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1、内部资料 严禁外传 1 从成就共享看规划市政前置 从成就共享看规划市政前置 规划设计部：曾剑 内部资料 严禁外传 2 课程关注点 规划市政设计前置从哪些方面影响成就共享？ 规划市政设计前置主要需提供哪些设计条件？ 你认为前置设计条件在什么时间提供最为合适？ 内部资料 严禁外传 3 课程纲要 一一 成就共享与规划设计的关系 二二 规划市政前置条件解读及案例 内部资料 严禁外传 4 一、成就共享与规划设计的关系 1.成就共享计划制度定义 2.成就共享实现案例 3.如何尽快达到成就共享条件 4.如何提高成就共享奖金数量 内部资料 严禁外传 5 1.成就共享计划制度定义 成就共享 利益共享 风险共担
2、合伙人制度 内部资料 严禁外传 6 2.成就共享实现案例 蕉岭项目 快速开发、快速回笼 内部资料 严禁外传 7 3.如何尽快达到成就共享条件 区域、投资 区域 设计、营销、 工程 内部资料 严禁外传 8 4.如何提高成就共享奖金数量 利润 时间 内部资料 严禁外传 9 成就共享 规划市政设计前置 (摘牌前) 小结 节省时间 提高利润 内部资料 严禁外传 10 二、规划市政前置条件解读及案例 1.集团文件 2.规划前置条件解读 3.规划案例 4.市政前置条件及案例 内部资料 严禁外传 11 2014年6月19日集团发文 1.集团文件 内部资料 严禁外传 12 2.规划前置条件 内部资料 严禁外传
3、 13 3.规划案例 时间方面 内部资料 严禁外传 14 3.规划案例（一） 通过集团审批及政府认可时间为期1个月。 收单时间：2013.7.23 规划定稿：2013.8.23 摘牌时间：2013.10.29 海宁项目：前置条件内容齐全，准确 内部资料 严禁外传 15 3.规划案例（一） 内部资料 严禁外传 16 3.规划案例（一） 政府提供的规划设计条件明确 内部资料 严禁外传 17 3.规划案例（一） 完整的当地技术规范作为指导 内部资料 严禁外传 18 3.规划案例（一） 营销中心户型配比，并附有详细的市场调研报告 内部资料 严禁外传 19 3.规划案例（二） 高淳项目： 设计条件齐全，
4、沟通及时到位， 实现4个月开盘，达成成就共享 内部资料 严禁外传 20 3.规划案例（二） 接到任务：2013.5.4 （设计条件齐全） 规划方案签字：2013.5.13 （主席签字） 地块摘牌：2013.8.21 开盘时间：2013.12.29 内部资料 严禁外传 21 3.规划案例（二） 方案沟通： 1、限高8086米。 2、无需退让红线日照间距及进行相邻地块的日照对称分析。 有利点： 方案顺利通过审批 增加低层货量 内部资料 严禁外传 22 3.规划案例(三) 洛阳项目： 配置专业人才 预留充分的前置时间 内部资料 严禁外传 23 3.规划案例（三） 项目副总为专业人士；沟通顺畅 设计任
5、务 ：2012年6月 摘牌：2013年10月 内部资料 严禁外传 24 3.规划案例（四） 山东邹城项目 下单时间滞后、市场定位不确定，造成方案反复修改 内部资料 严禁外传 25 3.规划案例（四） 2013.9.1收到工作联系单，地块为200亩，此时项目已摘牌； 内部资料 严禁外传 26 3.规划案例（四） 设计条件存在一定不合理性； 未提前与规划部门沟通 内部资料 严禁外传 27 3.规划案例（四） 市场定位不确定 2013.9.4 方案一 2013.9.10 方案二 2013.9.15 方案三 2013.9.18 方案四 2013.9.20 方案五 2013.9.22朱总签字 2013.
6、10.12按项目部与审批部门沟通的意见修改方案 2013.10.16重新向朱总汇报 内部资料 严禁外传 28 3.规划案例（四） 建议解决办法： 提前介入，提早下单 做好产品定位 内部资料 严禁外传 29 问题一 你认为规划前置设计条件在什么时间提供最为合适？ A：摘牌前半年 B：摘牌前3个月 C：摘牌前2个月 D：摘牌前1个月 B：摘牌前3个月 内部资料 严禁外传 30 3.规划案例（五） 哈尔滨平房项目： 设计条件提供不全，并多次修改； 内部资料 严禁外传 31 3.规划案例（五） 哈尔滨平房项目规划设计进展 时间节点 朱总签字确定方案 2014.3.13 提供新的哈尔滨规范，日照条件有变
7、 2014.4.13 政府对规划布局提出新要求 2014.4.22 区域要求双拼改为联排 2014.5.16 朱总再次签字确定 2014.5.19 完成展示区定位图 2014.6.18 区域重新调低了建筑限高（低于挂牌条件高度） 2014.6.22 地块摘牌 2014.6.29 朱总再次签字确定 2014.6.30 规划局要求按照1.2倍建筑间距控制高层建筑高度 2014.7.18 政府要求增加退线距离 2014.7.23 尚未安排上评审会，报建未通过 内部资料 严禁外传 32 3.规划案例（五） 哈尔滨平房项目 内部资料 严禁外传 33 3.规划案例（五） 建议解决办法： 提前与相关政府部门
8、及集团相关职能部门确认设计条件 内部资料 严禁外传 34 3.规划案例（六） 东台项目： “小问题”也要重视 内部资料 严禁外传 35 3.规划案例（六） 当地规范对非机动车位有着严格的数量要求。在设计提出后，项目未能给予重视； 内部资料 严禁外传 36 3.规划案例（六） 东台项目规划设计进展 时间节点 接手项目规划方案设计 2013.08.30 我部提出非机动车位配置问题，希望项目与政府沟通 2013.09.12-2013.10.23 未落实条件的情况下，项目地块摘牌 2013.10.24 评审会上专家已提出非机动车位配置问题，项目未给予重视 2013.10.25-2013.11.20 递
9、交正式报建图册，规划局要求严格按照规范数量配置非机动 车位 2013.11.21-2013.11.25 我部就非机动车位等主要问题反复修改图册，历时约1个半月 2013.11.25-2014.01.05 规划报建通过 2014.01.13 项目开盘 2014.05.10 内部资料 严禁外传 37 3.规划案例（六） 建议解决办法： 重视“小问题”，提前咨询政府相关部门并确认 内部资料 严禁外传 38 3.规划案例（七） 四会项目： 日照问题未及时咨询上级审批部门，耽误审批时间 内部资料 严禁外传 39 3.规划案例（七） 四会当地规划局规划审批不需要提供，但肇庆市单体图审需提供日照分析报告；因
10、未提前了解，在规划顺利通过当地规划局的审批后，单体图审时需提交日照分析报告，经核算部分户数不满足日照要求。目前尚在沟通中 内部资料 严禁外传 40 3.规划案例（八） 江阴碧桂园白鹭湾项目： 日照分析标准屡次修改 内部资料 严禁外传 41 3.规划案例（八） 江阴碧桂园项目规划设计进展 时间节点 接到设计任务，区域设计管理部提供日照标准：“三过一四过 二” 2013.12月底 地块摘牌，方案完成，户配未签字 2013.12月底 户配调整 2014.2月 确定户配， 方案朱总签名 2014.2月底 根据规划局审图的意见修改几轮图纸（未反馈日照问题） 2014.4月6月 日照标准不同（分三轮反馈）
11、 1.现状建筑定义有误；2.要求沿线；3.按照采样点0.1*0.1审图 2014.7月 报建通过 2014.8月 内部资料 严禁外传 42 3.规划案例（九） 句容华阳项目： 日照标准不明确，屡次修改 内部资料 严禁外传 43 3.规划案例（九） 初期项目提供建议：可不考虑对周边建筑日照影响； 规划局初审：必须充分考虑对周边建筑的日照影响； 再审：对外围西侧沿路现状建筑做窗户日照分析，并进行多方案比较； 内部资料 严禁外传 44 3.规划案例（七、八、九） 建议解决办法： 1.重视日照问题，提前与当地日照审批部门沟通，明确日照分析 标准； 2.提前与当地指定日照设计单位做好对接； 3.联系规划
12、部，派日照专员前往当地进行沟通。 内部资料 严禁外传 45 规划案例 利润方面 内部资料 严禁外传 46 3.规划案例（十） 福建漳浦项目： 提前争取有利的设计条件，节约成本 内部资料 严禁外传 47 3.规划案例（十） 通过与政府沟通，停车率条件由原1:1减小为1:0.7；减少地下室面积约1万 原地下车库范围 调整后范围 内部资料 严禁外传 48 3.规划案例（十一） 芜湖南陵项目： 提前与政府沟通取消地面停车率限制，节约成本 内部资料 严禁外传 49 3.规划案例（十一） 采用全地面停车+停车楼的停车方式 内部资料 严禁外传 50 3.规划案例（十一） 不同停车方式成本不同，一般情况为：
13、地面停车地面车库半地下车库地下车库 内部资料 严禁外传 51 3.规划案例（十二） A3、A4区未提供地形图 项目安排测量单位测量 按测量数据规划设计 土方施工时发现测量数据错误 佛冈清泉城项目： C4区土方施工超挖，造成设计修改 内部资料 严禁外传 52 3.规划案例（十二） 建议： 提供准确地形图有利于减少土方工程量，既可节约工程成本，也可节约时间成本 内部资料 严禁外传 53 3.规划案例（十三） 贵阳花溪项目： 增加不可售配套设施， 分摊成本明显加大 原控规要求： 2所幼儿园 1所小学 内部资料 严禁外传 54 3.规划案例（十三） 设计条件要求增设： 23班小学，托老所等配套设施 内
14、部资料 严禁外传 55 3.规划案例（十三） 增加配套用地：21000 增加配套建筑面积：21378 减少住宅建筑面积： 95400 内部资料 严禁外传 56 3.规划案例（十三） 建议： 挂牌前与政府沟通，尽可能减少不可售配套设施，可有效节约成本 内部资料 严禁外传 57 4.市政前置条件及案例 内部资料 严禁外传 58 问题二 你认为市政前置设计条件在什么时间提供最为合适？ A：摘牌前2个月 B：摘牌前1个月 C：摘牌前半个月 D：摘牌以后 C：摘牌前半个月 内部资料 严禁外传 59 4.市政前置条件及案例 最关键的内容： 1、绿化水水源 2、给水水源 3、雨污水排放点位置及标高。 市政给
15、排水专业 内部资料 严禁外传 60 4.市政前置条件及案例 绿化水水源：天然水源or市政自来水 天然水源-是否采用绿化泵房。 地块周边有河流湖泊时采用绿化泵房取水相对经济。 内部资料 严禁外传 61 4.市政前置条件及案例 给水水源：主干管管径、实测压力及地面标高；预判用水量的变化 贵阳花溪项目在项目启动时给我们反馈的市政水压为0.3MPa，一期项目建成后由于地块周边汽车城投入使用用水量大增，市政水压降至0.1Mpa。导致供水方案出现较大调整。 内部资料 严禁外传 62 4.市政前置条件及案例 雨污水排放：排水点的位置，是否有市政雨污水管网，出口处的地面标高。 高淳项目不仅迅速的提供了实测市政井底标高，还提供了市政管线的设计图纸。为项目获得成就共享创造了条件； 漳浦项目相对就有些问题，三月份摘牌至今排水点数据依然未能提供。 内部资料 严禁外传 63 4.市政前置条件及案例 最关键的内容： 1、是否可做箱变 2、电房能否设于地下室 3、能否做首层建筑附属物电房？ 市政电气专业 内部资料 严禁外传 64 4.市政前置条件及案例 广州朱村城市花园及中新首府项目 1.市政电气设计条件答复及时及清晰；（附项目总签字） 2.主要条件均参照最有利于公司的做法；如：电房设在地下室；10KV接线方式采用环网接线
