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1、集团房地产发展集团房地产发展 及海南项目前期判研报告及海南项目前期判研报告目目 录录第一部分第一部分 中国房地产行业的宏观分析中国房地产行业的宏观分析 4 4一、一、20102010 年调控背景分析年调控背景分析 6 6二、调控政策解读二、调控政策解读 7 7四、中国房地产行业特殊性阐析四、中国房地产行业特殊性阐析 1212五、五、20102010 年房产趋势判断年房产趋势判断 1414六、未来房地产行业趋势判断六、未来房地产行业趋势判断 1818第二部分第二部分 海南房海南房地地产市场研究判断产市场研究判断 2222一、海南省概况一、海南省概况 2323二、海南房地产市场分析二、海南房地产市
2、场分析 2727三、海南国际旅游岛之剖析三、海南国际旅游岛之剖析 3131（一）海南一波三折的发展历史（一）海南一波三折的发展历史 3131（二）国际旅游岛的诞生过程（二）国际旅游岛的诞生过程 3333（三）关于国际旅游岛政策的解析（三）关于国际旅游岛政策的解析 3333（四）国际旅游岛的海南与九十年代海南的差异分析（四）国际旅游岛的海南与九十年代海南的差异分析 3535（五）海南国际旅游岛建设之观点（五）海南国际旅游岛建设之观点 3939四、在海南发展怎样的房地产四、在海南发展怎样的房地产高端旅游地产高端旅游地产 4242五、海南的劣势篇五、海南的劣势篇 4545六、海南的风险篇六、海南的风
3、险篇 4848七、海南的地产投资机会七、海南的地产投资机会 5050八、关于中小企业在海南拿地的一些思考八、关于中小企业在海南拿地的一些思考 5151九、对海南未来房产价格走势预测九、对海南未来房产价格走势预测 5252 第三部分第三部分 四川四川集团房地产版块分析及发展之思考集团房地产版块分析及发展之思考 5454一、一、国进民退，中国民营企业的危机大环境国进民退，中国民营企业的危机大环境 5555 二、二、集团房地产版块发展面临的外部机遇分析集团房地产版块发展面临的外部机遇分析 5656二、二、集团房地产版块发展面临的宏观挑战分析集团房地产版块发展面临的宏观挑战分析 5757三、宏观调控下
4、三、宏观调控下集团房地产板块发展路径之探讨集团房地产板块发展路径之探讨 5858四、战略联盟四、战略联盟集团的增速发展的模式集团的增速发展的模式 6262五、五、集团的特殊优势集团的特殊优势 6464六、六、集团在房地产行业的劣势集团在房地产行业的劣势 6565 第四部分第四部分 海南的拿地定位及方法研究海南的拿地定位及方法研究 6767一、一、 海南国际旅游岛关于房地产方面的战略定位海南国际旅游岛关于房地产方面的战略定位 6868二、公司在海南拿地的战略定位二、公司在海南拿地的战略定位 6868四、获得土地的几种方式四、获得土地的几种方式 7171第一部分第一部分中国房地产行业的宏观分析中国
5、房地产行业的宏观分析第一部分第一部分 中国房地产行业的宏观分析中国房地产行业的宏观分析近期来，政府出台了一系列的房地产调控政策，整个房地产市场风声鹤唳。 “”期间，高房价和房地产行业的调控已成为了最受关注的焦点问题，多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产行业上。各方人士都在纷纷预测本次调控后的房地产趋势。经过谨慎研究，我们得出如下研究成果：一、一、2010 年房地产行业调控背景分析年房地产行业调控背景分析（一）、（一）、2007 年与年与 2010 年调控背景的差异分析：年调控背景的差异分析：本次政策调控背景与 07 年国六条与国八条时期有着巨大差别。07 年的房产调控背景是：1、当时中国经济处于高
6、速增长期，世界经济也处于繁荣期；2、中国地产金融化程度并不深； 3、房地产行业还没经历一次真正的危机；而本次政策出台的背景则是：而本次政策出台的背景则是：1、在地产经历了 08 年的低谷以后，出现报复性的反弹，呈现出前所未有的高度；2、金融成了房地产行业的推动器，房地产金融化程度空前加剧。3、在经历了 2008 年的巨大恐慌以后，繁荣的 2009 年，房地产供应市场依然有战战兢兢的心态，而需求市场因为受制于资本供求量以及市场价格的巨大波动，则呈现出信心爆棚的局面。（二）、房地产行业异常火爆下的风险激增分析（二）、房地产行业异常火爆下的风险激增分析从市场表现来看，当前市场处于地产市场发展以来的最
7、高点，这点无论从土地市场，成交量上，以及成交价格上都可以清晰的证明。与此同时，房地产行业的风险在急遽的积累，具体表现为：1、供应市场金融杠杆急遽放大；2、需求市场金融杠杆也在急遽放大；3、全社会资金疯涌入房地产行业，无论是卖米的，卖眼镜的，还是做网络，做高科技的，闲散资金均纷纷涌入房地产行业；4、房价收入比 再再次次高高企企 到一种非理性的状态；5、房价租赁比关系也达到一种极度危险的状态。年租金与房价关系呈现出一种低于银行利率关系的投资回报率。银行的呆坏账开始上升。6、房价的社会负面效应放大化，导致社会出现了不安定因素，影响了政府的施政环境； 电视蜗居引来的全民大讨论就是此现象的印证。7、而地
8、方政府 对房地产行业 有着前所未有的 高依赖 度。2009 年四季度房地产交易市场呈现出非常规的放量上涨，这种上涨不仅仅让普通老百姓感到恐慌，也让中央政府以及地方政府闻到了恐慌的气息。二、调控政策解读二、调控政策解读（一）（一） 、近期国家房地产重要调控政策解读、近期国家房地产重要调控政策解读1、2009 年 12 月中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。我们解读：我们解读：该政策依然鼓励合理的自住需求，也体现了中央对房地产业该政策依然鼓励合理的自住需求，也体现了中央对房地产业“有保有压有保有压”的的“保保”之所在。之所在。2、2009 年 12 月 9
9、日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年。我们解读：我们解读：这项政策更多的是针对房产投机行为。但是，以成都为例，每这项政策更多的是针对房产投机行为。但是，以成都为例，每套房的营业税平均在套房的营业税平均在 1 1 万多元，实际能够收到的效果十分有限。万多元，实际能够收到的效果十分有限。3、2009 年 12 月 14 日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。我们解读：我们解读：内容中“增加有效供给”，“在保证质量前提下，加快普通商品住房建设”。解读：在土地有限且地价高企的情况下，只能是政府敦促开
10、发解读：在土地有限且地价高企的情况下，只能是政府敦促开发商不要囤地，其结果是上有政策下有对策，对目前的现状来说将不商不要囤地，其结果是上有政策下有对策，对目前的现状来说将不会有太大的变化！最多收个地王作个示范。会有太大的变化！最多收个地王作个示范。内容中“适当增加中低价位、中小套型普通商品住房”。解读：增加中小套型普通商品住房用地供应不会对房价的走势解读：增加中小套型普通商品住房用地供应不会对房价的走势有任何影响；有任何影响；“适当增加中低价位普通商品住房适当增加中低价位普通商品住房”这条还是要市场这条还是要市场说了算！说了算！内容中“加大差别化信贷政策执行力度”。解读：加大执行力度不等于需要
11、严格执行，按揭政策一直如此。解读：加大执行力度不等于需要严格执行，按揭政策一直如此。最终还是各银行说了算。最终还是各银行说了算。内容中“继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。”解读：既然叫解读：既然叫“继续继续”就说明该政策没有什么新意！就说明该政策没有什么新意！4、2009 年 12 月 17 日，国家五部委通知：对开发商拿地首付至少 50%的限制。我们解读：我们解读：此举意在提高开发商拿地门槛，增大开发商资金压力，迫使其此举意在提高开发商拿地门槛，增大开发商资金压力，迫使其不敢无所顾忌的拿地，但这个规定最多只能淘汰实力相对弱小的开不敢无所顾忌的拿地，但这个规定最多只能淘汰实力相对弱小的开发商，但同时也会加剧垄断的程度，反而会刺激房价的上涨。这个发商，但同时也会加剧垄断的程度，反而会刺激房价的上涨。这个规定为消灭同行的竞争会起到较好的作用
