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1、 多措并举重管控 颗粒归仓话土增 多措并举重管控 颗粒归仓话土增 土地增值税征管的探索与思考 土地增值税征管的探索与思考 央视每周质量报告报道的土地增值税征收存在巨大“漏洞”:北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松测算出的“自 2005-2012 年 8 年间，45 家房地产上市公司应交未交的土地增值税总额高达 3.8 万亿”新闻一出，全国一片哗然。姑且不论应交未交的土地增值税是否有 3.8 万亿，但土地增值税被认为是扭曲最严重、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种，却是一个不争的事实。如何加强土地增值税的征收管理工作，是摆在各级税务机关面前的一个不可回避的课题。 房地产开发具有经营周期长、经
2、营方式灵活、成本项目繁多等特点，土地增值税计算过程复杂、因此在土地增值税实际征管过程中，面临诸多问题： 一、隐匿收入规避偷逃土地增值税 第一，利用银行按揭贷款销售方式不计收入逃避税款。银行按揭贷款销售是房地产的主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将首付款之外的贷款记入往来科目，不做营业收入处理。 第二，房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不计收入逃避税款。房地产开发企业支付工程款困难时，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，而这部分商品房或商铺的价值却不记入营业收入。 二，虚增成本规避偷逃土地增值税 第一，通过虚增土地开发成本逃避税款。房地产开发企业利用土地评估的方式，人为的高
3、估土地价值，将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基。 第二，通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税及附加作为“避税”的重要渠道，以支付 3.36%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用 30%以上税率的土地增值税。 第三，利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税。许多房地产开发企业都有与之相配套的建安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发
4、成本和收入，以达到偷逃土地增值税的目的。 三、税务机关管理水平欠缺 近年来，房地产业快速发展，但基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉，对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏，对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足，使土地增值税的管理仍停留在粗放式管理水平。懂清算程序、能够担当起清算工作任务的地税干部不多，管理部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪。 四、税务检查工作落实不到位 税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，税务部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税务部门检查中，对于那些达到土地增值税清
5、算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查，很容易造成增值额不实的问题。 五、税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位 土地增值税征管涉及规划设计、征地拆迁、工程定额、项目决算等内容，没有相关部门的信息支持，就无法真实地计算土地增值税。它需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力支持和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控。从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，成为导致土地增值税流失的一个重要因素。 税务机关要加强土地增值税的征收管理工作，有效的组织税款入库，使土地增值税更好地发挥其在国民经济建设
6、中的作用，必须采取以下措施： 一、实行“两控一审”机制，加强收入管理 第一，在商品房销售环节，实行“以票控税”制度。 “以票控税”就是要求房地产企业在收取售房款时，必须按规定开具地税部门监制的销售不动产发票。税务机关应根据征管系统中发票“领用存”情况，定期汇总已开发票张数、已开发票金额，确保收入的完整性。 第二，在办理按揭贷款环节，实行“以贷控税”制度。“以贷控税”就是在按揭贷款发生时，税务人员利用“首付款”“贷款保证金”等依据推算房款总额，重点检查“其他应付款”等往来账户，确保收入不滴漏。 第三，认真审核销售收入的真实性。税务机关应根据销销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预
7、售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，定期审核营业销售收入的真实性。首先对销售价格进行评估，审核销售价格是否合理；其次，审核销售面积是否准确。重点对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的情况进行核对。 二、建立“一警一反”制度，严控成本扣除 第一，所谓“一警”制度就是制定预警指标，提高清算准确性。土地增值税清算审核的重点就是对“六项成本”即土地取得成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费的审核。为了防止企业在清算申报时虚列成本，税务机关应从工程造价部门取得“六项成本” 的历史数据，并对这些数据进行进行汇总、分析、整理，制定成本扣除预警指标，对于超过
8、预警指标的扣除项目， 作为疑点，着重审核，使清算审核工作有的放矢，大大提高清算审核的精准性。 第二，所谓“一反”制度，就是建立房地产企业关联交易管理制度，加大土地增值税反避税力度。各地税务机关应尽快出台房地产企业关联交易管理办法，建立同类地域、同类开发产品的开发成本、费用、销售价格信息库，以形成动态的、分地域的收入、成本、费用等要素指标信息库，作为房地产开发关联交易转让定价纳税调整的参照标准。对房地产开发企业的关联交易，实施重点监控，彻底治理利用关联交易虚增成本等恶意偷逃土地增值税行为，遏制房地产行业不合法的“避税”行为。 三、审训结合，提升素质强化管理 第一，强化培训，夯实理论基础。为适应房
9、地产市场的发展速度与规模，培养一批懂业务，会清算的骨干力量，各级税务机关应聘请税务系统内土地增值税专家、高校讲师及会计师事务所有关员进行授课，就土地增值税税收政策、房地产开发业务、房地产会计核算、清算实务操作进行集中培训。 第二，集中审核，提高实战技能。在强化理论培训的基础上，各级税务机关应组织人员对普通标准住宅、非普通标准住宅、商业楼等不同类型的项目进行集体审核，利用汇报交流的形式，对每个参审人员发现的问题，进行统一研讨，统一执行口径。 “集体会诊”的审核方式，可切实提高税务人员土地增值税管理水平。 四、加大税收检查力度，提升税收征管质效 鉴于土地增值税的征收管理相对薄弱，税务机关应该在税收
10、检查上做文章，想办法。把土地增值税作为日常检查、纳税评估、税务稽查的重点，有计划的进行专项检查，以房地产开发项目为单位，彻底打破年度界线，地域界线，真正做到查全、查细、查透。对于检查出的问题，限期整改，合理处罚，规范房地产企业涉税行为，提高纳税申报质量，增强纳税自觉性。 五、加强部门协作，形成管税合力 就土地增值税的特殊性、复杂性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，还需要其他相关部门的配合。税务机关应倡导建立“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制，加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期召开联席会议， 传递交换房地产涉税信息， 对房地产开发项目从计划、合同、工程进度、销售产权转移等各环节进行全面监控，降低土地增值税的征管成本，形成综合管税的良好局面。 作者：李延勇 刘雨田
