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1、业主工程管理之承包商张欲晓一、承包商的选择世上不可能有完美的承包商。不论如何选择承包商，选择的风险永远不可能规避，工程成功与否更依靠中标后的管理。承包商没有固定的选择标准，要根据工程实际情况选择适合的承包商。选择承包商要注意的几点：1、承包商必须有与工程相适应的资质等级。2、根据工程规模和特点选择承包商。国有大型施工企业管理体系相对健全，技术力量强，财务能力较强。但管理层次多，效率低，管理成本高。本身没有施工工人，必须分包，甚至转包。适合承揽大型、预算充足的工程。中小规模的施工企业管理层次少，一般有自己的施工班组，工作效率较高。但管理体系可能不健全，技术力量相对薄弱，财务能力较弱。适合承揽小型
2、、周期短的项目。恒隆在内地的项目，上海恒隆和港汇都由上海承建，沈阳项目为中建局和局，济南项目为中建局，这些项目都不是最低价中标，选择这些承包商的共同点是当地大型企业。虽然均有不如人意的地方，但是可以预见，如果换成小型施工企业，结果会更差。3、业主项目管理能力强、工程施工难度不大的工程，选择管理层次少的承包商，可减少环节中的利润沉淀。例如，住宅工程多数施工难度较低、相应的利润率较低，就不能选中建这样的国有大型施工企业。这种企业管理层次过多，管理成本高，不适合承包低价工程。即使低价中标，进场后也会想方设法提价，甚至不惜耍无赖，停工威胁，其转手选择低质分包也影响质量、进度，如局在领秀城的表现。4、选
3、择本地承包商还是外地承包商要视具体情况权衡。外地承包商对当地市场和政府规定、习惯做法不了解，有时会影响质量、进度，如果几年后承包商解散或退出本地市场，有可能影响维修保修，或引来债务纠纷。而且对劳务分包的调配也不如本地承包商顺畅。本地承包商熟悉当地市场状况，能有效组织利用当地资源。但价格较低时，本地承包商更会捣蛋。建在多个项目恶意低价中标，然后再以各种手段抬高价格，给业主带来造价、进度、质量和社会形象多方面的损失。5、选择承包商应当“实力第一，关系第二” 。房地产工程，遇到关系单位、关系人、亲朋好友来承揽工程或推销产品，是无法回避的。应当“实力第一，关系第二” 。实力相当可适当照顾。要掌握好尺度
4、。得罪关系，会损害公司利益；放弃“实力第一”的原则，做不好工程，会使公司利益受到更大损害。同样水平，关系优先；同样关系，水平优先。6、要选择处于发展上升阶段的承包商。这个时期的承包商，劳务队伍稳定，技术力量强，管理人员责任心强，财务状况良好，垫付资金能力强。表现在工程上，质量好、进度快。与业主配合默契。当承包商发展到一定阶段，名声大了，规模大了，管理能力却没有跟上，挂靠的多了，组织结构松散，负债率上升，流动资金减少，施工水平反而降低了。因此，不能只看承包商企业名气，要具体考察其当前经营状况和特点。南通建施工皇冠山庄地下车库时，按照业主四增加即“增加设备、增加工具、增加人员、增加工作时间”的要求
5、，短时间内，大量设备、工具、劳力就到了工地，工人两班作业，昼夜施工，6000 平的结构仅用 20 多天就完成了。但是，现在的南通建已经成了一个松散的“皮包公司”，靠挂靠资质获利，质量事故频发，社会信誉迅速下降，不得不退出济南市场。7、承包商必须有稳定的劳务分包或自己的班组。经常更换劳务分包会严重影响工程管理，质量、进度无法保证，管理混乱不顺畅。南通建在诚基二期使用的临时招募的劳务分包，由于价格没谈定，钢筋工消极怠工，要工钱不干活，也不让别人干。劳务有二种形式，一种是常年发固定工资的工作班组，与工程无关。这种形式相对稳定，在抢工期、保质量时最见效果。但如果承包商的经营状况不佳，工程不连续时，劳务
6、成本会比较高，所以只有少数经营状态好的承包商会采用；另一种是按工程签劳务合同的劳务分包，视工程利润高低和工程要求选择劳务分包，选择较为灵活，对利润低的工程，会选择要价低的劳务分包，承包商的利润相对有保证，但不利于工程管理，工程质量、进度很大程度上取决于劳务分包素质。8、群体工程要合理选择承包商。选择多个承包商，可以形成竞争，也防止受制于人。但承包商过多易导致现场混乱，管理难度大。皇冠山庄 7 栋住宅楼，择了长清建、汶上建、直属、等多个施工单位。形成争先恐后、你追我赶的良好势头，对加快工程进度提高工程质量起到了很大的作用。反例：富翔天地二期由山东一家总承包，但是又分包给南通建和建，实际是 3 家
7、分包商施工，现场管理混乱，并没有起到总包的组织协调作用，导致工程拖期，质量差，而且死亡 3 人。二、承包商的考察承包商的综合实力、整体水平在一定时间内是稳定的，不可能在某一工程突然水平大幅提升。所以要考察其近期施工的类似工程，同时要调查其社会评价。工程实地考察是资格预审的重要环节，要向投标人强调，考察的工程必须真实，否则一些松散联合企业个体差异很大，考察的工程不能反应真实情况。南通建在诚基二期考察时，提供的工程是青岛比较好的工程，中标后实际承建的根本不是考察的那家队伍，各方面都不满意。对承包商的考察不仅为了选择队伍，还要了解其特点，以后针对性管理。例如要通过考察了解其施工特点，容易出现的质量通
8、病，等等。考察承包商要事先规划需调查的内容，拟定考察方案。会谈提问要听取对方陈述，不要替对方解释，也不要加入自己的观点，但要控制局面，不能任对方漫无目的地展开。会谈应有专人记录，会谈后经集体讨论形成书面评价记录。总承包考察国内建筑行业设计与施工是分离的，没有真正意义的总承包。如果施工单位总承包，只能是由施工单位牵头的施工、设计联合体投标。这就要求在投标书中与设计单位有设计委托合同，即设计单位与施工单位捆绑投标，对设计也要考察。不能接受施工单位中的几个个人承担设计工作。推广之，招标前要对所有招标过程中有设计工作的环节进行统筹安排，考察时作为一项重点，考察总承包单位的设计能力。三、转包与分包工程不
9、允许转包，也不允许以其他承包商的名义（挂靠）承揽工程，但允许劳务分包和专业分包。1、对总包要求的专业分包，业主应审查分包范围和工程部位是否可分包，分包商是否具有按总包合同规定条件完成分包工程的能力。要对分包商进行考察。对于总承包商与分包签订的合同，业主不应干涉其分包合同的具体内容，但在总包合同里应提前明确对分包的主要要求（主要是施工能力、进度和质量保证能力） 。2、甲包甲供、指定分包的项目和比例要谨慎决定。原则是业主降低风险，获得最大利润。要按照业主资金力量、管理能力来选择。确定甲方分包项目要综合平衡，不能仅看利润高低。防水利润高，但易出现质量问题，交由乙方分包，便于放在总包的整体质量控制体系
10、内，责任亦在乙方。如果甲方分包或甲方指定分包，将来出现问题，在责任界定和维修上就会扯皮。甲包或指定分包，业主难免会承担部分管理责任，要充分考虑到会扯皮的细节问题。消防分包后，消防箱补洞口的项目在消防和土建（总包）定额中都无规定，要提前约定责任。必须由业主安排的分包，应尽量采用指定分包而不是甲包。分包商由业主考察确定，合同主要条款和价格由业主确定，但由总包签合同（在管理费等造价问题上可以给总包留适当的余地，但不能让总包漫天要价，挤压分包利润） 。分包商按合同约定向总包负责，总包与分包对分包工程负连带责任。这样有利于总包对工程整体的管理，避免实质上肢解工程。3、对专业分包，尤其装饰装修、门窗构件等分包商的选择，应当采取做样板选队伍的方法。通过做样板，可以实际考察分包商的施工质量、工程组织协调能力、对物料供应商的协调能力、工人素质水平、施工特点等一系列问题，比单纯考察完工的工程更直接。对落选的分包商，应要求其施工的样板整改到业主要求水平，支付相应的工程款。
