不在于
3、产品单体的适居性。高密度开发，现代化的整体风格，强调都市化的整体空间视觉感控制性的开发节奏，以商业的运营形成区域活力，提升整体价值，同时注重持有物业收益常规城市综合体开发原则常规城市综合体开发原则城市综合体辩证城市综合体辩证白云万达广场新鸿基桂城综合体东方广场丹灶白云新城丹灶白云新城白云区桂城丹灶白云区桂城丹灶禅城禅城天河城天河区天河区瑞安岭南新天地禅城禅城南海广场桂城桂城中华广场越秀区越秀区广佛都市圈城市综合体项目广佛都市圈城市综合体项目项目项目辐射范围辐射范围辐射区域 GDP辐射区域 GDP人口基数人口基数城市建成度城市建成度交通交通周边房价水平周边房价水平天河城大广州9112亿1200万
4、高便捷15000-38000中华广场大广州9112亿1200万高便捷18000-28000东方广场南海、禅城2361.5亿304万较高较便捷7000-12000南海广场南海、禅城2361.5亿304万较高较便捷7000-12000三水广场三水区430亿44万一般一般3500-5000白云万达广场白云区及周边853亿162万一般较便捷12000-20000新鸿基综合体南海、禅城2361.5亿304万较高较便捷7000-12000瑞安岭南新天地南海、禅城2361.5亿304万较高较便捷7000-12000白云新城白云新城丹灶镇及周边丹灶镇及周边约85亿约85亿16万16万低低一般一般3000-50
5、003000-5000表.广佛都市圈城市综合体开发基础条件横向比较表.广佛都市圈城市综合体开发基础条件横向比较“本项目是目前广佛都市圈唯一位于镇区的大型城市综合体”“本项目是目前广佛都市圈唯一位于镇区的大型城市综合体”“城市能级”不匹配带来的整体市场容量风险“城市能级”不匹配带来的整体市场容量风险“城市能级”“城市能级”不匹配带来的整体市场容量风险不匹配带来的整体市场容量风险带来的问题带来的问题（罗绍棋），0.3万，容积率3.2（广东宏宇集团有限公司、佛山三盛房地产有限责任公司）24.8万，容积率2.8（佛山市南海区雄祥房地产开发有限公司、陈伟雄）1.9万，容积率2.2（钟润全、黄国献、黄潘华
6、）9.7万,容积率2.3（佛山市融丰投资管理有限公司）2.0万，容积率2.2和丰明苑（8.9万）理想家园（5.0万）祈福蓝湾（6.0万）东海名都花园（7.0万）金沙蓝湾（2.0万）锦逸豪庭（8.0万）在售楼盘08-09年已拍地块丹灶平均年去化量丹灶平均年去化量168479平米平米（根据（根据2005-2009年数据统计）年数据统计）目前市场存量目前市场存量19.2万万+明确的市场待开发量明确的市场待开发量81万万+ 本项目体量约本项目体量约61万万去化时间理论计算值:9.57年在城市产业、城市人群构成及房地产开发无突破性进展前提下，未来市场供应压力将非常大战略性把握战略性把握“价值贩卖价值贩卖
7、”上将其界定为具有超前性、未来昭示性的城市综合体，以上将其界定为具有超前性、未来昭示性的城市综合体，以“创新城市生活概念创新城市生活概念”形成市场聚合性形成市场聚合性“与城共进与城共进”的城市视野与精神属性的城市视野与精神属性战略性把握战略性把握“开发战略开发战略”上将其视为常规的以住宅为价值主体的大规模项目上将其视为常规的以住宅为价值主体的大规模项目大盘产品线的主流化及领先性要求大盘产品线的主流化及领先性要求以安全快速回现为核心原则以安全快速回现为核心原则如何突破弱“城市能级”带来的未来市场容量限制与价格瓶颈，确保市场安全性，并实现商住价值的最大化互动？如何突破弱“城市能级”带来的未来市场容
8、量限制与价格瓶颈，确保市场安全性，并实现商住价值的最大化互动？前提思考下的核心问题界定前提思考下的核心问题界定事实求证事实求证城市与市场、人群的现状如何？未来将如何改变？城市与市场、人群的现状如何？未来将如何改变？需求：如何激活主流中高端需求的本地化置业 价格：3300-4500元的价格瓶颈，制约因素在哪里？ 商业：消费氛围不足，大体量商业，如何安全落地？需求：如何激活主流中高端需求的本地化置业 价格：3300-4500元的价格瓶颈，制约因素在哪里？ 商业：消费氛围不足，大体量商业，如何安全落地？城市人群市场 竞争商业城市人群市场 竞争商业城市：三个阶段 市场：两大趋势 产品：短期机遇与远期隐
9、忧城市：三个阶段 市场：两大趋势 产品：短期机遇与远期隐忧困惑探索发现困惑探索发现探索城市探索城市内因1： 产业发展催生的 城市功能化要求内因2： 政府城市化 动机与投入内因3： 消费行为升级及 居住品质提升要求珠三角二线工业化城市的时代课题：城市快速功能化珠三角二线工业化城市的时代课题：城市快速功能化外因：交通/经济/生活上的城际融合外因：交通/经济/生活上的城际融合佛山城市印象佛山城市印象经济发展远远大于城市发展经济发展远远大于城市发展以城市大节点构造为特征的城市跳跃性发展以城市大节点构造为特征的城市跳跃性发展佛山经济发展的迅速及可持续性毋庸置疑，但均质化、低层次、分散化的城市构造正成为佛
10、山整体发展的障碍，不能提供现代城市的生活品质及商务动力。以广佛一体化为契机，加之佛山近年经济的飞速发展，目前佛山的城市化进程迅速提升，交通建设、公建体系、地产开发同步快速实施。“城市综合体”兴起“城市综合体”兴起产业大于城市的整体格局面临转变产业大于城市的整体格局面临转变广佛一体化的背景下，形成“多极中心化”广佛一体化的背景下，形成“多极中心化”城市综合体开发在城市更新、中心创建上具有更好的整体效益城市的未来城市的未来广州 中心极广州 中心极佛山 基础极佛山 基础极城际 融合带城际 融合带里水大沥桂城 陈村狮山丹灶西樵在佛山及南海城市格局下，丹灶及周边西部镇区始终处于交通末梢；而在近年广佛一体
11、化进程中，由于远离城际融合带，也处于后排位置。丹灶的丹灶的“城市能级瓶颈城市能级瓶颈”：除上述：除上述“交通末梢交通末梢”地缘因素之外，另一方面丹灶自身的经济产业规模前些年在佛山处于中游偏下，延缓了其城市化进程。地缘因素之外，另一方面丹灶自身的经济产业规模前些年在佛山处于中游偏下，延缓了其城市化进程。丹灶的城市化现状丹灶的城市化现状丹灶：常住人口16万，GDP85亿元大沥：常住人口55万，GDP300亿元西樵：常住人口15万，GDP132亿元狮山：常住人口37万，GDP380亿元里水：常住人口26万，GDP170亿元九江：常住人口15万，GDP100亿元禅城、桂城、罗村：常住人口119万，GD
12、P1132亿元丹灶的城市化瓶颈丹灶的城市化瓶颈经济最弱经济最弱区位远区位远城市化率低城市化率低城市辐射力弱城市辐射力弱2009年年GDP为为110亿：亿：相对周边镇，拥有较大的产业规模，有一定产业辐射能力，近年经济发展迅速，但呈现单一化特征，目前在佛山经济总量中等。传统核心产业为五金产业：传统核心产业为五金产业：初级贸易形态、五金原料生产、金沙小五金成品加工，但无品牌效应，呈现低附加值产业形态。大型国家生态工业园：大型国家生态工业园：发展趋于成熟，产业规模大，但无大型龙头企业，且主要为低附加值的生产制造环节，前端研发偏弱。丹灶产业构成及现状丹灶产业构成及现状禅城禅城桂城桂城丹灶丹灶消费外流：品
13、位性、品牌性消费 置业外流：城市占位、投资化、从众心理动机 外来中高端产业群体无安家动力丹灶的城市价值不被本地人认可，不能满足中高端客户群体现代生活品质需求。丹灶的城市价值不被本地人认可，不能满足中高端客户群体现代生活品质需求。丹灶五金产业集群庞大，但核心贸易平台却远在义乌，昭示着产业配套体系不完善、现代服务业落后的尴尬。丹灶五金产业集群庞大，但核心贸易平台却远在义乌，昭示着产业配套体系不完善、现代服务业落后的尴尬。消费产业消费产业丹灶的城市化愿景丹灶的城市化愿景南海城市发展对东西均衡、发展城市副中心的要求城市与产业同步的内生动力丹灶经济总量快速增强的现实丹灶度假休闲产业对广佛的影响力发展推动
14、力发展推动力一般镇一般镇 =区域中心镇区域中心镇地缘特征决定了丹灶只能承担本镇区及西部周边镇地缘特征决定了丹灶只能承担本镇区及西部周边镇“中心化中心化”功能，短期内其城市化进程将更多基于自身产业能量与消费价值的聚合。假定本项目开发期不超过8年，则本项目开发末期丹灶城市发展仍处于第二阶段，板块影响力局限于丹灶。功能，短期内其城市化进程将更多基于自身产业能量与消费价值的聚合。假定本项目开发期不超过8年，则本项目开发末期丹灶城市发展仍处于第二阶段，板块影响力局限于丹灶。未来城市发展的周期预判未来城市发展的周期预判局限于周边村落的自发性、低能量中心具有本镇影响力的现代城镇中心具有本镇影响力的现代城镇中
15、心区域化城市副中心辐射丹灶辐射丹灶辐射丹灶辐射丹灶及西部周边镇现状3-8年周期3-5年周期概念渗透期概念渗透期物质建设期物质建设期运营培育期运营培育期影响扩展期地位巩固期影响扩展期地位巩固期2009201020112012201320142015201620172018201920201：现状：现状2：具有本镇影响力的现代城镇中心：具有本镇影响力的现代城镇中心3：区域化城市副中心：区域化城市副中心假设项目开发期假设项目开发期以本项目的开工建设为转折点，丹灶从此由以本项目的开工建设为转折点，丹灶从此由“产业时代产业时代”进入进入“城市时代城市时代”。被改变的将不只是城市物质形态，更重要的是在居民
16、意识层面的。被改变的将不只是城市物质形态，更重要的是在居民意识层面的“城市价值信心城市价值信心”建立及带来的聚合力。建立及带来的聚合力。未来城市发展的周期预判未来城市发展的周期预判城市的重造中心的创建城市的重造中心的创建以老镇街中心的改造（三旧改造）及新中心的创建（白云新城）为先手，辅以交通大动脉的放大，在城市“物质形态上先行完善通过新型城市框架的建立，逐步导入高端产业人群、现代商务功能及高附加值产业，养成城市生活与文化引力，最终形成产业与城市互为拉动的“城市能级”强化。第1阶段物质建设期：2011年第1阶段物质建设期：2011年2013年2013年新型高尚居住中心的产生新一轮的城市节点凸现新型高尚居住中心的产生新一轮的城市节点凸现短期内城市节点的变化短期内城市节点的变化工业 与商贸区工业 与商贸区旧镇中心旧镇中心金沙 新居住板块金沙 新居住板块新中 心区新中 心区新的城市核心节点白云新城-丹灶唯一复合性城市功能中心新的城市核心节点白云新城-丹灶唯一复合性城市功能中心1、大交通体系在强化周边道路联系同时，强化了“北工业，南生
