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1、1培训教案之五 产权式商铺的实现手段及方式产权式商铺的是典型“两权分离型”商铺，投资者购买商铺后，只拥有商铺的所有权，而不拥有所购商铺的使用权。众所周知任何房屋的使用权都是衍生在所有权之中的，因此，产权式商铺的运作必须建立在剥离使用权和确立所有权的基础上。可见产权式商铺势必历经两个程序过程、发生两种经济行为、建立两种法律关系、创造两种收益模式。两个程序过程：一是，剥离产权商铺的使用权，集中掌握（租赁）在经营管理公司手中；二是，确立产权商铺的所有权，分割转移（销售）到投资自然人手中。两种经济行为：一是，投资自然人购买商铺时，发生的商品房买卖（交易）行为；二是，投资自然人出租商铺时，发生的商铺租赁
2、（非交易）行为。两个法律关系：一是，投资人（买受方）与开发公司建立的的商品房买卖合同关系；二是，投资人（出租方）与经营管理公司建立的商铺租赁合同关系。两种收益模式：一是，投资人（出租方）出租商铺使用权，获取租金静态收益模式；二是，投资人（出卖方）出售商铺所有权，获取增值动态收益模式。运用产权式商铺的手段，实现“大商场，小业主”的运作方式，建立所有权、管理权、经营权三分离的运营模式，其关键是实现手段和方式，简要分析如下：一、实现产权式商铺的四种手段和方式：模式 开发商 所有权转移 投资者 使用权转移 管理商 一买一租 商品房买卖合同 商用房租赁合同一买一托 商品房买卖合同 商用房托管合同一买一合
3、 商品房买卖合同 合作经营商场协议2一买一卖 商品房买卖合同 房屋买卖契约二、实现产权式商铺的四钟手段应用的关键内容：某商业地产项目，商铺销售总价 12 万元，出租期限 12 年，年回报率 8%，期满回购 租赁 商用房租赁合同关键内容点：租赁期 12 年，租金每年为商铺总额的 8%,期满回购托管 商用房托管合同关键内容点：托管期 12 年，每年收益为商铺总价的 8%,期满回购合作合作经营商场协议关键内容点：合作期 12 年,分成收益为商铺总价的 8%,期满回购买卖房屋买卖契约关键内容点：房屋成交总额 240000 元,分 144 期,逐月支付,直至付清三、实现产权式商铺的四种手段支付经济性比较
4、：某商业地产项目，商铺销售总价 12 万元，出租期限 12 年，年回报率 8%，期满回购方式期初销售每月支付金回报率支付期期满回购累计总额备注=12=+ 租赁1200008008 %144 月120000235200托管1200008008 %144 月120000235200合作1200008008 %144 月120000235200买卖1200001666.670144 月0240000显然，上述四种方式在商铺销售和回报支付上基本相同，其差异不大，基本相同。四、实现产权式商铺的四种手段的法律责任比较：租赁方式：就是直接承租经营，在法律、法规上，有较完整的概念和操作规定，其税种费率3明确，
5、法律责任清晰，政府部门租赁监管，投资者的收益列入经营成本，收益水平与经营管理公司经营效益无直接关联，对投资收益的保证既有义务又有责任。托管方式：就是委托经营管理，在法律、法规上，概念明确、授权充分、操作规范，是典型的合约式经营行为，政府无法监管，有关条例未加限制，投资者的收益表现为直接经营收益，经营经营管理公司的经营效益高低直接关联，投资者收益水平的高低，投资收益“随波逐流” ，对投资收益保障是有义务而无责任。合作方式：类似实物投入合作经营，在法律、法规上，没有完整的概念和操作规定，是典型的合约式经营行为，政府部门不监管，完全市场化，投资者的收益表现为全部经营利益分成；经营管理公司经营效益的保
6、障性不确定，自然无法承担保障责任。买卖方式：就是二手房买卖，这在法律、法规上，有较完整的概念和操作规定，其税种费率明确，法律责任清晰，房管部门监管完备；但运用到产权式商铺中，简直就是“天上掉馅饼” ，理解难，时间长，架空了投资人，投资人保障性差，风险大；经营管理公司对投资收益无保障义务和责任。五、实现产权式商铺的四种手段的税费比较：租赁方式：按租金数额计算纳税，房产税 12%（1200008%12）12% = 13824 元营业税 5%、 （1200008%12） 5% = 5760 元城建税 0.35% 5760 7% = 403.20 元教育费附加 0.15% 5760 3% = 172.
7、80 元 个人所得税 20% （115200-115200）20% = 0 元显而易见，租赁方式下：投资 12 年总收益 115200 元，总赋税 20160 元，净收益率79.20%。托管方式：按收益金额计算纳税，房产税 1.2% (120000-24000)1.2 %12 = 13824 元4营业税 5%、 （1200008%12） 5% = 5760 元城建税 0.35% 5760 7% = 403.20 元教育费附加 0.15% 5760 3% = 172.80 元 个人所得税 20% （115200-115200）20% = 0 元显而易见，租赁方式下：投资 12 年总收益 1152
8、00 元，总赋税 20160 元，净收益率79.20%。合作方式：按租金数额计算纳税，房产税 1.2% (120000-24000)1.2 %12 = 13824 元营业税 5%、 （1200008%12） 5% = 5760 元城建税 0.35% 5760 7% = 403.20 元教育费附加 0.15% 5760 3% = 172.80 元 个人所得税 20% 115200 20% = 23040 元显而易见，租赁方式下：投资 12 年总收益 115200 元，总赋税 43200 元，净收益率60.00%。买卖方式：按成交差额计算的税，营业税 5% （240000-120000）5% =
9、6000 元城市建设维护税 0.35% 6000 7% = 420 元教育费附加费 0.15% 6000 3% = 180 元个人所得税 20%（240000-120000）20%=24000元显而易见，买卖方式下：投资 12 年总收益 120000 元，总赋税 30600 元，净收益率74.50%。说明：投资收益只选取一种静态收益进行分析的，未考虑动态收益。各种税赋的数额计算分析，是理论税赋，与实际纳税有很大差距。原因之一，目前是纳税申报制度，我国居民尚未形成主动申报纳税的意识。原因之二，目前只有工薪收入个人所得税、银行利息税是法定代扣代交义务。原因之三，目前对个人纳税征管无法控制和具体实施
10、，个人纳税近乎为零。各地因经济发展水平不一，税种相同，但税率和应税点，有一定的变化。六、实现产权式商铺四种手段的共同特征和市场应用情况分析：共同特征：三个主体，开发公司（法人） 、投资者（自然人） 、经营管理公司（法人）两份合同，使用权控制商用房管理合同 ；产权转移商品房买卖合同5合同关联性，当事人相同-投资者；标的物相同商品房；时间递接时效缔结。以商业经营为先，颠覆合同产生的过程-售在前，租在后；强化合同经营效应作用-租在前，售在后，即控制（管理）合同在前；转移（买卖）合同在后。应用情况：、租赁、买卖这两种方式，在法律、法规上，有较完整的概念、规范、操作的规定，其税种费率明确，法律责任清晰，政府部门监管完备。、托管、合作这两种方式，在法律、法规上，没有完整的概念、规范、操作的规定，是典型企业经营行为，政府部门无法监管，责任模糊，执行特别税费。、在商业地产开发销售中，托管委托经营方式应用最多、最广泛；租赁承租转租方式应用最早、最规范；合作合作经营方式已经出现、在起步；买卖买卖契约方式尚未推行，其方案理论上可行，但信任度差，理解难，操作关联多，时间跨度大，受行业主管部门监管控制大，不易推广。综上所述，建议推广使用委托经营方式和合作经营方式这两种方式，操作产权式商铺。撰稿人: 欧 祥2005 年 6 月 8 日于乐清
