解读“新天 地”和“1912”街区模式与整体规划运营特色（规划书）

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1、解读解读“新天地新天地”和和“1912”“1912”街区模式与整体规划运营特色街区模式与整体规划运营特色导读：导读：近年来，商业地产在经历同质化放量增长阶段后，文化商业街区这种以特定的 历史文化为背景，以特定的消费人群为导向，以丰富的时尚业态为支撑，融合传统历史文 化与现代文明的商业街区，受到商业地产市场的青睐。这种新型的商业地产开发模式受到 业界的追捧，被业界认定为一种更具亲和力和可持续发展的经典模式。以下列举目前具有 代表性的品牌地产系列，如新天地、1912，从街区模式到整体运营做一个整体的梳理。瑞安瑞安“新天地新天地” 模式模式 零售先行、统一招租、持续整体公关零售先行、统一招租、持续整

2、体公关 在高端奢侈品商店林立、衣食住行和时尚娱乐一应俱全的“上海新天地” ，你不必认为 自己是在中国。来自世界各地的各色皮肤穿梭于此，不管怎样的季节和天气，这里的白天 总是人流如织，夜晚总是衣香鬓影，颇有大上海风韵。同时，这里也“很中国”：“一大” 会址，就在几栋斥资 3 亿元“修旧如旧”的老式洋房中间。从过去，到现在和未来，穿越 重重新老建筑，人们可以在这里购物、小酌、约会、居住甚至办公。 “走路可到达的雅皮士 生活方式” ，是“上海新天地”刻意营造的高端居住理念。 背后的故事妙趣横生。1997 年亚洲金融风暴，当外资纷纷撤离上海时，来自香港的瑞 安经过一翻别有新意的打造和苦心经营，成就了中

3、国商业地产的创新典范。 当很多人认为瑞安成功打造的“上海新天地”是一种机会主义的成功时，杭州、重庆、 武汉、大连、佛山等地陆续成功开启的“天地”系列项目，表明瑞安已经发展出一个可以 有效复制的“新天地”模式。 选址选址区域核心城市或一线城市区域核心城市或一线城市 项目选址都是一线城市或区域核心城市，如重庆、武汉、上海、佛山、大连、杭州等。 城市要有厚重的历史及独特的区域文化；地块选取位置都在城市的核心区域、老市区。地 块内有遗留城市较有代表性的历史文化建筑；新开发项目地块规模比较大，如武汉新天地 将近 1000 亩，重庆新天地将近 2000 亩；开发成本高，如“上海新天地”商业街占地面积 不足

4、 3 万平方米，投资却高达 14 亿元。 规划规划零售先行，打造知名度零售先行，打造知名度 综合市场合理安排开发时序：零售住宅办公楼住宅二期酒店+住宅三 期零售办公楼二期+国际学校住宅+办公楼+零售。 打造城市综合体，融零售商业、高级酒店、写字楼、高档住宅于一体；保留地块有价 值的建筑、植物；打造项目的核心价值，如上海的石库门，对旧建筑进行“造旧如旧” ，但 实现现代商业的运营功能；商业的产品模式一般为商业街 3000050000 平方米的 MALL； 运营运营统一招租，有限实现管理者与经营者分离统一招租，有限实现管理者与经营者分离 只租不售，坚持持有物业，统一招租，有限实现管理者与经营者分离

5、；招租对象均来 自世界各地的知名品牌，如在“上海新天地”现有 98 家租户中，85%来自中国内地以外的 国家和地区。正是由于极高的品牌价值，不仅大大降低了在推广住宅时的营销成本，而且 使“翠湖天地”一举成为上海顶级豪宅，售价瑶瑶领先周边的项目。 推广推广持续性的整体公关持续性的整体公关 利用现代手段加强自身形象的推广以及与外界的即时沟通。积极发起、参与、组织、 承办一系列各种规模的公众活动，借助媒体与参加者的宣传，扩大“新天地”的影响；树立热情、健康、活跃、时尚、有活力的形象，增加亲和力和凝聚力；通过对核心品牌的不 断宣传使自身品牌的含金量不断增值，带动周边形象与价值的提升。 未来未来绿色产品

6、绿色产品 “以老建筑延续城市精神，以新规划引导生活方式”是“新天地”系列的开发理念。 相比许多开发商乐于对城市进行“颠覆”式开发， “新天地”的“老建筑”情结有着与众不 同的人文关怀。 “上海新天地”里的石库门、 “西湖新天地”里的老建筑、 “武汉新天地”里 的老牌坊、 “重庆新天地”里的吊脚楼、 “佛山岭南新天地”里的祖庙，都在重新焕发青春。在“新天地”系列的每一个作品中，都注入了“绿色建筑、绿色生活”的理念。如在 “西湖新天地二期“的建设中，充分体现了可持续设计系统：项目选址时注重可持续性因 素、改善与提高用水效率、优化材料与资源的利用、减少能耗与控制大气污染、改善室内 空气质量。 在“武

7、汉新天地”中，大量采用了屋顶绿化、双层中空低辐射玻璃、节水装置、雨水 回收、二氧化碳探测器、照明节能灯具等。为了宣传环保理念，特别在项目设立了“E 展 厅” 。 “E 展厅”是武汉第一个可持续发展教育展厅，展示了废旧电池回收、自行车发电机、 雨水处理示意图等，吸引了不少人前来参观学习，为国际化时尚都市增添了勃勃生机。 相关链接相关链接 西湖天地西湖天地 西湖天地是上海新天地“最正宗”的姊妹篇，也是目前瑞安集团在上海之外做的唯一 一个类似项目。 宁波新天地宁波新天地 宁波老外滩位于甬江、奉化江和余姚江交汇处，是 1842 年南京条约开辟的五个通 商口岸之一，比上海外滩开埠早 20 年。宁波老外滩

8、借鉴了上海新天地商业区的经验，依照 原状保留了多处文化建筑，兴建了画廊、咖啡吧、展馆等一批新建筑。 南京新天地南京新天地 计划中的新天地选址在旅游景点“总统府”背后，毗邻南京市正在重点打造的长江路 文化街，拥有 17 幢民国时期的小楼。 苏州新天地苏州新天地 位于苏州观前街南门的玄妙观广场，将成为苏州的“新天地” 。这是一块位于城市主干 道约 2.4 万平方米的区域，预计投资额约 2.5 亿。 厦门新天地厦门新天地 厦门思明区预备要把厦门鹭江道商业景观配套工程打造成厦门的“新天地” 。该项目从 水仙路路口与鹭江道交叉口的大石头所在地开始，沿鹭江道向南约 130 米，隔鹭江道与鼓 浪屿遥遥相对。

9、 福州新天地福州新天地 福州“融侨新天地”被福建媒体誉为“新天地”在福州的另一版本。 “融侨新天地”商 业会所位于闽江沿岸，主要由 2 万多平方米的大型立体式主题公园、休闲广场、300 米下 沉式商业步行街和高档多功能会所组成。 重庆新天地重庆新天地有重庆新天地之称的“第一大道”是重庆南滨路上一个富有江浙水乡韵味的滨江商业 街区。沿线保留有四五十年代法国、美国、英国的水兵营以及众多的外国领事馆旧址，还 有相对完善的基督教堂，具有一定的历史文化积淀。印象印象“1912”“1912”“城市、文化、商业城市、文化、商业”的整合运营的整合运营“1912”是一种商业形态，核心业态主要有酒吧、餐饮、休闲、

10、娱乐、影院、酒店。 但是，它又不局限于一般性商业项目的思考，其核心在于以创意的方法，达到“城市 文化商业”的整合运营。通过建筑所营造的场所精神与城市文化气质相吻合，在探索 与寻求和谐的过程中，完成建筑文化到城市品位与消费文化的涅槃，具体体现在以下三个 方面： 城市客厅城市客厅 “1912”因其消费的导向性、全天候集群业态、城市历史文化的沉淀，成为各城市独 一无二的城市客厅，成为城市白领和小资阶层休闲宴请的首选之地、本地及外地的中外商 务人士洽谈与交际的首选场所、城市时尚活动发布的热点区域。 文化名片文化名片 “1912”根据当地文化积淀、商业发展程度及消费习惯进行深度研究和判断，通过不 同的业

11、态配比、个性化街区等运营模式，精心打造专属于每个城市“1912” ，成为城市文化 的“扬声器” ，拓宽了城市文化传播渠道，提升了城市知名度。 品位地标品位地标 “1912”坚持高端文化体验式消费路线，注重街区整体形象和品质，通过与大批国际、 国内著名商家的战略联盟，实现强强联合，为城市塑造品牌高地。所到之处，以“名人、 名品、名店、名展”为纽带，根据消费客群特征，不断巩固城市时尚“第一名片”的地位， 持续造就时尚“注意力” ，牢固掌握时尚“话语权” 。战略选址战略选址 目标城市目标城市 1912 作为中高端时尚休闲消费街区，其选址十分注重所在城市的经济水平和消费文化， 侧重选择有一定经济基础和

12、较大发展潜力的城市，主要包括三类城市：第一类城市经 济发达的直辖市、省会城市、计划单列市；第二类城市江苏省内地级市，以及江苏省 外部分经济水平较高的沿海、沿江、拥有地铁的二线城市；第三类城市长三角、珠三 角经济较为发达的县级市。 目标区域目标区域 除了对城市的选择，作为引领城市时尚消费潮流的商业街区，1912 对所在城市的区域 也有自身的要求： 区域异地拓展区域的选择，主要考虑区域内的商业发展水平和消费潜力。对于主 城区内项目，首选入驻城市核心商圈位置 3 公里范围以内；其次为入驻区域副中心或是副 中心与主城核心商圈交界处。对于城市新城区内项目，主要考虑入驻新城区的商业中心区 域。 交通所在地

13、块项目周边车辆通行便捷，外部城市道路和项目内车流动线的组织流 畅，便于街区“落客” 。 文化特色重视当地的城市文化与商业业态的有机融合，是否拥有文化特色与历史 遗风是选址的重要考量标准之一。拥有一定历史背景、文化遗存的区域是重点考虑的拓展 区域。合作方式合作方式 含商业地块的项目：含商业地块的项目：原则上在一、二线城市新城核心区域，三线城市采取与独立拿地、 独立运作的模式拓展新项目，将长期持有街区物业，这种方式既保证了项目运作的专业性 和独立性，也保证每个街区都能持续性经营，实现打造城市商业和文化名片的目的。 已经取得或即将取得土地的项目：已经取得或即将取得土地的项目：采用合资的方式共同拿地运

14、作，同时由 1912 成立 管理公司，以资产托管方式对街区进行整体运营。将在项目起始阶段即参与规划、设计、 招商等工作，保证项目建成后的营运顺利，以实现各方利益。 已建商业、物业的项目：已建商业、物业的项目：在一、二线城市核心区域以资产托管的方式进驻较为优质的 已有项目，合作方将资产托管 1912 不低于 15 年，由 1912 进行运作。运营现状运营现状 南京南京 19121912 位于南京长江路与太平北路交汇处，由 19 栋民国风格建筑及“共和” 、 “博爱” 、 “新世 纪” 、 “太平”四个街心广场组成，L 型环绕在“总统府”周围，总建筑面积 42000 平方米。 项目总体分为休闲区、

15、酒吧区、餐饮区三大块，目前已吸引 50 余家国际、国内品牌商家进 驻，成为南京外籍人士、商务人群、高端白领、城市小资的首选休闲消费地，日客流量超 过 3 万人。 苏州苏州 19121912 位于苏州工业园区李公堤，北临中国最大的内城湖泊金鸡湖，南接苏州景观内河，总 建筑面积 13000 平方米。项目以独具魅力的欧陆风尚建筑与新古典主义道桥亭台巧妙结合， 成为苏州首个集餐饮、酒吧、休闲、娱乐为一体的国际风情商业水街，成为苏州最为璀璨 的“夜明珠”和娱乐新地标。 无锡无锡 19121912 位于无锡火车站站前商贸城，傍古运河畔、 “光复门”脚下，总建筑面积约 13000 平方 米。项目以“酒吧休闲

16、长廊”为主题，改善了无锡酒吧分散、单调的格局，体现了品牌项 目的业态“统治力” ，开启了无锡夜生活的新纪元，成为填补无锡城市商业形态空白、代言 无锡城市时尚品位的“名片” 。 扬州扬州 19121912 位于扬州城东南，古运河大水湾畔，由卢氏盐商古宅及七栋仿明清建筑组成，总建筑 面积 34000 平方米。项目总体分为酒吧娱乐、特色餐饮、休闲娱乐三个区域，众多国际、 国内知名品牌借助项目登陆扬州，与扬州当地品牌商家共同打造休闲消费高地。敏锐的触觉、独特的经验、成功的拓展模式、卓越的专业团队能力与管理效率，使 1912 在文化创意街区领域具有当仁不让的领先优势，逐渐成为国内优秀的城市文化商业地 产。