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1、 0 / 59 德州商业市场调研报告 波司登项目商业定位分析 上海莱廷投资管理有限公司 2010.3 1 / 59 目录目录 第一部分第一部分 德州德州市宏观经济环境分析市宏观经济环境分析 3 一、德州市经济发展状况 . 3 二、德州市人口数 . 4 三、德州市人文环境分析 . 4 四、德州市政规划和建设分析 . 5 第二部分第二部分 德州德州市商业市场总体分析市商业市场总体分析 7 一、城中商业版块 . 7 （一）城中商业版块现现状分析 . 8 （二）商业业态分析 . 14 （三） 专业市场 . 14 二、 城北商业版块 . 17 （一） 城北商业版块现状分析 . 18 （二） 商业业态分析
2、 . 20 （三） 专业市场 . 21 三、 城西商业版块 . 22 （一） 城西商业版块现状分析 . 22 （二） 商业业态分析 . 25 （三）专业市场 . 25 四、城南商业版块 . 26 （一） 城南商业版块现状分析 . 26 （二）商业业和专业市场分析 . 28 2 / 59 五、 经济开发区商业版块 . 28 （一） 开发区商业版块现状分析 . 29 （二）商业业态分析 . 31 （三） 专业市场 . 31 第三部分第三部分 德州德州市商业业态分析市商业业态分析 . 32 一、 服装业分析 . 33 二、 餐饮业分析 . 35 三、 娱乐业分析 . 40 四、家电业分析 . 43
3、五、家居业分析 . 45 第四部分第四部分 消费者分析消费者分析 . . 47 一、 消费者结构分析 . 47 二、 消费习惯分析 . 49 第五部分第五部分 可类比项目分析可类比项目分析 . 52 第六部分第六部分 结论建议结论建议 . 52 一、 项目优劣势分析 . 52 二、 项目定位建议 . 53 3 / 59 第一部分第一部分 德州德州市宏观经济环境分析市宏观经济环境分析 一、德州市经济发展状况一、德州市经济发展状况 经省统计局审定，2009 年德州全市实现生产总值 1545.35 亿元，同比增长 12.7%，其中第一产业增加值 191.0 亿元，增长 3.9%；第二产业增加值 84
4、4.1 亿元，增长 12.3%；第三产业增加值 510.3 亿元，增长 16.6%。为德州经济稳步回升打下了坚实基础。 （一）传统和新兴产业发展成效明显。2009 年，八大产业累计实现主营业务收入、利税和利润额分别为 2384.1 亿元、283.3 亿元和140.8 亿元,同比增长分别为 15%、19.4%和 11.3%。其中装备制造、化工、纺织服装、食品四大传统产业累计实现主营业务收入 2046.8亿元,同比增长 15.8%;实现利税 242.8 亿元,增长 21.8%;利润 119.4 亿元,增长 14.4%。生物技术、新能源、新材料、文化体育四大新兴产业累计实现主营业务收入 750.1
5、亿元，同比增长 16.9%；实现利税 92.6亿元，增长 13%；利润 45.7 亿元，增长 7.7%。 （二）固定资产投资高位平稳运行。今年以来，全市社会规模以上固定资产投资和城镇规模以上固定资产投资累计增速持续快速增长， 全年自 4 月份以来连续九个月累计增速均在 23%以上。 分产业来看，今年第二、三产业投资仍是社会投资的主力军。第二产业中，工业投资依然占据主导地位；第三产业投资增速最为明显，全年逐月累计增速均高于 39%，其中有九个月份累计增速在 40%以上。 4 / 59 其中 2009 年德州市房地产开发完成投资 73.30 亿元，比 2008 年增长 14.9%，增速环比下降了
6、2.9 个百分点。其中商业营业用房完成投资额 7.61 亿元， 增长 49%， 占房地产开发投资额的比重为 10.4%； （三）消费保持旺盛增势。全年实现社会消费品零售总额 567.04亿元，增长 19.1%，增速位次与青岛市等并列全省第 6 位。其中，市级零售额 236.1 亿元，同比增长 20.2%； 其中 2009 年德州市限额以上批发零售业、住宿餐饮业企业从去年同期的 612 家增加到 1224 家，增长 100%。1-12 月份全市限额以上批发业实现社会消费品零售额 36.3 亿元，同比增长 18.2。德州市餐饮业实现社会消费品零售额 20.3 亿元,增长 21.9%。高于社会消费品
7、零售总额增幅 2.8 个百分点。 二、德州市人口数量二、德州市人口数量 2008 年末全市户籍总人口 564.19 万人， 其中农业人口 403.6万人，非农业人口 160.59 万人。全年出生人口 7.07 万人，出生率 12.6；死亡人口 5.02 万人，死亡率 8.9；人口自然增长率3.7。 2009 年末德州全市户籍总人口 584.62 万人，现有回、蒙、满、壮等 39 个少数民族成份，共 7.6 万人,占全市总人口的 1.3%。 三、德州市人文环境分析三、德州市人文环境分析 德州，位于黄河之滨，冀鲁交界，是山东省的北大门，是龙山文化的发祥地之一，诞生了后羿射日、嫦娥奔月、大禹治水等美
8、丽的神话传说； 5 / 59 德州，地处齐鲁燕赵交界之地，自古受齐鲁文化、燕赵文化的交相熏陶，文化底蕴深厚。董仲舒、东方朔、祢衡、颜真卿、田雯、任继愈等一个个在中国文化史上熠熠闪光的名字昭示着这块土地文化底蕴的丰厚与辉煌。 德州拥有得天独厚的资源。京杭运河穿城而过，运河文明源远流长；城中新湖纯净灵秀；锦绣川水面宽阔，长及公里，绿树红花、 碧水蓝天， 浑然一体宛若天成德州扒鸡， 以熟烂脱骨、肉嫩松软、清香不腻等特点而闻名，有神州一奇之美称。 近年来，德州市在城市建设中以水、绿、太阳为主题，大力实施城市水体改造和绿化建设，强力推进“中国太阳城”战略，努力打造生态和谐宜居的美好家园。荣获“2009
9、年中国最佳人文宜居品牌城市”大奖。 四、四、德州市政规划和建设分析德州市政规划和建设分析 （一）德州市城市整体规划 确定城镇体系空间结构为： “强化轴向骨架生长，构建指状城镇空间”，最终形成“一带两翼”的城镇空间格局。 “一带”指德济城镇密集发展带，依托省级城市发展轴和山东半岛城市群，培育德济城镇发展带的形成；“两翼”指在德州东北方向和西南方向的两条规划高速和现状腹地联系的基础上， 构造次级城镇发展轴，满足德州自身的腹地要求。规划确定德州城市性质为：鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市； 确定城市用地发展的方向为：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城6 / 59 组团、东部组团”三大组团式城市结构；确定城市主要职能为冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化
