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1、第三章第三章 房地产经纪机构房地产经纪机构第一节第一节 房地产经纪机构的设立房地产经纪机构的设立一、房地产经纪机构的界定一、房地产经纪机构的界定( (一一) )房地产经纪机构的界定房地产经纪机构的界定( (掌握掌握) )房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。房地产经纪机构可以设立分支机构。目前在我国，房地产经纪机构主要是从事新建商品房销售代理和存量房租售居间、代理活动。长期以来，大多数企业在这两类业务中专攻其一，只有少数大型企业同时从事新建商品房经纪和存量房经纪业务，还有极少数特大型企业还兼营房地产咨询、房地产广告、传媒业务。从总体来看，目前我国的房地产经纪机构就是主
2、营业务为房地产经纪的企业。( (二二) )房地产经纪机构的特点房地产经纪机构的特点( (掌握掌握) )l房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构2房地产经纪机构是轻资产类型企业3房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围二、房地产经纪机构设立的条件和程序二、房地产经纪机构设立的条件和程序( (熟悉熟悉) )（一）房地产经纪机构设立的条件（一）房地产经纪机构设立的条件房地产经纪机构的设立应符合中华人民共和国公司法、合伙企业法、个人独资企业法、中外合作经营企业法、中外合资经营企业法、外商独资经营企业法等法律法规及其实施细则和工商登记管理的规定。此外，设立房地产经纪机构应当具备足够的专业人员：1以公
3、司形式设立房地产经纪机构的，应当有 3 名以上持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的专职人员和 3 名以上持有中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的专职人员；2以合伙企业形式设立房地产经纪机构的，应当有 2 名以上持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的专职人员和 2 名以上持有中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的专职人员；3以个人独资企业形式设立房地产经纪机构的，应当有 1 名以上持有中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的专职人员和 1 名以上持有中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的专职人员。4.房地产经纪机构的分支机构应当具有 1 名以上持有中华人民共和国
4、房地产经纪人执业资格证书的专职人员和 1 名以上持有中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的专职人员。( (二二) )房地产经纪机构设立的程序房地产经纪机构设立的程序设立房地产经纪机构，首先由当地房地产行政管理部门对其人员条件进行审查，再向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。房地产经纪机构在领取工商营业执照后的一个月内，应当到登记机构所在地房地产行政管理部门或其委托的机构备案。三、房地产经纪机构的注销三、房地产经纪机构的注销房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提
5、下，经当事人约定，也可以用其他方法。房地产经纪机构的备案证书被撤消后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。四、房地产经纪机构的权利与义务四、房地产经纪机构的权利与义务房地产经纪机构有以下 6 6 大权利大权利：1享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金；2按照国家有关规定制订各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人员的执业行为；3委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务的，房地产经纪机构有权中止经纪业务；4由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿
6、要求；5可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议；6法律、法规和规章规定的其他权利。房地产经纪机构有以下 7 7 大义务大义务：1依照法律、法规和政策开展经营活动；2认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务；3维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；4严格按照规定标准收费；5接受房地产管理部门的监督和检查；6依法缴纳各项税金和行政管理费；7法律、法规和规章规定的其他义务。第二节第二节 房地产经纪机构的基本类型房地产经纪机构的基本类型一、不同企业性质的房地产经纪机构一、不同企业性质的房地产经纪机构(1) 公司制房地产经纪机构公司制房地产经纪机构房地产经纪公司是
7、指在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。有限责任公司和股份有限公司都是机构法人。在资金来源于国外的房地产经纪机构中，按其资金组成形式不同，还可把房地产经纪公司分为中外合资房地产经纪公司、中外合作房地产经纪公司和外商独资房地产经纪公司。(2)合伙制房地产经纪机构合伙制房地产经纪机构合伙制合伙制房地产经纪机构是指依照中华人民共和国合伙机构法和有关房地产经纪管理的部门规章在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利
8、出资；对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙机构存续期间，合伙人的出资和所有以合伙机构名义取得的收益(合伙机构财产)由全体合伙人共同管理和使用。合伙人原则上以个人财产对合伙机构承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙机构承担无限连带责任。(3)个人独资房地产经纪机构个人独资房地产经纪机构个人独资个人独资房地产经纪机构是指依照中华人民共和国个人独资机构法和有关房地产经
9、纪管理的部门规章在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的从事房地产经纪活动的经营实体。(4)房地产经纪机构设立的分支机构房地产经纪机构设立的分支机构在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构(包括房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构)、国外房地产经纪机构，经拟设立的分支机构所在地主管部门审批，都可以在中华人民共和国境内设立分支机构。分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务(包括未到期债务)承担责任。该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份
10、有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。国外房地产经纪机构的分支机构撤消、解散及债务的清偿等程序都按照中国法律进行。国内房地产经纪机构经国内房地产经纪机构所在地主管部门及拟设立分支机构的境外当地政府主管部门批准，也可在境外设立分支机构。分支机构是否具有法人资格视分支机构所在地法律而定。分支机构撤消、解散及债务的清偿等程序按照分支机构所在地法律进行，但不应该违反中国法律。二、不同业务类型的房地产经纪机构二、不同业务类型的房地产经纪机构从业务类型来看，房地产经纪机构大体上可以分为 4 种：1.存量房经纪业务为主的房地产经纪机构2. 新建商品房房经纪业
11、务为主的房地产经纪机构3.策划、顾问为主房地产经纪机构4.综合性房地产经纪机构第三节第三节 房地产经纪机构的经营模式房地产经纪机构的经营模式一、房地产经纪机构经营模式的概念与类型一、房地产经纪机构经营模式的概念与类型( (掌握掌握) )( (一一) )房地产经纪机构经营模式的概念房地产经纪机构经营模式的概念( (掌握掌握) )1.广义的企业经营模式是指企业根据自己的经营宗旨，为实现企业所确认的价值定位所采取某一类方式方法的总称，包括企业对自己在产业链中所处位置、业务范围、竞争战略的选择。房地产经纪机构在房地产产业链中的位置已相对固定，即处于房地产的市场流通环节。而房地产经纪机构的业务范围可根据
12、房地产的类型分为住宅经纪业务、商业房地产经纪业务，或根据房地产市场的级别分为存量房地产经纪业务、新建商品房经纪业务等。2.这里所讲的房地产经纪机构的经营模式，是从非常具体的层面来讲的，指房地产经纪机构在业务范围已确定的情况下，具体承接及开展房地产经纪业务的渠道及其外在表现形式。房地产经纪机构的经营模式与房地产经纪机构自身的业务类型、企业规模、企业地位以及当地的社会、经济状况有密切关系。3.根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型；4.根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模
13、式和连锁经营模式，其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。值得注意的是，单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店” ，而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元，它可以是经纪机构下属的分支机构(以门店或非门店的形式)，也可以是独立的房地产经纪公司。( (二二) )房地产经纪机构经营模式的类型房地产经纪机构经营模式的类型( (掌握掌握) )房地产经纪机构的经营模式是指房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及其外在表现形式。根据房地产经纪机构是否通过店铺来承接和开展房地产经纪业务，可以将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式。有店铺
14、模式的房地产经纪机构通常依靠店铺来承接业务，通常是面向零散房地产业主及消费者，从事二手房买卖居间和房屋租赁居间、代理的房地产经纪机构。其中，又可根据店铺数量的多少分为单店铺模式、多店铺模式和连锁店模式。连锁经营的方式连锁经营的方式包括直营连锁经营模式和特许加盟经营模式两种。目前，随着计算机网络技术的发展，房地产经纪行业内还出现了一个新的经营模式由一家房地产专业网站联合众多中小房地产经纪机构乃至大型房地产经纪机构而组成的网上联盟经营模式。1.无店铺经营模式2单店经营模式。这种模式即房地产经纪机构直接从事房地产经纪业务的经营，没有下设的分支机构。对于有店铺经营模式的机构而言，其表现形式就是只有一家
15、门店。这是多数小型房地产经纪所采用的方式。由于房地产经纪行业大量小型机构的存在，无论是否有店铺，采用这种模式的机构数量是非常大的。目前我国约有三分之一的房地产经纪机构采用这种模式。3连锁经营模式。连接经营模式最早是在商品零售业出现的。由于连锁经营企业规模大，具有大量采购大量销售的能力，使其能获得进货价格上的数量折扣，成本较低，从而售价也较低。在连锁经营方式下，每家连锁店都有标准的商店门面和平面布置，以便于顾客识别和购物，并增加销售量。连锁经营还有效地克服了零售企业由于店址固定、顾客分散造成的单店规模小、经营成本高等缺点，使企业可通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。
16、后来，连锁经营也成为房地产经纪机构规模化运作的一种方式，它通过众多直接经营组织单元统一运营管理模式、统一品牌标志和宣传、统一人员培训、并通过机构内部的信息系统进行一定的信息共享，扩大企业的服务范围，可以获得房地产经纪机构的规模效益。目前这是国内外规模化房地产经纪机构普遍采纳的一种经营模式，在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系有两种。一种是隶属关系，即直接从事经营活动的组织是房地产经纪机构出资设立的分支机构，这种连锁经营可称为直营连锁经营；另一种是契约合作关系，直接从事经营活动的组织是被房地产经纪机构授权使用该机构品牌、商业标识管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常被称为特许加盟连锁经营。目前，直营连锁经营是我国各类房地产经纪机构较多采用的一种连锁经营模式，特许加盟连锁经营模式在以存量住房经纪业务为主的房地产经纪机构中有所采用，同时也有极少数以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构开始尝试采用特许加盟连锁经营模式。特许加盟连锁是将连锁经营与特许
