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1、研究思路项目总体定位项目主题物业组合分析项目布局建议开发规模建议项目主题项目财务分析项目发展背景研究宏观环境分析项目地块分析区域环境分析案例借鉴杭州物业宏观市场扫描住宅市场商业市场酒店市场区域物业市场分析办公市场/SOHO酒店/酒店式公寓市场Page 93高档住宅区高档住宅区（均价均价15000元元/平方米平方米）杭州公寓住宅分布特征高档住宅区高档住宅区（均价均价15000元元/平方米平方米） ?区位：主要位于市中心和西湖西溪及钱江新城周边?特征：周边商业配套成熟，交通方便，拥有不可复 制的景观优势 ?代表项目：蓝色钱江、西溪蝶园本项目本项目 临平临平普通住宅区（均价普通住宅区（均价10000
2、元元/平方米）平方米）?区位：主要位于城东城西城北等板块，距市中心有 一定距离 ?特征：周边配套较为成熟，住宅较为密集 ?代表项目金色蓝庭名城燕园?代表项目：金色蓝庭、名城燕园经适房住宅区（均价经适房住宅区（均价8000元元/平方米）平方米） ?区位：位于城北和华丰丁桥板块，是旧工业区?特征：位置偏远，缺少商业配套，区内民居点较 多，人员结构复杂，但未来也有大量商品房供应主城区 下沙主城区 下沙多，人员结构复杂，但未来也有大量商品房供应 ?代表项目：桦枫居、上东城地铁沿线住宅区地铁沿线住宅区?区位：主要沿地铁一号线分布，有九堡下沙滨江等 板块，具有便捷的交通优势钱塘江西湖西溪 湿地?特征：目前
3、商业配套较为缺乏，区块尚不成熟，但 可以预见未来发展潜力较大?代表项目：魅力之城、东方郡高档住宅区高档住宅区普通住宅区普通住宅区Page 94本项目处于地铁沿线住宅区发展的有利位置，与市 中心和九堡、临平均有规道交通相连，是典型的地 铁沿线住宅。杭州城区房地产分布特征图杭州城区房地产分布特征图高档住宅区高档住宅区普通住宅区普通住宅区经适房区地铁沿线住宅区经适房区地铁沿线住宅区地铁一号线杭州未来住宅发展方向杭州未来住宅发展方向：杭州住宅总体市场未来发展分析杭州未来住宅发展方向杭州未来住宅发展方向：根据杭州“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城 市发展战略，未来住宅将从“西湖时代”迈向“钱
4、塘江时代”， 沿江建设十大新城，大东部和江南新城是主要的发展方向，且 都呈现了沿地铁线发展的趋势。临平新城本项目本项目下沙新城下沙新城?区位：位于城市东边，九堡新东站是铁路、客运、高铁、地 铁和磁悬浮等多种交通体系的枢纽，将带动周边住宅和商业 的迅速发展本项目本项目的迅速发展?特征：目前尚不成熟，现多为民居点和工业园区，客户多为 下沙和杭州本地居民，也有部分省内投资客?代表项目：丽江公寓、海天城下沙新城主城主城江南新城临平新城临平新城?区位：位于城市东北面，随着地铁的开通将和主城区紧密相 连?特征：已有一定的发展，商住配套都较为成熟，客户多为临江南新城平和余杭本地居民?代表项目：东海水景城、临
5、平桂花城Page 95未来住宅主要向东发展，跨江发展，且主要沿地铁分布，本项 目位于临平新城与下沙新城之间，起到了承接前后的作用。 杭州住宅市场发展趋势图杭州住宅市场发展趋势图地铁一号线2006 2009年前年前5月杭州各区住宅市场价格变化情况月杭州各区住宅市场价格变化情况杭州住宅总体市场分区价格分析300002006-2009年前年前5月杭州各区住宅市场价格变化情况月杭州各区住宅市场价格变化情况元/平方米 处于杭州较低的价格 水平，与下沙相似， 对市场较为敏感150002000025000对市场较为敏感500010000200614089107668811862910194732100上城区
6、下城区江干区拱墅区西湖区滨江开发区下沙开发区临平镇200614089 10766 8811 8629 10194 7321 0 0 200717166 11609 13655 13287 9012 8137 6355 6104 200821534 12927 16554 17578 13262 11678 8038 7800 200927324 14193 12133 13932 12713 10830 7056 6968 从各杭州各区近三年的售价情况看，市中心的上城区下城区的售价相对较为稳定，上述区域多具有不可复制的自然或人文资源， 2009年价格仍相对坚挺，保持上升势头。尤其是钱江新城阳光
7、海岸、蓝色钱江等高档住宅的热销提升了上城区的均价。其余各 区域均受2008年开始的市场低迷形势影响，价格有不同程度的回落，最高跌幅达27。Page 96区域均受2008年开始的市场低迷形势影响，价格有不同程度的回落，最高跌幅达27。杭州地铁余杭段周边的住宅市场在整个杭州处于相对较低的价格水平，与下沙较为类似，均价为7000元/平方米左右。资料来源: DTZ Consultancy各板各板块块现有供现有供应量应量万平方米竞争区域市场分布和供应情况各板现有供各板现有供临平 副城403258300400500MM258168640100200300?本项目位于地铁1号线临平段沿线，在临平新城和乔司板
8、块之 间，是承接前后的区域，翁梅站所在的乔司板块目前供应量较MM乔司 板块0 下沙临平九堡乔司间，是承接前后的区域，翁梅站所在的乔司板块目前供应量较 小，现多为民居点，只有三个商品住宅，发展潜力很大。?临平副城的商品住宅市场发展的比较早，市区内商务商业配套 已日趋成熟，距离本项目也很近，是本次研究的重点区域。?近年九堡板块发展迅速地铁房的概念和相对较低的价格吸引九堡 板块下沙 板块MM?近年九堡板块发展迅速，地铁房的概念和相对较低的价格吸引 了大量的购房人群。?作为地铁1号线双Y型分支的下沙板块近年住宅开发量也剧增， 超过400万平方米的供应量和与临平相近的价格构成了本项目的 主要竞争区域。板
9、块主要竞争区域潜在竞争区域地铁一号线Page 97主要竞争区域。九堡、下沙板块将是未来本项目直接竞争对手潜在竞争区域地铁号线资料来源: DTZ Consultancy销售均价销售均价临平住宅分布情况楼盘名称建筑面积楼盘名称建筑面积销售均价销售均价 （元/m（元/m2 2）贝利海澜半岛13万平方米6300东海水景城50万平方米6500城东梅堰 居住区块城东梅堰 居住区块M荷花塘站荷花塘站部分 现有 供应绿城蓝庭70万平方米6000金世纪星运丽园14万平方米4800临平桂花城25万平方米8000供应南苑毓秀家园12万平方米5500康城国际57万平方米7000绿城风华苑17.2万平方米7100M邱山
10、大街站邱山大街站部分 未来 供应华鼎君临天下城26.3万平方米/华立和郡4.8万平方米/东湖春天3.8万平方米/城西南苑 居住区块城西南苑 居住区块 M 临平站临平站现有供应未来供应?临平的住宅主要呈现沿星光街和世纪大道分布在城东和南苑两大居 住区块内，其中世纪大道以南是规划中的CBD，也是地铁临平站的出 口处。现有供应总量为258万平方米。?销售均价多在6000-7000左右，客户多为临平和余杭本地人。已知的未来供应（预告楼盘）总量为万平方米Page 98临平市区的住宅以老城区向东向南辐射分布，沿地铁线呈线状发展。?已知的未来供应（预告楼盘）总量为35万平方米。资料来源: DTZ Consu
11、ltancy乔司住宅分布情况楼盘名称建筑面积销售均价 （元/m楼盘名称建筑面积销售均价 （元/m2 2）现有复地连城国际51万平方米7500高铁站高铁站M现有 供应东冠逸家5万平方米7500东田东城丽景8.4万平方米7500未来 供应东田上庭10万平方米/M翁梅站翁梅站供应?乔司镇的现有商品住宅供应很少，只有三个楼盘，沿地铁1号线分 布是介于九堡和临平之间的“洼地”预计随着地铁的建成通乔司站乔司站M布，是介于九堡和临平之间的“洼地”。预计随着地铁的建成通 车，该区域未来住宅供应量较大。?连城国际的为一个大盘，今后两年还将陆续推盘，尚在规划中的东 田上庭也与翁梅站相近，未来可能构成直接竞争。临平
12、南站临平南站M现有供应未来供应?高铁站介于乔司和临平之间，目前周边并吴商品住宅的开发。Page 99乔司镇的住宅分布具有明显的地铁趋向。资料来源: DTZ Consultancy销售均价销售均价九堡住宅分布情况楼盘名称建筑面积楼盘名称建筑面积销售均价销售均价 （元/m（元/m2 2）万钧九月庭院15万平方米9800绿城丽江公寓25万平方米13000M翁梅站翁梅站部分 现有 供应大家多立方14万平方米8500宋都阳光国际38万平方米9900中兴九洲芳园11万平方米10400M德信泊林公寓10万平方米9700昆仑红苹果20万平方米10000汇隆风林公寓5.5万平方米9500MMM九堡东站九堡东站未
13、来 供应圣奥领寓11万平方米/正达东海岸30万平方米/?近年九堡的商品住宅开发量非常大，共计有近20个楼盘集中开发， 许多楼盘体量都超过方除政府引导发该域之MM现有供应未来供应而且许多楼盘体量都超过了10万方。除了政府引导开发该区域之 外，未来的地铁优势和仅万元左右的价格水平吸引了大量的首次置 业人群和部分投资客。可见地铁因素的影响力非常大。?经过2008年的价格调整后，九堡的整体销售情况良好，是杭州的一 大热点区域Page 100九堡主打地铁牌，且距离主城区较近 并在去年开始纷纷采取价格策略低价销售，取得了非常可观的销售 成绩。大热点区域。资料来源: DTZ Consultancy销售均价销
14、售均价下沙住宅分布情况楼盘名称建筑面积楼盘名称建筑面积销售均价销售均价 （元/m（元/m2 2）金隅观澜时代70万平方米7500朗诗国际街区21万平方米8000MMMMMM中心区中心区部分 现有 供应世贸滨江花园20万平方米8000野风海天城50万平方米6700新鹏四季风景10万平方米9000MM沿江区沿江区保利东湾86万平方米7500未来 供应东海柠檬郡28万平方米/圣泰东方名都18万平方米/?下沙的主要住宅楼盘被绕城高速公路分为中心区和沿江区 两个板块， 中心区的商住配套较为完善，交通便捷，主要 是早期的住宅小区，2008年只有新鹏四季风景一个新项目 开盘，但未来将有柠檬郡等多个楼盘供应，
15、共67万方。?近两年沿江区有大量新盘推出，2009年开盘的有世茂江滨 花园、保利东湾和观澜时代等，已成为下沙住宅供应的绝 对主力。但周边商业配套尚未成熟。?今年野风海天城率先打起价格战，下沙的价格较08年最 高时期回落左右现有供应未来供应Page 101高时期回落12左右。 下沙住宅市场发展较快，近两年新增供应主要集中在沿江区，但配套尚未成熟，中心区现有楼盘较少，未 来供应多位于该区域，基本上都沿地铁两侧分布，也是杭州主导地铁概念的主要板块。 资料来源: DTZ Consultancy近年项目竞争区域各板块销售价格情况近年项目竞争区域各板块销售价格情况竞争区域市场价格走势分析近年项目竞争区域各
16、板块销售价格情况近年项目竞争区域各板块销售价格情况元/平方米11000120008000900010000110004000500060007000300040002007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q2九堡板块下沙板块乔司板块临平板块?所有板块的价格都在2007年下半年开始飞速上涨，但受2008年宏观经济形势影响都有不同程度的下滑。?从近年的住宅价格走势来看本项目主要竞争区域的平均价格大致在7000 8000元/平方米左右2008年开始下沙市场价格波动较Page 102?从近年的住宅价格走势来看，本项目主要竞争区域的平均价格大致在7000-8000元/平方米左右，2008年开始下沙市场价格波动较 大，但临平和乔司板块则是缓慢下滑，现均价维持在7000元/平方米左右。?九堡与其他三个区域的价格相差较大，由于九堡板块率先打起了价格战，较高峰下调了12%左右，达到10000元/平方米。资料来源: DTZ Co
