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1、2009 年 1 度 成 都 房 地 产 市 场 报 告第 一 部 分 宏 观 政 策 分 析一 、 宏 观 经 济 背 景世 界 经 济 依 然 未 走 出 金 融 危 机 阴 影 ； 直 至 5 月 份 ， 续 四 个 月 下 降 ， 续 6 个 月 下 降 ； 续 双 向 下 行 ， 经 济 仍 处 于 紧 缩 状 态 ； 2009年 上 半 年 实 行 极 为 宽 松 的 货 币 政 策 ， 持 续 低 利 率 ， 广 义 货 币 供 应 量 ( 额 持续 上 升 ， 5 月 末 金 融 机 构 人 民 币 各 项 贷 款 余 额 亿 元 ， 同 比 增 长 增 幅 比 上 年 末 高
2、 百 分 点 ； 1 份 累 计 全 社 会 用 电 量 同 比 下 降 重 工 业 用 电 量 累 计 下 降 单 月 来 看 ， 重 工 业 用 电 量 出 现 回 升 ； A 股 市 场 回暖 ， 上 证 指 数 持 续 上 升 ， 突 破 3000 点 ； 国 家 统 计 局 发 布 的 09 年 上 半 年 宏 观 经 济预 警 指 数 从 1 月 的 79 到 5 月 的 82， 虽 然 仍 处 于 偏 冷 区 间 ， 但 呈 上 升 趋 势 ； 全 国 上半 年 房 地 产 销 售 情 况 均 非 常 好 ， 1 全 国 销 售 面 积 同 比 增 长 销 售 额 同比 增 长
3、解 析 ： 当 经 济 危 机 的 阴 影 还 笼 罩 在 世 界 各 地 ， 各 国 还 在 继 续 忙 于 应 对 经 济 危 机的 进 一 步 恶 化 时 ， 中 国 似 乎 一 枝 独 秀 ， 多 项 经 济 指 标 显 示 中 国 正 在 率 先 走 出 危 机 。但 宏 观 经 济 是 否 就 此 开 始 复 苏 了 呢 ， 还 是 仅 仅 是 4 万 亿 的 “强 心 针 ”在 提 振 ？ 我们 认 为 上 半 年 的 情 况 并 不 预 示 着 一 个 乐 观 的 短 期 或 中 期 经 济 态 势 。二 、 政 策 动 向1、 中 央 一 号 文 件 ： 今 年 建 立 健
4、全 农 村 土 地 流 转 市 场 ， 强 调 增 加 种 粮 农 民 直 接 补贴 ， 努 力 增 加 农 民 务 工 收 入 ； 土 地 流 转 并 非 私 有 化 ， 流 转 的 只 是 部 分 权 益 如 承 包 经营 权 ， 而 非 产 权 、 所 有 权 ， 流 转 与 否 取 决 于 收 益 ； 省 直 管 县 可 减 行 政 开 支 ， 有 助 建新 农 村 。2、 国 土 资 源 部 禁 止 保 障 房 地 块 用 于 商 业 开 发 ， 5 月 20 日 ， 国 土 资 源 部 下 发通 知 ， 要 求 各 地 市 、 县 国 土 资 源 管 理 部 门 加 快 保 障 性
5、 住 房 用 地 供 应 计 划 的 落 实 ， 加强 和 规 范 保 障 性 住 房 用 地 供 应 管 理 。 禁 止 借 保 障 性 安 居 工 程 之 名 ， 以 划 拨 方 式 取 得土 地 后 改 变 用 途 用 于 商 品 住 房 等 商 业 开 发 。3、 发 改 委 ： 今 年 研 究 开 征 物 业 税 ， 发 展 改 革 委 年 深 化 经 济 体 制 改革 工 作 意 见 提 出 ， 要 深 化 房 地 产 税 制 改 革 ， 研 究 开 征 物 业 税 。 该 项 工 作 将 由 财 政部 、 国 税 总 局 、 发 改 委 、 住 房 和 城 乡 建 设 部 共 同
6、 负 责 。4、 财 政 部 ： 房 屋 赠 与 三 种 情 况 下 不 征 收 个 税 ， 房 屋 产 权 所 有 人 将 房 屋 产 权无 偿 赠 与 配 偶 、 父 母 、 子 女 、 祖 父 母 、 外 祖 父 母 、 孙 子 女 、 外 孙 子 女 、 兄 弟 姐 妹 ； 房 屋 产 权 所 有 人 将 房 屋 产 权 无 偿 赠 与 对 其 承 担 直 接 抚 养 或 者 赡 养 义 务 的 抚 养 人 或者 赡 养 人 ； 房 屋 产 权 所 有 人 死 亡 ， 依 法 取 得 房 屋 产 权 的 法 定 继 承 人 、 遗 嘱 继 承 人或 者 受 遗 赠 人 。5、 资 本
7、金 比 例 下 调 ， 房 地 产 投 资 积 极 回 升 条 件 增 加 ， 5 月 27 日 ， 国 务 院关 于 调 整 固 定 资 产 投 资 项 目 资 本 金 比 例 的 通 知 明 确 ， 保 障 性 住 房 和 普 通 商 品 住房 项 目 的 最 低 资 本 金 比 例 为 20%， 其 他 房 地 产 开 发 项 目 的 最 低 资 本 金 比 例 为30%。 根 据 通 知 ， 其 他 房 地 产 开 发 项 目 的 最 低 资 本 金 比 例 由 此 前 的 35%下 调 至 30%，下 调 了 5 个 百 分 点 ； 保 障 性 住 房 和 普 通 住 房 ， 则 为
8、 一 般 项 目 的 下 限 水 平 20%。6、 国 土 资 源 部 ： 不 会 出 台 小 产 权 房 统 一 文 件 。 面 对 外 界 一 再 揣 测 政 府 部 门 对 小产 权 房 的 处 理 态 度 ， 国 土 部 首 次 回 应 ： 将 不 会 出 台 统 一 的 处 理 意 见 ， 而 是 具 体 问 题具 体 分 析 。7、 住 房 城 乡 建 设 部 ： 西 部 廉 租 房 每 平 米 补 贴 400 元 。 住 房 城 乡 建 设 部 消 息 ,住房 城 乡 建 设 部 、 发 展 改 革 委 、 财 政 部 向 各 地 、 各 部 门 印 发 2009 廉 租 住房
9、保 障 规 划 称 ,从 2009 年 起 到 2011 年 ,争 取 用 三 年 时 间 ,基 本 解 决 747 万 户 现有 城 市 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 的 住 房 问 题 。 其 中 2009 年 新 增 廉 租 住 房 房 源 177 万套 ， 新 增 发 放 租 赁 补 贴 83 万 户 ； 2010 年 新 增 廉 租 住 房 房 源 180 万 套 ， 新 增 发 放租 赁 补 贴 65 万 户 ； 2011 年 新 增 廉 租 住 房 房 源 161 万 套 ， 新 增 发 放 租 赁 补 贴 43万 户 。 根 据 规 划 ， 中 央 对 财 政 困 难 地
10、 区 廉 租 住 房 保 障 补 助 具 体 为 西 部 地 区 400元 /平 方 米 ， 中 部 地 区 300 元 /平 方 米 ， 辽 宁 、 山 东 、 福 建 省 的 财 政 困 难 地 区200 元 /平 方 米 。8、 房 管 局 ： 关 于 进 一 步 规 范 房 地 产 广 告 的 通 知 。 通 知 主 要 针 对 近 来 部分 房 地 产 广 告 内 容 出 现 了 一 些 不 规 范 的 行 为 进 行 修 正 ， 强 调 广 告 内 容 的 真 实 性 ， 不得 使 用 虚 假 和 夸 张 、 含 糊 其 辞 的 广 告 词 句 ， 不 能 承 诺 投 资 回 报
11、率 等 ， 不 得 出 现 风 水占 卜 类 内 容9、 川 国 土 资 源 厅 ： 暂 停 别 墅 类 房 产 项 目 土 地 供 应 。 1 月 20 日 从 在 蓉 召 开 的全 省 国 土 资 源 管 理 工 作 会 上 获 悉 ， 为 提 高 土 地 使 用 率 ， 四 川 省 国 土 资 源 厅 今 年 将 坚决 停 止 别 墅 类 房 地 产 开 发 项 目 的 土 地 供 应 ， 同 时 严 格 限 制 低 密 度 及 大 套 型 商 品 房 土地 供 应 。 同 时 今 年 四 川 还 将 建 立 低 效 用 地 退 出 机 制 ， 逐 步 淘 汰 占 地 多 和 效 益 较
12、 差 的项 目 。10、 成 都 市 房 产 管 理 局 关 于 调 整 公 布 成 都 市 中 心 城 区 享 受 优 惠 政 策 普 通 住 房 标准 的 通 知 。 规 定 住 宅 小 区 建 筑 容 积 率 在 上 （ 含 、 单 套 建 筑 面 积 在144 平 方 米 以 下 （ 含 144） 、 实 际 成 交 价 格 低 于 公 布 的 同 一 范 围 土 地 上 住 房 平 均 交易 价 格 以 下 ， 且 二 环 以 内 ： 6820 元 /平 方 米 ， 二 环 至 三 环 之 间 ： 5450 元 /平 方 米 ， 三 环 以 外 ： 4920 元 /平 方 米 。11
13、、 成 都 市 政 府 出 台 政 策 买 写 字 楼 最 高 补 贴 5 百 万 。 根 据 4 月 中 旬 下 发 的 关 于 进 一 步 加 快 金 融 业 发 展 的 若 干 意 见 ， 成 都 市 将 致 力 于 推 进 东 大 街 “金融 一 条 街 ”、 南 部 新 区 金 融 总 部 商 务 区 （ 北 起 高 新 区 繁 雄 大 道 ， 南 至 民 丰 大 道 ， 东起 天 府 大 道 ， 西 至 站 华 路 ） ； 天 府 新 城 金 融 后 台 服 务 中 心 建 设 ， 构 建 西 部 地 区 区 域金 融 总 部 最 为 集 中 的 西 部 金 融 中 心 。 为 吸
14、 引 银 行 、 保 险 、 证 券 公 司 、 小 额 担 保 公 司等 金 融 企 业 落 户 ， 意 见 规 定 ， 凡 进 入 以 上 集 聚 区 的 金 融 机 构 总 部 、 地 区 总 部 ，购 买 自 用 办 公 用 房 给 予 一 次 性 购 房 补 贴 ， 补 贴 标 准 为 1000 元 /平 方 米 ； 租 赁 自 用办 公 用 房 给 予 连 续 3 年 租 房 补 贴 ， 补 贴 标 准 为 每 月 20 元 /平 方 米 ； 自 建 自 用 办 公用 房 所 需 土 地 ， 可 按 照 土 地 拆 迁 整 理 成 本 挂 牌 出 让 。 每 家 金 融 机 构 享
15、 受 补 贴 总 额 最高 可 达 500 万 元 。解 析 ： 回 顾 上 半 年 的 各 种 政 策 ， 国 家 进 一 步 加 强 对 农 民 、 城 市 低 收 入 者 的 保 障力 度 。 一 季 度 因 为 市 场 还 不 明 朗 ， 出 台 的 政 策 主 要 还 是 以 刺 激 购 房 、 扶 持 地 产 为 主 ，同 时 伴 随 着 地 方 政 府 保 护 购 房 者 利 益 的 政 策 如 规 范 地 产 广 告 内 容 等 。 二 季 度 市 场 的回 暖 基 调 明 确 ， 开 始 提 出 物 业 税 和 不 统 一 “转 正 ”小 产 权 房 。 但 市 场 的 回
16、暖 并 没有 包 含 受 全 球 金 融 危 机 影 响 更 深 的 写 字 楼 市 场 ， 因 此 对 写 字 楼 市 场 的 “拯 救 ”一 直 持 续 。第 二 部 分 2009 年 上 半 年 市 场 总 结 与 下 半 年 市 场 展 望一 、 成 都 2009 年 上 半 年 土 地 市 场 分 析1、 土 地 市 场 供 应 情 况根 据 成 都 市 国 土 资 源 局 网 站 公 布 的 土 地 拍 卖 挂 牌 公 告 ， 09 年 1 ， 全 市土 地 供 应 为 231 宗 ， 总 面 积 19841 亩 ， 平 均 供 应 规 模 为 86 亩 /宗 。 平 均 供 应 规 模比 08 年 上 半 年 土 地 供 给 同 比 上 升 了
