房地产财经新闻作业

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1、财财经经新新闻闻作作业业作业一：房地产市场调研报告作业一：房地产市场调研报告第一部分：第一部分：20112011新国八条内容新国八条内容 国八条细则全文解读国八条细则全文解读 新国八条全文：新国八条全文： 一是强化规划调控，改善商品房结构。 二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。 三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中 小户型住房的有效供应。 四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为 的调节力度。六是加强金融监管。 七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。 八是

2、加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透 明度。新国八条解读：新国八条解读：政府监管方面房价目标施压地方政府政府监管方面房价目标施压地方政府 【新国八条：政策一解读】这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求 今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。据一位业内人士表示，规定中 所提的“住房价格控制目标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应 该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。这样做的好处可以打消投资、 投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让 房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。 保障性住房须扩大覆盖保障性住房

3、须扩大覆盖 【新国八条：政策二解读】加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、 改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保 障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公 平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公 共租赁住房供应。 金融政策金融政策方面方面 二套房首付二套房首付款提至六成款提至六成 【新国八条：政策三解读】强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房 的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行 各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统 一信贷

4、政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业 银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首 付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且， “贷款利率不低于基准利率的 1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。虽然 规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。一旦二套房利率再往上调，根据现在“认 房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套 房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”

5、之外。新“国八条” 相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度” ，都是为了抑制 过度消费和投资需求。毕竟资源是有限的，应该把资源尽可能地向首套房需求 倾斜，抑制多套房的投资需求。 土地交易方面土地交易方面 保障性住房用地将单列保障性住房用地将单列 【新国八条：政策四解读】严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应， 落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建 设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房 用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年 年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供

6、应中低价位普通商品 住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的 单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地 性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许 可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法 查处非法转让土地使用权行为。交易税费方面交易税费方面 二手房交易二手房交易税按全额征收税按全额征收 【新国八条：政策五解读】调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人 转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入 全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价

7、明显超过周边 房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价 格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏 洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住 房信息系统，为依法征税提供基础。第二部分：近期国内房地产市场反应第二部分：近期国内房地产市场反应国务院总理温家宝 2011 年 1 月 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署 进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年 4 月份国务院关于坚决 遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价 过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城

8、镇 居民住房 问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进 一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。“新国八条”一出，尤其限购令的下达使得原本已经困难的房地产市场雪 上加霜，春节期间的售楼处的冷清场面更是加剧了一些开发商的心理恐慌。这 个房地产的寒冬如何度过，不仅考验着开发商，也考验着与房地产产业链相关 的上下游行业。 “新国八条新国八条”是怎样炼成的是怎样炼成的 2010 年 4 月 14 日，温家宝总理在国务院常务会议，引发了国务院关于 坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，简称“国十条”。会议要求，对购 买首套自住房且套型建筑面积在 9

9、0 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低 于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利 率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高 首付款比例和利率水平。 “国十条”还指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业 银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 随后，住建部下发的关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售 制度有关问题的通知要求：今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开 发企业不得以认购、预订、排号、发放

10、 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取 定金、预定款等性质的费用。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分 单元办理预售许可。 房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10 日内一次性公开全 部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销 售。 在此轮调控政策颁布后，开发商与业主并未出现大规模的过激反应，房价 并未应声下跌，业主也并未就此退房，只是影响了开发商对“五一”的推房计 划以及定价策略。各大城市中，北京率先推出了更为严厉的“新政十一条”， 意在压制上涨过快的房价。然而，就在新政颁布后，房价继续 一路飙升抑制的 苗头并没有如政策制定者们所臆想的那样出现。

11、尤其 7 月，杭州房价跃居榜首， 新房均价达 25840 元/平方米，创历史最高。 紧接着的 9 月 29 日，政府再颁布关于进一步加强房地产用地和建设管理 调控的通知，进一步补充了“国十条”的条款，然而，这一轮的比“国十条” 三个月的有效期更短，仅仅 一个月，房价再次反弹。 据 2010 年据国家统计局的数据，10 月份全国 70 个大中城市房屋销售价格 同比上涨 8.6%，涨幅比 9 月份缩小 0.5 个百分点；环比上涨 0.2%。据数据，11 月我国 100 个城市住宅平均价格较上月上涨 0.82%。上海的一手房平均成交价 格在 10 月上涨 41%的情况下，再涨了 27%，达到 226

12、27 元/平方米。这一数据显 示 9 月新政威力不如 4 月。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌 0.07%外，其他 9 个城市房价平均高达 15407 元/平方米，环比上涨 0.41%，同 比飙升 34.29%。 在 2010 年底，有不少人发出了这样的感叹，飙升的房价催生新一轮的调控 政策出炉，于是，“新国八条”诞生了。 各地方政府响应不一各地方政府响应不一 1 月 26 日政策出台后，29 日青岛出台主要限购内容：“至 12 月 31 日，青 岛市非该市户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房”。 上海紧随其后于 2 月 1 日公布内容“原则上对已有 1 套住房的当地

13、户籍居 民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居 民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社 会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。” 紧接着，济南、成都、北京也出台了相应的限购细则，北京的实施细则再 次被舆论称为“最严限购令”，规定“只有提供本市有效暂住证和连续 5 年 （含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭， 如果无房可以购买一套，如果有房那就暂停购房。”SOHO 中国董事长潘石屹对 此在微博上表示，此

14、举对外地人购买北京的房子影响将会是巨大的。“他们不 是今天居住在北京之外的人，而是在北京已经工作几年没有北京户口的外地人， 这些外地人工作不满 5 年将没有可能购买到北京的房子。”南宁也于 2 月 17 日 出台了相关细则。 相比已经落实细则的 6 个城市，大部分城市的细则却迟迟没有出台。 按照要求，2 月中旬之前，要求出台限购令的城市包括：各直辖市、计划 单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市。照此估算，将至少有 36 个城 市需要出台或更新住房限购措施。 相对于 36，6 个城市出台细则的数量只是个零头。 在长沙，湖南省不动产商会秘书长李咏分析，“限购令”有两个目的，一 是为国家近两年

15、兴建的大量保障房投入市场赢得时间；二是通过行政手段遏制 房地产泡沫化势头。即使如此，李咏认为长沙也没必要出台“限购令”，因为 长沙楼市“相对健康”，而且，长沙正处于城市化进程的重要阶段，“限购令” 如在近期出台，长沙必将错过“拓城”的大好机会。 一直关注湖南房地产的中南大学教授王林同意上述观念，原因两点，一是 长沙房价在省会城市中相对较低；二是长沙房产的存量相当大。由此看来，在 限期将至的时候还有如此多城市尚未出台细则，大部分都与长沙的情况类似。 北京的严厉、长沙可能的宽松，以及其他几个城市不出意料的政策来看， 这一轮调控在各地的“际遇”和效果与中央政府出台“新国八条”的预期是否 相符还是未知

16、之数。 房产税房产税新政之猛药新政之猛药 尽管还未出台细则，重庆已经站在了新一轮政策实施的风口浪尖。 1 月 27 日晚，重庆市公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城 区内的独栋商品住宅、超过成交均价 2 倍的高档住房，以及外地人在该市购买 的第二套住房。 该细则称：“个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个 人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二 套（含）以上的普通住房。”这表明，在重庆市购买二手房也算“新购住房”。 重庆市关于进行对个人住房征收房产税改革试点的暂行办法称，纳入应税 范围的“新购住房”施行之日起购买的住房，包括新建商品住房和存量住房。 细则还表示：“未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时 纳入征税范围。”这意味着该市为未来调整房产税征税范围埋下了伏笔。 此后四天，1 月 31 日，上海接着公布了房产税征收管理细则，明确规定了 个人房产税申报流程及缴纳办法。纳税人应在每年 12