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1、产经透视 N O R T H E R N E c o N o M Y 我国房地产税收矗 现状分析与对策 口 何其勇 ，赵鑫 0 一、我国房地产税收制度 的特征 f 一1 房地 产税收收入是我 国税收收入 的重要组成部 分 随着 我 国房 地 产 业投 资 的增 加 在 建 面 积 和销 售 面积 也 大 幅增 加 涉 及 房 地 产 业 的 税 收 收 入 随 之 逐 年 递 增 房地 产 业 税 收 日益 成 为 国家 税 收 收 入 的重 要 来 源 之 一 。根 据 国 家税 务 总 局 2 0 o 8年 的 统 计 年 鉴 ， 2 0 0 7 年 ， 我 国 中央 税 收 收 入 总额
2、 为 3 3 5 4 7 9亿 元 第 三产 业 税 收 收 入 共 计 1 2 9 2 3 9亿 元 而 房 地 产 税 收 为 5 5 4 2 亿 元 ， 占当 年 全 国 税 收 总 收 入 的 1 7 占第 三 产 业 税 收收人的 4 3 。与 2 0 0 4年 的 1 4 5 3亿元相 比， 房地产 税 收 在 短短 3年里 增 加 了 2 8 1 4 ： 占税 收收 入 总额 的 比重 由 0 8 4 上 升 到 4 3 增 加 了 5倍 多 ； 占第 三 产 业 税 收 收 入 的 比重 由 2 8 上 升 到 4 3 在 各 行业 中 其增 长 速 度仅 次 于 金融 业 。
3、( 见表 1 ) 2 0 0 4年 房 地 产业 的税 收 为 1 4 5 3亿 元 远低 于 金 融业 的 2 4 1 7亿 元 ， 也 低 于交 通 运输 、 仓 储 及 邮政 业 的 1 4 7 3亿 元 。 但 随 着 房 地 产业 的发 展 房地 产 业 税 收 收 入 逐 年递 增 ， 2 0 0 5年 就 已经 超 过 了 交 通 运 输 、 仓 储 及 邮 政 业 ， 对 国家 财 政 的贡 献越 来 越 突 出 表 1国家税务局税收分产业收入情况 比较 单位 ： 亿元 行业 虏地 产业 金 融业 交 通运输、 仓籍及邮 年份 政业 税 收收入 1 4 5 3 2 4 1 7
4、1 4 “ 3 2 0 0 4 占税收总收入 比重 O B 4 1 4 O 8 5 占第三产业税收收入 比j 宦 2 8 4 7 2 8 税 收收入 2 1 9 6 1 0 8 2 O 仉6 2 0 0 5 占税收总收入 比重 1 1 2 9 1 O 占第三产业税收收入 比重 3 4 9 ， 6 3 2 税 收收入 3 2 6 9 1 1 4 9 1 9 5 6 8 2 O 0 6 占税收总收入 比重 1 3 4 5 1 0 占第三产业税收收入 比重 3 9 1 3 6 3 0 税收收入 5 5 4 2 2 5 3 1 8 3 O 1 5 2 0 0 7 占税收总收入 比重 l | 7 7 6
5、 0 9 占第三产业税收收入 比重 4 3 1 9 6 2 3 数 据来源 ： 根 据 中国税务年鉴 整理计算。 由于 “ 十五” 期 间宏观政策 方面 经历 了从 积极财 政政 策 向稳 健财政政策的转换 税收宏观调控 目标 也从 刺激投 资消费向协调经济稳定发展进行 了转 变。 从 2 0 0 4 年起 。 税 收调控 政策在建立合理 的税收产业结 构 实施促进房地产 业 健康 发展等方面发挥 了重要 作用 。 如 出台了个人住房销 售征收营业税 、二手房交易缴纳个人所得税 等各项政策 ， 加大了对房地产市场投机炒作 的调控 力度 。进入 2 1 世纪 后 我 国的城市化建设 步伐将不断加
6、快 ， 到 2 0 2 0年我 国的 城市化程度计划 达到 7 0 左右 大约有超过 9亿的人 口将 2 0 0 9 年 第 8 1111 萼 经济4 “ 产经透视 N O R T H E R N E c o N o M Y 要住在城市 。为此， 在未来 的 2 0年 中 ， 至少要新 增住宅 1 亿多套 ， 也即新建 1 0 0亿平方米以上的住宅。这意味着房 地产企业发展空间在今后相 当一段 时间内是非常 巨大的 房地产企业税收将 在国家税 收收入 中占重要地位 f 二) 房地产税收是地方政府财政收入的主要来源之一 纵观世界各国 ， 凡实行分税制的国家 ， 房地产税 收基本 上都归入地方税收
7、体系 构成地方政府财政收入的主要来 源。 一般来说 ， 这样一种税收格局把地方政府 的事权和财权 有机地结合起来 ， 形成了一个 良性的运行机制。首先 它激 发 了地方政府征管税收的积极性 ； 其次 ， 它扩 大了地方政府 用于基础设施建设和公用事业投资的规模 ： 再次 ， 地方政府 可 以根据 当地经济的实际发展水平和发展情况以及政府 的 财政支 出需要 ， 灵活地制定税收政策 更加有效地刺激当地 房地产业的发展 为税收收入 的循环增长创造了条件。 表 2地方税务局税收分产业收入情况比较 单位： 亿元 行 业 房地产业 金融业 交 通运输 、 仓储 年份 及邮 政业 税 收收入 1 2 2
8、4 4 5 8 5 0 4 8 2 7 2 0 0 4 占税收总 收入 比重 1 5 7 7 4 6 1 占第三产 业税收收 入比重 2 4 5 1 1 7 9 7 税 收收入 1 5 7 9 9 6 9 0 6 5 7 9 5 2 0 0 5 占税收总 收入 比重 1 6 6 7 2 6 1 占第三产 业税 收收 入比重 2 6 5 1 1 6 9 7 税 收收入 2 0 5 7 5 8 7 4 5 6 6 5 8 2 0 0 6 占税收总 收入比重 1 8 0 7 6 5 8 占第三产 业税 收收 入比重 2 8 6 l 2 2 9 3 税 收收入 2 9 7 3 5 1 3 6 8 3
9、8 1 6 5 2 0 0 7 占税收总 收入 比重 1 9 8 9 l 5 4 占第三产 业税 收收 入比重 3 1 0 l 4 3 8 5 数据 来源 ： 根据 中国税务年鉴 整理 计算。 从地方税务局税收分产业收入情况 比较来看 ( 表 2 ) 从 2 0 0 4年到 2 0 0 7 年 房地产税收 占地方政府税收收入 的 比重 由 l 5 7 增加到 l 9 8 占第三产业税收 收入 比重 由 2 4 5 增加 到 3 1 0 ， 远远高于其 三个产业所 占比重 是 地方政府财政 收入 的主要来源。 另一方面 ， 从增长率来看 房地产税收 2 0 0 4到 2 0 0 7 年 年均增长
10、率为 3 4 3 左右 与 其他三个产业相 比 房地产业税 收收入 的年均增长速度远 远高于其他三个产业 二、 我国房地产税制存在的不足 ( 一1 立法层 次低 税权 划 分不合 理 目前 ， 我 国涉及的十余个房地产税种 ， 除 了 中华人 民 共和 国个人所得税法 与 外商投资企 业与外 国企业 所得 税法 为全 国人大通过 的法 律以外 ， 其他都 以国务 院颁 布 “ 暂行条例 ” 的形式出现 ， 缺乏应有 的严肃性。 同时 ， 房地产 税 收多为地方税 ， 中央统得过死 ， 缺乏必要弹性 ， 既不利于 4 8 经济 2 0 0 9 年 第 8 期 调动地方积极性。 也不利于分税制财税
11、体制的客观要求 ( 二) 税率固定 ， 难以发挥调节功能 税 率 直 接关 系到 纳 税人 的税 收 负担 和政 府财政 收 入 ， 是税 制的核心所在 。从 总体上看 ， 我 国房地 产税 制的 税率存 在着过高与过低并 存的结构 性问题 即房地 产使 用 占有 环节税率较低 ， 而房地产转让 、 收益所得 环节税 率 过高 。具 体到各个税种来说 ，从量计 征的城镇土地使 用 税 、 耕地占用税的单位税额过低 ， 在抑制土地投机、 保护 土地资源方面并没有起到其应有的作用：从价计征的房 产税税率也偏低 弱化 了其组 织财政 收入和管理房产 的 功能作用 ：作 为特定 目的税 的城市维护建设
12、 税的税率也 是偏低 的 不 能满足经济发展 和城市化对公 共事业及公 共设 施 建 设 的 资金 需 要 ：土地 增 值 税 的税 率 是 3 0 一 6 0 再加 上 5 的营业 税和 3 3 的企业 所得 税 税 负 明 显偏高 严重 阻碍 了房地产 的流动和房地产 市场 的发 展。 另外 所有税种 的税率标准都 还是十几年前确 定的 ， 与物 价水平变化严 重脱 钩 ( 三) 征税环节不合理 重交易轻保有 目前 我 国房地 产税制 体 系中 的主要税 种都集 中在 房地 产 的交 易环 节 并 且常 常 是对 同一 课 税 对象 数 税 并课 税 负 很重 。而对 房地 产 的保 有
13、环 节只 征少 量 税 收 特 别是 个人 非 营业 用房 地 产一 律 免征 房 产税 的 规 定 进一 步 加剧 了税负 结构 的 不合 理 和税 负 的畸 重 畸 轻状 况 。由于房地 产交易 环节 的税 负重 ， 使房地 产拥有 者 不愿 意 出售其 多余 的住 房 不利 于 房地 产 的合 理 流 动和资源的优化配置。更重要的是 ， 房地产商必然会通 过提高房地产销售价格 的方式进行税负转嫁 势必会 进一 步加 剧 目前 房 地产 价格 过 高 的局 面 阻 碍房 地 产 市场 的健 康 有序 发 展 现行 房 地产 税制 设 计 的重 要初 衷之 一 就是 通过 强 化房 地产 税
14、 制 抑 制过 快增 长 的 房 地产 投 资 ， 防 止房 地产 泡沫 的产 生 。但 实 践证 明 ， 现行 重交 易 、 轻 保有 的房 地 产税 制 不仅 没有 达 到预 定 目的 反而 阻碍 了房地 产市场 的发 展 ( 四) 存在着税基窄、 税种复杂及税收不公平等弊端 税基窄主要表现在两个方面： 一是房地产税不具备完 全的财产税性质 ， 大量的个 人所有 非营业性用房产被排除 在课 征范围 以外 ；二 是有关房地产 流转或经 营的税负过 高 ， 导致部分房地产通过隐性市场交易 ， 逃避纳税义务 可 见 ， 税 费设 计的不合理或税率 倒置 从 某种意义上非 但不 能增加税费收入 。
15、 反而会造成绝对额 的减少 。税种 复杂的 结果是一方面让部分逃税者有机可趁 另一方 面却 又让部 分纳税者有被重复征税 的可能 税收不公主要指 目前我 国 并存 内外两种不 同的税制 外资 的房地产企业税负水平 要 远低 于国内企业 三、 我 国房地产税制 改革 的具体建议 ( 一1 完善 房地 产税收 法律制度 在我 国当前 的房地产税收立法 中 有关程序性 的法律 法规较少 应把程序法定 的强化作为重要 的价值趋 向 这 也是反 映一个 国家法治水平高低 的重要标志之一 具体而 言 ， 必须进一 步完 善 税收 征收管理 法 ， 使其 成为 名副其 实的税 收程序法 。在此基础上制定规 范的 税务代理法 、 纳税人权 利保护法 、 税 务机关组 织法 等 ， 全方 位地保 障纳税 主体权利 、 监督 纳税 主
