1上海大拇指广场案例研究及借鉴2国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场概况典型的区域型社区购物中心证大大拇指广场大拇指广场位于上海浦东联洋社区，距陆家嘴5km它是一个典型的区域型社区购物中心，总体建筑规模约11万平方米，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房功能齐全项目融购物、休闲、娱乐、美食、度假（四星级酒店）、艺术于一体，成为上海规模最大、功能最全的复合式社区＆区域型商业中心庞大便捷的交通网络公共交通包括：地铁2号线、轻轨L4线（2005年开通）等轨道线路，江园线、隧道四线、794路、东周线、601路、617路、640路、815路、936路、984路、杨高专线、申陆专线、大桥五线、泰高线等十数路公交线路无形当中扩展了整个项目的辐射半径3国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场辐射商圈范围联洋国际社区介绍—— 联洋国际社区拥有250万平方米规模； 以国际生态文化社区为主题； 联洋社区秉承打造国际高尚社区的人居开发理念，吸引了来自世界各地的名流富豪等高收入人士置业安居，其整体消费能力很高 目前该社区已经成为上海最为著名的外籍人士聚集的高尚社区之一。
核心辐射商圈 次级辐射商圈商圈分级消费群能级辐射人口（万人）特 征经营性消费一 级10追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层人士，年龄 在25-45岁左右，以联洋社区居住人口为主基本性消费二 级25包括碧云国际社区、张江、洋泾、花木、金桥、六里等区域旅游性消费三 级10大浦东乃至整个上海区域合 计——45 万——4国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场整体业态定位目前整个大拇指广场以超市购物、零售专卖、餐饮、娱乐、休闲等多业态于一体，真正形成具有代表性的区域型社区购物中心如今的大拇指广场经营良好，但在其最初阶段，也曾经由于业态定位与设置的偏差遭遇过困境由于大拇指广场的主力辐射消费客群为周边区域内的居住群体，该群体的存在直接决定商业定位因以日常生活配套、餐饮、娱乐、休闲等服务功能为主，但是其最初的业态设置配比完全按照传统的城市购物中心模式，将零售购物比例设置在50%左右，这样的定位完全不能符合主力消费群体的实际需求，这也直接导致项目初期的经营不佳采取调整策略： 零售为主→餐饮娱乐主导 （大幅降低零售比重，扩大餐饮消费）餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不同口味的消费需求：1、打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味；2、家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐；3、主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店；4、引入了一家档次较高的中餐旗舰店－唐朝；5、除此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。
5零售购物餐饮娱乐休闲其他国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场整体业态定位类 别餐 饮娱乐休闲其它统计内容零售购物正餐快餐休闲餐饮特色餐饮咖啡茶馆酒吧食品游戏游艺 （影院）KTV 夜总会美容健身 足浴银行经营户数51471010441431109数量比例%40.1%3.2%5.5%7.9%7.9%3.1%3.1%11.0%2.4%0.8%7.9%7.1%经营面积㎡863577002500272021506708005402250200048002590面积比例%23.1%20.6%6.7%7.3%5.8%1.8%2.1%1.5%6.0%5.4%12.8%6.9%业种大类比例%23.1%45.8%24.2%6.9%合 计经营总面积 37355 ㎡、经营总户数 127 家、零售商业数量比例 23.1 %、非零售商业面积比例 76.9 %业态组合表：面积比重23%46%24%7%从商家户数及面积比重来看，餐饮经过调整后占据绝对的比重，而零售业态得到严格控制可以看到，餐饮消费已经成为社区型商业的重要组成部分，而这也是发展的必然趋势零售购物餐饮娱乐休闲其他数量比重40%42%11%7%6国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场商家档次及面积情况业种经营品牌国际一线国际二线国际三线国内一线国内二线非品牌合计127181611304210 商家品牌仍然以国内一、二线为主，其数量占到了总经营品牌的57%，可见大部分的消费客群还是对于国内品牌具有较高的认知度与认可度； 由于主力辐射整个联洋国际社区，外籍消费客群占据一定比例，因此其内部的国际品牌达到45家，约占总经营品牌的35%，包括家乐福、肯德基、星巴克、必胜客、哈根达斯等，使得档次与客群有着比较好的匹配度； 另有8%左右为非品牌商家，凭借自身的特色，受到市场青睐（以特色餐饮为主）。
14% 12%9%24%33%8%国际一线国际二线国际三线国内一线国内二线非品牌从品牌组合结构来看，基本汇集了国内外各类业态具有一二线品牌高度的部分代表商家，其中在餐饮部分，更是涉及了国际知名品牌、国内知名品牌、私人特色品牌等，使得项目呈现了百家齐放、各具特色的经营效果，为消费客群的重复消费与慕名消费制造良好的条件注：详细品牌明细见下表）档次比重7国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场商家档次位置商业性质业种品牌档次面积（㎡）1F/2F非零售正餐唐朝大酒店国内一线45001F/2F非零售正餐桦韵阁国内二线20001F/2F非零售正餐泓叶国内二线8001F非零售特色餐饮味知堂国内二线4001F非零售中西快餐肯德基国际一线300B1非零售中西快餐麦当劳国际一线3001F/2F非零售中西快餐赛百味国际二线1501F非零售中西快餐味千拉面国际二线4001F非零售中西快餐KYOCHON快餐国际三线1501F非零售中西快餐雅点舫国内二线400B1非零售中西快餐 大食代美食广场 国内二线8001F非零售休闲餐饮必胜客国际一线6001F非零售休闲餐饮棒!约翰国际二线2501F/2F非零售休闲餐饮避风塘国内一线8002F非零售休闲餐饮皇后餐厅国内二线6002F非零售休闲餐饮沙华多利国际三线1001F非零售休闲餐饮PIZZA ITALIA国际二线1201F非零售休闲餐饮小恬心国内二线101F非零售休闲餐饮燕之屋国内二线1001F非零售休闲餐饮许留山国内二线802F非零售休闲餐饮百特屋国际三线601F非零售特色餐饮聚湘阁国内二线1202F非零售特色餐饮淡水老镇国内二线1503F非零售特色餐饮藏珑泰极国内二线1501F非零售特色餐饮炉边情谈国内二线180 1F非零售特色餐饮花月亭国内二线100 1F非零售特色餐饮本杰比国际三线200 1F非零售特色餐饮希腊餐厅国际三线250 2F非零售特色餐饮韩林碳烤国际三线400 1F非零售特色餐饮豆捞制造国内二线400 1F非零售特色餐饮西蜀风情国内二线200 1F非零售咖啡茶馆星巴克国际一线200 1F非零售咖啡茶馆香啡缤国际二线200 1F非零售咖啡茶馆沃歌斯国际一线150 1F非零售咖啡茶馆杜梦咖啡国内二线120 1F非零售酒吧美丽时光非品牌180 2F非零售酒吧哇吧非品牌200 1F非零售酒吧爱尔兰文化餐厅非品牌120 1F/2F非零售酒吧马龙美式酒吧餐厅非品牌300 2F非零售甜品哈根达斯国际一线200 2F非零售食品雪の灯非品牌10 1F非零售食品保罗贝香国际二线100 1F非零售食品马哥孛罗国内一线40 1F非零售食品巴黎贝甜国际二线50 2F非零售食品食间道非品牌10 1F非零售食品百草园非品牌10 2F非零售食品海之博国内二线10 2F非零售食品浪漫小镇国内二线10 1F非零售食品CAFÉ-taste国内一线10 1F非零售食品Milos非品牌10 1F非零售食品快乐柠檬国内一线10 2F非零售食品开心果乐非品牌10 1F非零售食品好果多国内二线60 2F非零售娱乐影酷数码电影国内一线1500 1F非零售娱乐好乐迪国内一线20002F非零售娱乐乖宝宝儿童乐园非品牌2502F非零售娱乐LZH网吧非品牌5008国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场建筑设计亮点大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。
除广场的标志性雕塑“大拇指”外，多处可见个性化的艺术品和设计作品展示证大艺术馆该类创意、艺术类的建筑景观的设置，不仅使得项目具备其他同类型商业所不具备的独特亮点，给人留下了强烈的印象，从而形成二次前往的动力，更能将整个消费客群扩散到与之相涉及的各类行业之中，引导目的性强烈的客群的到达，并且由此产生相关的其他商业消费，从而间接的将辐射商圈延展到更为宽广的范畴中比如证大艺术馆进行相关的艺术展览，可以吸引大量业内人士前来出席参观，从而带动商业消费9国内著名案例借鉴——上海大拇指广场上海联洋国际社区大拇指广场借鉴意义1必须合理控制商业开发的体量本项目辐射区域内消费人口约45万，项目建筑面积近110000平方米，人均商业面积为 0.24 M2/人2必须合理控制零售专卖店的数量，降低零售比重本项目辐射区域内消费人口约45万，项目内零售专卖店51家，零售专卖指数为 1.13 家/万人3必须设有主力商家家乐福及好乐迪等商家的入驻，不仅对于客流的聚集起到决定性作用，同时提升了整体商业产品的价值4加大餐饮娱乐等连带消费功能的比重本项目在餐饮、娱乐休闲面积的比重高达70%，零售面积比重仅为23%，为客户提供良好的多样化的休闲消费场所，而其餐饮比重的提高直接带动经营状况的提升5建筑中增加特色商业与设计亮点艺术创意雕塑与特色餐饮，使得项目得到极大的增色，为增加重复消费客群创造了良好的条件。