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1、国外养老地产体系借鉴国外养老地产体系借鉴瑞力地产瑞力地产随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到 2050 年 80 岁以上的老年人将增加 5 倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在发展中国家，增长最快的发展中国家以中国增长的又最快，所以中国面临老龄化问题是最严重的。养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场
2、所。它的基本存在形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。面对日趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行，这一趋势使我国养老地产开发行业面临巨大的机遇和挑战。我国应在根据自身经济发展特点发展养老地产的同时借鉴国外发达国家养老地产开发先进经验，构建出我国特有的地产发展模式。美国养老运营模式：美国养老运营模式：突出设施完善政府支持。在美国，老年住宅的建设在质量和数量上都超过了其他国家，除了良好的市场运作之外，政府的大力支持也是重要原因。首先，养老的支付来源是整个养老地产业运行的关键。在美国，养老金是人们养老的主要支付来源。美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府
3、强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。这一养老金计划为美国养老地产业的发展构建了一个稳定高效的金融体系。此外，政府在老年住宅与老年社区的开发上提供优惠，重视吸引私人企业投资经营。政府的管理和配套政策措施也为老年住宅的发展提供坚实的基础按需开发不同类型的老年住宅模式。在美国，专家认为理想的老年人居住建筑应该是允许老年人自由且独立的生活，并提供必要的协助，而不应该一切包办，否则反而会降低老年人的活动能力、加速老化进程。他们依据老年人所需社会服务支援的程度，来划分老年人居住建筑的模式。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型：独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院和老年社区。独立式老年
4、住宅主要满足有自理能力的老年人的需求，一般分为普通住宅和老年人专用住宅。老年公寓则一般分为自住型、陪护型和特护型三种类型。老年社区大多为私人投资并进行商业化运作，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。体现人性化设计理念。美国在老年住宅设计和管理上非常重视人文关怀。在老年住宅的设计和建造等方面，充分考虑到了老年人的生理及心理特点，既方便其使用，又不至于使其感到孤独和无用。这里仅举一例来加以说明。在美国，有的养老院除有房门外，卧室、卫生间都没有门，有的养老院则是室内房间有门但无锁。这样设计是为了节省有时老人在卧室或卫生间昏倒又锁上门时需要破门而入的时间。因为，如果
5、老人昏倒在门旁，破门而入则可能发生伤害。4、 “以房养老”模式 。“以房养老”作为一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款。上世纪末，美国不同的州开始尝试“反式房产抵押贷款” ，供年长者养老，取得了一定的成熟经验后，美国议会在 2005 年通过了赞成法案，由住房及城市发展部具体负责制定实施细则并进行审批和管理。该部在网上有详细的解释、申请条例、相关规定等，还有免费咨询电话，不明白的地方，有专业工作人员耐心解答。反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、分担了政府负担，又
6、可以为银行等金融机构提供多种收益方式，它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。养老咨询业发达。美国的养老咨询业非常发达，有国家政府的咨询服务组织，有在市场经济发展中涌现出的各类大公司、大集团的咨询服务，也有地区小公司和个人提供的咨询服务。就咨询项目来看，有为国家养老政策提供咨询；为企、事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面（项目发展建设、市场开拓、管理经营、经济效益等提供咨询；以及为社区、家庭、个人养老服务需求（服务项目、质量控制、个案管理、居住环境改善、心理卫生保健等提供咨询。美国养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到，对美国养老地产业的发展起到了举足轻重的专业“
7、谋士”作用。日本养老运营模式：日本养老运营模式：突出自助自理日本老年住宅主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。1、 “机构设施”可以做以下分类：1）护理疗养型医疗设施2） 老人保健设施3） 特别养护老人住家4） 养护老人住家5） 低收费老人住家以上 5 种机构设施的入住对象一般是需要医疗或特别护理的老人，政府对开发建设这些机构设施一般给与一定的建设费的补助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身体、精神障碍等原因需要长期疗养的特殊人群。类似于我国的公立养老院、敬老院等机构。6）收费老人住家大致分 3 种类型：健康型、住宅型和需要护理型。其中健康型的收费老人住家不配备护理服务，老人随着年龄的增
8、长需要护理服务的时候，可以转移到其他有护理服务的住家。7） 患有老年痴呆症高龄者的集体住家8） 高龄者生活援助住屋在“机构设施”类中，最典型的具有代表性的是第 6 类的“收费老人住家” ，这种形式是现在大多开发商倾向开发和经营的模式。在“收费老人住家”内配置符合日本护理保险法所要求的护理设施、人员后，经营者可以利用护理保险制度向入住老人提供护理服务，由国家买单。这种由国家财政支付的护理保险对于提供护理的服务商来说是最安全和最稳定的收入。2、 “住宅”类的模式分以下 4 种：1）面向高龄者的住宅2）年长者住宅3）银发住宅4 ）自有产权住宅“住宅”类中，除第 3 种“银发住宅“的入住老人可能需要轻
9、度照顾以外，其他 3 种住宅模式的入住对象一般为 60 岁以上且生活能够自理的健康老人。第 1 种“面向高龄者的住宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后， “面向高龄者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。 “面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最大的区别是“面向高龄者的住宅”不是必须配置护理服务，而“收费老人住家”一般必须配备护理服务。由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。 “机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主
10、的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。欧洲养老运营模式：欧洲养老运营模式：突出不显孤独。欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。与老年人福利院的生活相比，这样做的结果往往使老年人感到孤独、与外界隔离。荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓针对这个问题提供了一个解决之道：老人虽然居住在独立的公寓中，但从整个建筑空间处理来讲，老人能感到与他人和睦相处的融洽。由于周围环境的特点，荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓被分成了两部分：较大的一栋楼紧邻高速公路，较矮的两栋楼挨着一条辅路，与一片别墅隔街相望。富于表现性、细致的设计手法提供了丰富的视觉感受，从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然
11、的回归。这个老年人公寓包括 22 个相互连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池、健身中心和客房，由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，使老年人有进行交流和锻炼的机会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。在这样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。符合中国特有国情的养老机构：符合中国特有国情的养老机构：对老年住宅产品的五个层次的分析，可以将养老地产的内涵归纳为以下四点：生活配套设施：包括餐厅、超市、图书馆、休闲娱乐场所、金融服
12、务、停车场、轮椅通道、消防设施、公共空问、花园部分等。医疗配套服务：包括医院、医务所、牙医诊所等。康复配套服务：包括协助生活服务，恢复护理，私家看护等。交通配套服务：公共交通，轮椅公交设旌等。与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计设计方面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼日 L系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开
13、发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到 2050 年 80 岁以上的老年人将增加 5 倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在发展中国家，增长最快的发展中国家以中国增长的又最快，所以中国面临老龄化问题是最严重的。做好社区老年人服务：（三大支柱）健康，参与和安全上考虑长
14、者需要的服务。把这三个支柱落实到社区里面，让在社区里面居住的每个老人都能够享受一个有尊严，有参与，有亲情，换了健康的晚年。养老产业与养老地产养老产业与养老地产我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式复合地产。这种模式是
15、将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。复合地产是传统房地产业与其它产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动”就成了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业”就成了文化创意地产，以北京 798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表 而“地产+养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳
16、城、上海亲和源为代表。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。养老地产的商业模式一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征：土地获取方式：出让；房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；第二种，居住权不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院营销模式：会员制案例：亲和源。入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权） ，这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳 3 万元至 7 万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。目前亲和源的会员卡有 A、B 两种，其中 A卡是永久卡，入会费约需 75 万元左右，但年费不定，最高 7 万元。而 B 卡是终身卡（在老人去世之后即注销） ，入会费不定，依照大、中、小户型而定，最高 85 万元，但年费是一定的，约在 3 万元左右。两年前 A 卡价格仅为 50 万元，2011 年准备卖到 100 万元，B 卡可保证至少 15 年
