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1、中国深圳2007年01月深圳市德思勤置業有限公司 SHENZHNETASKIN CONSULTING CO . . . LTD新天新天大亚湾项目大亚湾项目 前期策划报告前期策划报告前言前言前言前言本项目开发，首先要做的是本项目开发，首先要做的是区域造势区域造势。要联合周边的项目，“合纵连。要联合周边的项目，“合纵连横”，提前预热大亚湾区域，树立大亚湾区域的影响力，将大亚湾的横”，提前预热大亚湾区域，树立大亚湾区域的影响力，将大亚湾的“造城运动”和卫星城、区域价值结合起来，打造一个世界级、国际“造城运动”和卫星城、区域价值结合起来，打造一个世界级、国际化、全球性工业区的区域定位。化、全球性工业区
2、的区域定位。其次，项目是其次，项目是大亚湾房地产开发的“风向标”大亚湾房地产开发的“风向标”，其产品涵盖了商业、住，其产品涵盖了商业、住宅、酒店、商务公寓等复合功能，她的丰富的产品类型及组合资源是其宅、酒店、商务公寓等复合功能，她的丰富的产品类型及组合资源是其他项目无法比拟的，这是本项目的最大价值点，在后期的营销策略中应他项目无法比拟的，这是本项目的最大价值点，在后期的营销策略中应作为本项目的最大卖点给予放大。作为本项目的最大卖点给予放大。最后，通过后期的营销战略，全力打造大亚湾最后，通过后期的营销战略，全力打造大亚湾CBD最具价值的最具价值的都市综都市综合体，实现项目价值最大化，树立发展商的
3、品牌形象。合体，实现项目价值最大化，树立发展商的品牌形象。项目开发策略项目经济测算价 值 挖 掘解构卫星城 （CBD）成长模式Part 回顾回顾Part 发现发现市场回顾项目开发性质产品甄选产品开发建议项目分析地块分析Part 解构解构解构都市综合体项 目 定 位项目市场定位本报告总体思路本报告总体思路本报告总体思路本报告总体思路Part 定基定基物业开发 与发展建 议 大亚湾造城运动项目规划指引细分产品定位PartF 赢局赢局Part 筑城筑城PartAPartA 回顾篇回顾篇A1 A1 大亚湾产业与房地产市场发展概述大亚湾产业与房地产市场发展概述大亚湾石化产业处于发展初期，办公物业的需求将
4、不断上升；而由于人口大亚湾石化产业处于发展初期，办公物业的需求将不断上升；而由于人口的增加，的增加，目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显；目前对居住、商业等物业类型的需求较为明显；大亚湾石化产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展；大亚湾石化产业将带动一定的物流、贸易等服务性行业的发展；大亚湾中心区承担城市功能，是整个工业区的配套依托，是将来办公、商大亚湾中心区承担城市功能，是整个工业区的配套依托，是将来办公、商务、居住、商业发展的领先区域；务、居住、商业发展的领先区域；大亚湾大量的外资、石化产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居大亚湾大量的外资、石化产业带动的下游企业、承建商等将
5、带动办公、居住的租赁及居住、商务和商业需求；住的租赁及居住、商务和商业需求；大亚湾已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房大亚湾已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房地产业的发展将有直接的推动作用。地产业的发展将有直接的推动作用。A2 A2 大亚湾房地产市场概述大亚湾房地产市场概述目前大亚湾作为一个区级城市，十年前经历了一段不平坦的路程，目前大亚湾作为一个区级城市，十年前经历了一段不平坦的路程， 随着惠州招商引资，大亚湾的热度开发，随着惠州招商引资，大亚湾的热度开发，大亚湾将成为未来南中国大亚湾将成为未来南中国 新的经济增长级。新的经济增长级。惠城、惠阳、
6、淡水房地产市场当前均呈现火热景象，惠城、惠阳、淡水房地产市场当前均呈现火热景象，2007年年- 2010年，大亚湾，是值得期待的一个地产热点。年，大亚湾，是值得期待的一个地产热点。随着大量企业及投资者进入大亚湾区域，随着大量企业及投资者进入大亚湾区域，未来的大亚湾房地产市场未来的大亚湾房地产市场 存在巨大的能量。存在巨大的能量。目前大亚湾仅有少量的公寓和低档住宅供应，未目前大亚湾仅有少量的公寓和低档住宅供应，未 来的潜力较大，而且市场消化率较高。来的潜力较大，而且市场消化率较高。本项目地处大亚湾本项目地处大亚湾行政金融商务区，行政金融商务区，是未来大亚湾核心所在，是开是未来大亚湾核心所在，是开
7、 发住宅发住宅/公寓的较好的领地。公寓的较好的领地。大亚湾酒店普遍经营状况良好，主要需求来源为大亚湾酒店普遍经营状况良好，主要需求来源为企业的商务接企业的商务接 待、建设项目的技术人员、前来考察人士；待、建设项目的技术人员、前来考察人士；目前大亚湾酒店数量较少，缺少上档次和规模的酒店，不能满目前大亚湾酒店数量较少，缺少上档次和规模的酒店，不能满 足区域内不断增长的商务接待需求；足区域内不断增长的商务接待需求；随着大亚湾石化区的不断成熟和旅游资源的开发，将带来更大随着大亚湾石化区的不断成熟和旅游资源的开发，将带来更大 的商务和度假需求，未来酒店市场前景看好；的商务和度假需求，未来酒店市场前景看好
8、；本项目位于中心区，是未来大亚湾行政金融商务区，是酒店建本项目位于中心区，是未来大亚湾行政金融商务区，是酒店建 设酒店的最佳位置之一，同时大亚湾市场空缺量较大，是本项设酒店的最佳位置之一，同时大亚湾市场空缺量较大，是本项 目开发的重点产品。目开发的重点产品。A3 A3 大亚湾酒店市场概述大亚湾酒店市场概述A4 A4 大亚湾办公市场概述大亚湾办公市场概述大亚湾目前多数企事业单位、中海石化区项目承建商及相关建设单位均有大亚湾目前多数企事业单位、中海石化区项目承建商及相关建设单位均有 自己的写字楼办公，自己的写字楼办公，部分投资、贸易、物流、货运、事务所等中小型公司部分投资、贸易、物流、货运、事务所
9、等中小型公司 以及石化下游产业的企业有小开间写字楼需求以及石化下游产业的企业有小开间写字楼需求；大亚湾中心区目前的商业写字楼只有南山国际，建面为大亚湾中心区目前的商业写字楼只有南山国际，建面为27500平方米，平方米， 商务公寓商务公寓7648平方米，销售状况良好，多为深圳投资客，但入住情况欠平方米，销售状况良好，多为深圳投资客，但入住情况欠 佳；佳；本项目的开发可以考虑部分写字楼产品，但体量不宜太大，建议开发“宜本项目的开发可以考虑部分写字楼产品，但体量不宜太大，建议开发“宜 商宜居”类型的商务公寓。商宜居”类型的商务公寓。游离客户游离客户外地非深圳异地置业群体包括周边县外地非深圳异地置业群
10、体包括周边县 市港澳人士等（投资、商务度假、居市港澳人士等（投资、商务度假、居 住三大类）住三大类）重要客户重要客户1、大亚湾本地公务员企事业单位人员1、大亚湾本地公务员企事业单位人员2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级 管理人员、公务员、公司职员、自由管理人员、公务员、公司职员、自由 职业者主要是以投资目的为主；职业者主要是以投资目的为主；3、大亚湾本地居民3、大亚湾本地居民核心客户核心客户1、深圳异地置业群体1、深圳异地置业群体 2、大亚湾石化区、响水河工业区、汽2、大亚湾石化区、响水河工业区、汽 车产业、电子信息、港务区、澳头区车产业、电子信息、港务区、澳
11、头区 产业高层管理者、高级白领。产业高层管理者、高级白领。A5 A5 大亚湾置业群体分析大亚湾置业群体分析客户类别客户描述客户比 例定位惠州客惠州客 户比例户比例产业转移产业转移 客户客户外销客户外销客户 比例比例深圳异地置业群体（特别说明：惠州深圳异地置业群体（特别说明：惠州 一线楼盘均超过30%深圳客户群体，一线楼盘均超过30%深圳客户群体， 惠阳多数楼盘超过50%的深圳客户）惠阳多数楼盘超过50%的深圳客户）40-50%40-50%30-40%30-40%30-40%30-40%40-50%40-50%大亚湾石化区、响水河工业区、汽车大亚湾石化区、响水河工业区、汽车 产业、电子信息、港务
12、区、澳头区产产业、电子信息、港务区、澳头区产 业高层管理者、高级白领。业高层管理者、高级白领。30-40%30-40%重要客户1、大亚湾本地公务员企事业单位人员1、大亚湾本地公务员企事业单位人员 2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级2、惠州惠城区、惠阳、大亚湾中高级 管理人员、公务员、公司职员、自由管理人员、公务员、公司职员、自由 职业者主要是以投资目的为主；职业者主要是以投资目的为主；20-30%20-30%20-30%20-30%游离客户外地非深圳异地置业群体包括惠州直外地非深圳异地置业群体包括惠州直 属县市、周边其他城市、港澳人士等属县市、周边其他城市、港澳人士等 （投资、商务度假、居住三
13、大类）（投资、商务度假、居住三大类）10%10%惠州直惠州直 属县市属县市 5%5%其他周边其他周边 城市、港城市、港 澳5%澳5%合计100%100%25-35%25-35%45-55%45-55%核心客户A6 A6 大亚湾置业群体分析大亚湾置业群体分析酒店公寓终端使用客户： 项目承建商及设备供应商技术人员；项目承建商及设备供应商技术人员； 中海壳牌等先期投产项目产销经济活动带来的商务客源；中海壳牌等先期投产项目产销经济活动带来的商务客源； 商务参观交流人员；商务参观交流人员； 往来于深圳、惠州、香港等地的长期包房居住；往来于深圳、惠州、香港等地的长期包房居住； 私人度假类客户；私人度假类客
14、户；商务公寓终端使用客户： 已建成投产的上游产业项目企业；已建成投产的上游产业项目企业； 建设中项目的承建商；建设中项目的承建商； 下游产业企业和配套服务企业，如物流、贸易等；下游产业企业和配套服务企业，如物流、贸易等； 与石化区有相关业务往来的外地企业办事处；与石化区有相关业务往来的外地企业办事处；住宅终端使用客户： 石化区员工；石化区员工； 港务、产业园、行政办公等从业人员；港务、产业园、行政办公等从业人员；A7 A7 写字楼、酒店、住宅租赁对象分析写字楼、酒店、住宅租赁对象分析目前大亚湾的目标群体分析来看：左右的深圳投资 客为项目的购买群体，多数购买本项目的客户都是看中大 亚湾未来的前景
15、和升值潜力，同时本项目无论是住宅、酒 店、写字楼均是以适合租赁、度假休闲为主体的市场需 求，所以，本项目适合开发本项目适合开发“投资性物业”“投资性物业”。A8 A8 本项目开发性质研判本项目开发性质研判开发策略开发策略城市与经城市与经济状况济状况防范市场防范市场风险风险市场供需市场供需房产市场房产市场潜力情况潜力情况供需情况供需情况目标群体目标群体研究研究A9 A9 产品初步甄选模式产品初步甄选模式产品产品大亚湾经济大亚湾经济 城市与经济城市与经济目标群体目标群体市场供需市场供需市场风险防范市场风险防范产品甄选产品甄选住宅住宅到2010年规划 约20万人口主要是租赁市 场，销售对象主销售对象
16、主 要是投资为主要是投资为主市场需求多数为非居 住性产品基本上居住的比 例很小，需求适需求适 合租赁的产品合租赁的产品酒店酒店因用地为商住商住， 所以适合开发适 合酒店经营产品开发写字楼预计 三年以后才有较 多的需求。商业可以成活的 可行性大，本片 区无商业项目， 但需要一定时间 培育。建议开发满足投建议开发满足投 资和租赁需求的资和租赁需求的 住宅产品住宅产品大亚湾经济发 展，未来酒店 市场空缺较大外商投资者、旅 游人士、会议需 求。市场未来需要8家星 级酒店开发酒店公寓具开发酒店公寓具 备可行性，且风备可行性，且风 险较低险较低写字写字 楼楼大亚湾招商引 资，大量企业 进入本区域。主要是进入企业 的租赁需求。当前写字楼市场还不 成熟，大亚湾进入企 业更多的需求宜商宜宜商宜 居的租赁需求的产品居的租赁需求的产品当前建议开发宜当前建议开发宜 商宜居的商宜居的 （商务公寓）（商务公寓）商业商业大亚湾经济和 城市发展需要 有自己的商业 和商圈
