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1、龙泉驿区大面片区房地产市场龙泉驿区大面片区房地产市场 调查报告调查报告项目单位：国开金融有限责任公司项目单位：国开金融有限责任公司承担单位：四川大成房地产土地评估有限公司承担单位：四川大成房地产土地评估有限公司时时 间：二间：二一一年九月年九月2目目 录录一、房地产市场行情概述一、房地产市场行情概述.1（一）宏观经济背景.1（二）近期相关政策及其影响.3（三）成都市房地产市场行情概述.5（四）成都市二圈层房地产市场概述.7二、龙泉驿区房地产市场状况二、龙泉驿区房地产市场状况.17（一）基本概况.17（二）龙泉驿区房地产状况.18（三）龙泉驿区范围内楼盘信息.20三、大面片区板块分析三、大面片区
2、板块分析.25（一）范围的界定.26（二）规划的定位.26（三）各板块楼盘分布状况.26（四）板块分析.27（五）档次楼盘分布汇总.38（六）区域主力户型面积汇总.39（七）区域潜在供给.24（八）区域潜在客户群体分析.24四四、大面片区（板块、大面片区（板块 III）地价预测）地价预测 .25第 1 页一、房地产市场行情概述一、房地产市场行情概述（一）宏观经济背景（一）宏观经济背景进入 21 世纪后，我国城市化步伐加快，房地产业呈现高速发展态势，城市地价、房价持续上涨。至 2007 年，我国经济发展过热、房价上涨过快、流通性过剩、通胀预期也日趋明显，因此国家宏观调控也跟随而至。 2007 年
3、特别是下半年密集出台了一系列土地、金融、税收、行政手段等调控政策，而房地产行业更是这轮调控的重点行业之一，通过收缩银根、控制银行流动资金规模、提高首付门槛，上调资本金比例和利率、调整房地产交易税费、加大保障性住房的建设等组合手段，抑制了房地产的投资投机需求，促使房地产自 2007 年底开始了一轮大幅调整走势。但 2008 年我国发生 5.12汶川大地震特别是 2008 年下半年爆发的百年一遇全球性金融危机改变了我国宏观调控的方向，2007 年至 2008 年上半年持续的宏观紧缩政策在下半年立马掉头，中央为了“保增长”，决定实施宽松的货币政策，并针对房地产行业，出台了一系列优惠支持政策。在“四万
4、亿”救市政策的大力推动下（见 20092010 年银行新增人民币贷款走势图） ，中国经济迅速回暖（见 20082010 年中国 GDP 季度走势图） ，通胀预期不断增强，消费者在 2008 年受到抑制的购房需求，被激发起来，导致房价逐月上涨、 “新地王”频频出现， “买涨不买跌”的消费心理，进一步刺激消费者，使购房需求迅速增加。增加的需求与上涨的房价之间，形成了双向加强机制，导致房价上涨速度越来越快，量价齐升，但 2009 年全国房地产出现急剧升温、房价、地第 2 页价上涨过快等情况的出现也引发了 2010 年国家新一轮房地产调控：取消 7 折房贷利率优惠政策、严格界定“第二、三套住房的认定标
5、准”以及坚决遏制部分城市房价过快上涨等新政的实施，使炒房和投机性购房得到有效的限制，同时也助长了刚性购房群体的观望情绪，由此导致房价平稳增长。 （见全国 70 个大中城市房屋销售价格指数） 。2 20 00 09 9一 一2 20 01 10 0一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一1620010700189005918664515304410451672530294837981600070015107774063946034 532835590200040006000800010000120001400016000180002000009-01 09-
6、02 09-03 09-04 09-05 09-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 日期数据2 20 00 08 8一 一 2 20 01 10 0一 一 一 一 一 一 G G D DP P一 一 一 一 一 一 一 一 一 一10.6 10.196.96.17.98.910.711.910.356789101112132008年1季度 2008年2季度 2008年3季度 2008年4季度 2009年1季度 2009年2季度 2009年3季度 2009年4季度 201
7、0年1季度 2010年2季度 时间百分率（100%）第 3 页一 一一 一7 70 0一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一一 一( ( 一 一一 一一 一一 一) ) 一 一2 20 00 09 9一 一1 1一 一- - 2 20 01 10 0一 一7 7一 一一 一90951001051101151202009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年
8、6月2010年7月房屋销售价格 新建商品住房 二手住房（二）近期相关政策及其影响（二）近期相关政策及其影响2009 年全国房地产急剧升温、房价、地价上涨过快等情况的出现也引发了国家新一轮房地产调控政策出台，2009 年底至 2010年中，国家密集出台了关于进一步加强按揭贷款风险管理 、 关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知 、 国土资源部关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知 、 关于进一步加强土地出让收支管理的通知 、 关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见 、 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 、 国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题
9、的通知 、 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知等一系列信贷、税收、土地、房产政策。此外，央行在历经13 个月后再次使用存款准备金率工具，决定在 2010 年 1 月 18 日起上调存款准备金率 0.5 个百分点， 紧接着在 2010 年 2 月 25 日、5第 4 页月 10 日两次上调存款准备金率 0.5 个百分点，预期 2010 年会有进一步上调存款准备金率和加息的可能。2009 年底中央经济工作会议精神及今年上半年房地产调控政策不断出台和实施，对房地产市场影响主要体现在以下几个方面：1、继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，房地产业作为国家支柱产业之一将促使其健康稳定发展
10、，保障开复工建设面积，继续带动上下游相关产业发展。2、支持居民自住和改善型住房消费，继续大规模推进保障性安居工程建设，增加普通商品住房的有效供给；提高土地供应和使用效率；加快普通商品住房建设，抑制投资性投机性房地产需求。3、加强风险防范和市场监管，稳定市场预期，落实地方各级人民政府责任，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为，遏制城市房价过快上涨，运用经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。 （三）成都市房地产市场行情概述三）成都市房地产市场行情概述2008 年 5.12 汶川大地震和全球金融危机的爆发促使了成都市房地产政策的改变，2008 年 7 月后，在国务院关于支持汶川地震灾后恢复
11、重建政策措施的意见等国家差异化政策和倾斜下，以及地方政府连续出台利于房地产市场发展、增加房地产需求的政策（如成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见 、 个人购房财政补贴资金发放与管理的实施方案等） ，刺激了房地产需求回升，同时成都市郊区由于受灾毁损而带来的刚性需求也开始释放，因此全市房地产市场总体表现回暖，在2009 年初开始出现反弹，并逐步出现急剧升温态势。但过快的上涨第 5 页也引发了 2010 年国家新一轮的房地产调控（如国办发20104 号国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 、国发201010 号国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知等）
12、 ，2010 年上半年，成都市商品房市场受到新国十条的严重影响，去年下半年开始的量价齐升报复性反弹得到有效遏制，一举扭转了从 2009 年上半年就开始的供不应求的局面，成交量与供应量基本持平，供应量略微高于成交量。据统计，1-6 月，共成交商品住宅329.07 万平米，环比下跌 46.3%，同比下跌 48.7%，新增供应仅310.78 万平米，仅为 2009 年全年供应量的 40.1%。2010 年国家宏观经济政策将继续保持适度宽松的货币政策，但同时房地产政策有调控“趋紧”态势，预计在国家及地方房地产新政调控下，成都市房地产在经历 2009 年急剧升温后有趋于稳定走势（见“成都市房屋销售价格指数”图） 。一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 一 ( ( 一 一 一 一 一 一 一 一 ) ) 一 一 2 20 00 09 9一 一 1 1一 一 - - 2 20 01 10 0一 一 7 7一 一 一 一90951001051102009年1月
