《2014年01月08日宿迁市时代茗苑项目营销提报170p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2014年01月08日宿迁市时代茗苑项目营销提报170p（171页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、谨呈 时代茗苑时代茗苑项目营销提报时代 茗苑2014-01-08 项目环境分析项目分析目标客户群项目销售定位宏观环境 / 区域环境分析宿迁市商品住宅市场土地交易情况地块现况条件分析 / / 项目分析小结客户解读 区域现状客户调研小结 / 区域客户判断与项目初步定位售 总 策 略 / 产品导入策略 / 销售手段分析 销售分期计划 / 价格走向控制 / 销售执行策略 / 现场业务执行秀稿方案 / 商务条件 / 公司简介 / 公司案例秀稿展示 / 商务条件项目环境分析量价齐升 涨声一片停贷利率上浮改善湖滨新城宿城新区 老城区刚需、刚改宿豫区经济开发区刚需、刚改刚需刚改、改善折扣 价格老城区土地面积（
2、亩）483.7湖滨新城3147.09经济开发区1458.217洋河新城2255.19乡镇1780宿城新区820.96宿豫区1371.21成交金额（亿元）15.489532.121118.037722.198327.969.922516.7204土地面积（万）成交金额（亿元）土地面积（亩）成交金额（亿元）43357210201300804000030902211729001759271926/住宅成交套（套）住宅成交面积（万m2）商业成交套数（套）商业成交面积（m2）190121.53153.83198421.761941.72215423.813553.91229524.93163.02175
3、819.424134.25157716.32983.47203123.72832.22191120.022904.01176618.72471.94208422.932562.03117813.552952.81/18%4.23%25.56%159.3%7.1%6.17%30.93%156.1%10.68%25.56%3.83%8.76%3.8%48.24%19.45%106%54.5%6.1%23.5%107%40.16%38.05%26.25%15.4%区域1、2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计开工合计竣工合计开工22.7823.5926.8806.130000021.
4、26100.64402.1165.39宿豫区竣工0012.624.768.2903.5704.31217.3952.94开工41.112.1317.6812.060.96013.0116.528.740.337.98160.48宿城区竣工5.610011.9919.495.68016.4404.823.5267.55经济开发区开工005.123.481.644.41016.5915.0815.611.563.43竣工2.892.4504.393.5604.4203.736.94028.38市洋河新城开工00000022.1000022.1竣工4.420006.69000.4300011.54苏
5、宿工业园区开工024.28000004.7800029.06竣工000000000000市湖滨新城开工00000000013.2413.1526.39竣工000000.7900004.194.98月份/区域1、2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计开工合计竣工合计宿豫区开工5.33.954.028.99.956.8260.200.933.57103.64528.8165.37竣工09.011.112.294.432.432.8900062.12开工08.6755.221.1221.8250.9117.774.9510.5321.89212.86028.86宿城区竣工1.5212
6、.37009.752.832.3900经济开发区开工17.55010.6339.55.82.4122.0120.60.527.44126.46竣工13.5909.0112.242.9403.584.986.38.461.04市洋河新城开工10.8902.952.51005.3100021.660竣工00000000009.38苏宿工业园区开工4.150005.23000000竣工0000000000市湖滨新城开工00.775.30003.0638.0807.5954.813.35竣工05.637.720000000住宅市场分析项目名称金鹰国际花园雨润广场浙富广场运河天玺泰晤士广场江山一品海天翡
7、翠城推出时间11月下旬11月下旬12月上旬12月中下旬11月中下旬11月下旬11月上旬相关信息将推出10、11#2栋18+1高层住宅，共计约170余套房源，住宅面积分别为 106、129、 139、143、189平米等5种户型，11月17日选房号，需持10万元农行存单获取选房资 格，白金会员购买可享 99折优惠，106平米两室、129平米三室受青睐。即将推出80套住宅，40余套商铺，住宅面积为98-150平米左右，商铺面积为40-230 平米左右，目前预约存一万可抵 3万。即将推出4#高层住宅，该栋户型面积为 96133平米，目前交2千抵1万。90155平米洋房，133-187平米叠加，11月
8、16日259组客户成功预约。目前预约活动 仍在继续，推出的预约优惠券共包含 2项优惠：一，凡购买100以下花园洋房的客 户可优惠15000元，购买100130可优惠20000元；二，凭券购买房源另可享受 95 折优惠。共推1#楼A座房源200余套，目前预约单身公寓交 5千抵1.5万，住宅交5千抵2万推出6、11#2栋18+1房源，面积为110-143、预计均价4500元/ ；预约1万抵3万推出组团87119平米多层和98146平米高层住宅，价格为5500-5850元/。：近期开盘的重点楼盘一土地市场商品房市场项目分析6公里本案本案3公里500米4公里2公里项目总建面10万平方米,属于中规模项目
9、，具有一定的开发优势；项目总建面10万平方米,属于中规模项目，具有一定的开发优势；容积率2.98,属高密度。容积率2.98,属高密度。项目所属区域为宿城新区中心区；项目所属区域为宿城新区中心区； 距市中心区5公里。距市中心区5公里。学区资源：临近宿迁中学；学区资源：临近宿迁中学； 社会资源：临近宿城新区商业中心。社会资源：临近宿城新区商业中心。优 势交通通达性优良，城市道路宽阔，昭示性强。交通通达性优良，城市道路宽阔，昭示性强。周边月亮城、区政府机关等辅助城市配套。周边月亮城、区政府机关等辅助城市配套。区域内对于高层产品接受度不高，容积率2.98项目无明显优势,区域内对于高层产品接受度不高，容
10、积率2.98项目无明显优势,项目所属区域陌生，认知度缺乏。项目所属区域陌生，认知度缺乏。 项目所属区域为宿城新区客户群的陌生区域。项目所属区域为宿城新区客户群的陌生区域。劣 势自然资源：项目周边缺乏有价值的自然资源；自然资源：项 目周边缺乏有价值的自然资源；社会资源：区域内市场供应量大，客源分流机率大。社会资源：区域内市场供应量大，客源分流机率大。周边缺乏基本的生活配套，属非居住热点片区，片区认知度有待提高周边缺乏基本的生活配套，属非居住热点片区，片区认知度有待提高高等密度、中规模住宅项目 地块开发条件优越 配套需不断完善内部与外部区域。目标客户群手段：购房客户职业企业员工, 35%其他, 1
11、%公务员 , 20%医疗教育, 5%个体经营者, 39%购房客户职位普通员工, 5%中层管理者 , 40%高层管理者, 10%个体老板, 45%家庭结构现住所购买价格五 口及 以 上,10% 四 口之 家 ,4%三 口之 家 ,51%单身 , 2 %二口 之家, 33%口或三口之家3000-4000元/平米5%6000元/ 平米18%4000-5000元/平米47%5000-6000元/ 平米30%购房客户年龄组成51-55岁, 55岁以上,20-25岁,3%2% 46-50岁,2%26-30岁,5%41-45岁,20%15%31-35岁,36-40岁,30%23%现住处面积的市场价格。160
12、-180平米 , 3%140-160平米 , 10%160平米以上 80-90平米, 1%4%90-100平米, 10%100-120平米 , 30%120-140平米, 42%商业配套、物业管理、 停车位、景观是目对现住处不满点教育配套,交通, 0% 0%其他 , 2%物业管理,25%景观, 15% 开发商品牌, 2%户型, 0%面积 , 0%不太满意 26%满意 56%对现住处满意度很不满意 18%商业配套 , 56%置业次数3次以上, 0投资, 5%第1次, 60%自用, 95%购房目的第3次, 0第2次, 40%第1次置业客户较多 还有很大一部 分客户属于二次置业的首度改善型客户 。
13、区域的投资价值尚未被完全挖掘再次购房需求再次购房目的没有, 27% 投资, 43%自用, 57%有, 73%绝大多数人仍有购房 需求，市场的需求量仍有较大的发展空间。总体而言，未来区域市场内投资客户、多次置业客户将增加再次购房户型选择四房，12%一房，5%二房，28%三房，55%80-90平米12%再次购房面积选择140-160平米6%120-140平米18%160平米以上 80平米以下8%8%90-100平米20%100-120平米100-120平米28%区域客户现状区域客户发展态势123456123AB目标客户 CD区域客户现状 区域客户现状区域未来客户 区域未来客户 5：3：1：1 5：
14、3：1：1乡镇：拆迁：城区：外来 乡镇：拆迁：城区：外来4：2：2：2 4：2：2：2乡镇：城区：其他城区：外来 乡镇：城区：其他城区：外来 地缘性客户为主 宜居生活区的不断成熟产业、交通相关需求增加中心城区住房升级客户 + 中心城区新生客户 + 中心城区周边镇街客户 + 外地客户（包括周边产业园就业者及相关人群）周边镇街的改善环 境客户核心客户中心城区升级、 中心城区新生购买力外来务工者重要客户潜在客户项目销售定位由时代茗苑传达的生活理念（ 拔高 于周边项目）由时代茗苑 传达的生活理念（ 拔高于周边项目）精质主义 新贵生活 精质主义 新贵生活以准确的价格定位、快速销售 实现产品价值最大化打造
15、宿城新区 年度热销明星楼盘 打赢周边竞争对手的该区域畅销优势楼盘 控制销售节点、节奏，把握价格走势，营销利润最大化 立足 新区，主抓乡镇区域，营造人气 “高地”思想一：打造宿城新区年度热销明星楼盘领先市场定位户外、短信、 SP活动、平面广告 思想二：打赢周边竞争对手的该板块畅销优势楼盘结合产品定位打赢周边的竞争对手，打造 该区域的畅销优势楼盘。思想三：控制销售节点、节奏，把握价格走势，营销利润最大化把握价格定位准确地把握价格走势，创造市场营销的利润 最大化。思想四：立足宿城新区客源，主抓乡镇区域营造人气“高地”发掘客源定位不仅在该区域、更在东部、南部区域树立人气 “高地”， 快速聚 集人气，
16、策略一：“生地熟卖”的产品预展销售策略“生地 不生”、“生地熟卖”，提前展示未来生活画面，让客户真真实实地感受到居住在策略二：步步为营的销售节点策略宿豫区现场周边乡镇策略三：“高瞻近瞩”的营销策略占优势、形象上占优势”的竞争局面。策略四：“抬头吆喝，埋头实干”的造势与现场逼定策略策略五：分期分批销售，制造紧张热销气氛和价格升值策略源的方法，每期房源推出的时间节点、案量控制和推案进程都是需要根据市场而在每一期的房源推出过程中还要采用价格升值策略，利用供求关系的杠策略六：客户细分营销策略本项目销售手段三条推广线路 三条推广线路三大营销思路 三大营销思路三层客户争夺 三层客户争夺产形 品象 线线品 牌 线缺紧造制 象 展 示形 造 价 值塑 产 品 争 夺初 级 品 牌 争 夺级中 级 精 神 争 夺高三条营销推广线路三大营销思路形象 展示制造 紧缺塑造地段 价值性产生 冲动提高 身价
