《内乡县安居房地产中介服务有限公司》由会员分享，可在线阅读，更多相关《内乡县安居房地产中介服务有限公司（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、公司地址：内乡县大成相府西大门联系电话：18203772008 安居房产 QQ 群:181143451内乡县安居房地产中介服务有限公司代办房地产交易手续 一、代买卖：1.办理流程 2.提交材料 3 .身份证明 4.委托证明 5.注意事项 6.买卖流程二、代评估:1.定义评估方法 2.价格因素 3.评估重点 4.网络评估 5.评估网站三、代低押:1.定义贷款额度 2.贷款特点 3.相关材料 4.贷款期限 5.申请条件 6.手续流程 7.贷款程序 8 .利率月供 9.利率表 10.房贷因素四、代按揭：1.适用对象 2.贷款额度 3.贷款期限 4.贷款利率 5.申请条件申请资料 6.相关规定 7.贷
2、款利率 8.利率表 9.费用 10.房贷流程 11.按揭进程五、代过户:1.核实房屋情况 2.核实产权是否清晰 3.明确交易流程 4.明确违约责任 5.该房屋产生的费用是否结清 6.尽量委托正规中介机构或经纪事务所来代理房屋过户交易【签订二手房交易合同的 12 要点】要点 1：详细规定了房屋基本概况。包括房屋坐落、产品、书证号、丘号、幢号、房号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。目的在于提醒交易三房详细了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等方面，避免交易后发现房屋已经出租，而承租方不配合的情况出现，也避免所交易
3、的房屋属于抵押资产。要点 2：房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。这是因为大多数二手房的公滩较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，劳动。以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品。避免过多的纠纷。要点 3：明确规定了房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证所需提交的资料，以及办证时间，办证责任方。如果交易因为未能及时办证而失败，可以明确责任方。要点 4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，明确支付金
4、额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任，以及违约处理情况，违约金的具体比例或者金额。避免因为约束不清，而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。要点 5：房屋支付。明确规定双方必须填写交房时间，房屋一经交付，乙方和丙方不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式;同时约定交付内容：乙方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等，交付房屋钥匙;约定了乙方逾期交房的违约责任，以及具体处理方式，违约金比例或者金额，甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。二手房交易法律
5、要点:一、买方交易安全,必须注意：一个目的和八个必须。一个目的，是指所有的交易行为都必须服从将受让的房地产的物体权利和法律权利能按约到手这个目的。八个必须是指：1、订立房地产买卖合同特别是支付定金时必须搞清楚自己要买的房产的权利是否已被抵押、查封、冻结等（可花 30 元人民币，到房屋所在地的交易中心查询需要交易的该房地产权利的信息）；2、支付房款（或支付大部分房款时）必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具的受理收件单；3、必须留有一定数额的房款，在收房查验符合合同的约定时方支付；4、订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户；
6、5、如遇将买房首付款用于卖方归还银行借款的，必须把握自卖方归还贷款，银行因此解除抵押至房地产交易中心出具受理交易收件单间的期限（该期限越短越好，因为如果卖方涉讼，那么该期间会立即遭法院的查封）；6、必须全面了解受让的房地产是否存在出租；7、在支付定金和房款前必须搞清楚签约的主体是否是全部的房地产权利人；8、订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定。二、卖方交易安全，必须注意：一个目的和三个要点。一个目的，是指一切交易行为都必须服从房屋买卖的价款能如数到手的目的。三个必须是指：1、在未收到
7、大部分房款时，原则上不应当申请交易，如已经交易的买方未付房款前不得将交易收件单交给买方，七天内仍未付款的 应当采取包括诉讼在内的补救措施；2、交房并交付全部钥匙时，应当收齐全部房款；3、如买方以与卖方订立的买卖合同作为抵押贷款，并且以该抵押贷款作为支付卖方房款，在申请交易前，贷款银行应向卖方出具保函，或由买卖双方和银行共同约定所贷款项由银行直接支付给卖方。来自房地产时报二手房买卖合同成立应具备那些必要条款？ 摘要：合同双方对合同必备条款达成一致合同成立。房屋买卖合同的必要条款包括当事人、交易房屋、价款、付款方式等。变更买受人属于订立新的合同，出卖人可以拒绝。【案情简介】2005 年 11 月
8、18 日，原告诸葛新与被告张德明签订房屋买卖协议书一份，该协议约定，原告诸葛新购买被告张德明在武汉市武昌区一处房产，价格为 25 万元。并同时约定，该房附属维修基金由原告诸葛新以现金形式支付给被告张德明，煤气初装费及有线电视安装费由被告张德明自行承担；在办理房产证过程中发生的双方税费及其他一切费用（包括中介费）由原告诸葛新承担；该房办理过程中具体付款时间及付款方式（包括交房日期），以二手房买卖合同约定为依据；违约须按房屋出售合同的约定承担违约责任。同日，原告诸葛新将购房定金 5000 元给付被告张德明。2006 年 3 月 18 日，原告诸葛新致函被告张德明，要求被告张德明在收到函件后 3 日
9、内签订二手房买卖合同，否则被告张德明应双倍返还定金。同年 3 月 19 日，被告张德明复函原告诸葛新称，涉案房屋仅出售给原告诸葛新本人，并提出 5 日内办理房屋产权过户手续。同年 3 月 22 日，原告诸葛新又复函被告张德明，称被告张德明同意出售房屋，却不同意其家人共同成为产权人有悖常理，其将通过法律途径维护自己的合法权益。后因双方无法达成一致意见，原告诸葛新认为被告张德明违约，故诉诸武汉市武昌区人民法院，请求法院判令被告张德明签订房屋购买合同，并办理房屋产权过户手续。原告诸葛新认为，2005 年 11 月 18 日，其受家人委托与被告张德明签订房屋买卖协议书，约定被告张德明将在武汉市武昌区的
10、一处房屋以 25 万元售予本人，并收取其定金 5000 元，但嗣后被告张德明以种种理由拒不履行协议。2006 年 2 月，被告张德明明确提出不能履行协议。同年 3 月，被告张德明称愿以26.5 万元的价格将房屋售予其本人，本人表示不能接受。后被告张德明通知其同意履行协议，但提出转让对象仅限其 1 人。可见，被告张德明无意履行协议约定的义务，其行为构成违约，理应承担违约责任。因此，被告张德明不愿履行协议，故请求法院判令被告张德明双倍返还定金 1 万元。被告张德明认为，导致协议无法履行的原因是原告诸葛新未筹集齐购房资金所致，而并非本人不愿履行协议义务所致。而且其与原告诸葛新达成房屋买卖意向后，在签
11、订正式合同时，原告诸葛新却提出由他人购买房屋，对此双方意见不一，故本人不构成违约。现同意返还原告诸葛新定金 5000 元，不同意原告诸葛新其余的诉讼请求。【争议焦点】1.在签订二手房买卖合同时，如何认定合同成立的必要条款？2.在房产纠纷案件中，如何适用定金罚则？【法院判决】湖北省武汉市武昌区人民法院经审理认为，原告诸葛新与被告张德明虽因房屋买卖已签订意向性协议书，但该协议仅对所涉房屋的位置及价格做出约定，对付款进度、房屋买卖手续办理时间、房屋买受人等其他条件并未做出约定。现由于双方就房屋买卖实质性要件无法协商一致，使房屋买卖不能进行，双方均无责任。基于上述情况，本案不应适用定金罚则。被告张德明
12、应将收取的定金 5000 元全额返还原告诸葛新。据此，原审法院依照合同法第 115 条、担保法第 89 条之规定，判决如下：一、被告张德明应于本判决生效之日起 10 日内，返还原告诸葛新定金 5000 元；二、驳回原告诸葛新其他的诉讼请求。原告诸葛新不服一审法院做出的判决，遂向湖北省武汉市第二中级人民法院提起上诉，其上诉称，原审法院将双方签订的协议书定性为“意向性协议书”，实属认定不当，该协议书明确买受人系原告诸葛新，并对当事人、标的、数量、价款及相关税费等合同必要条款都作了明确约定。后双方经协议确定，2006 年 3 月 20 日至 3 月 24 日为办理房屋买卖手续的履行期限。因此，该协议
13、书已具备合同成立的各项法律要件。由于被告张德明未按约履行，理应适用定金罚则。故请求二审法院撤销原审判决，判令被告张德明双倍返还定金 1 万元。被上诉人被告张德明辩称，该协议书对房屋的买卖、时间、付款形式等没有做出明确的约定，双方就房屋买卖办理时间也无法达成一致，原告诸葛新一直拖延付款，又要求更换买受人，故其过错在原告本人，本人不应承担任何责任。因此，原判认定事实正确，请求予以维持。二审法院经审理查明，原审法院认定的事实无误。另查明，原告诸葛新曾于 2006 年 2 月草拟一份武汉市二手房买卖合同，该合同所写买受人为张德明、周岚、吴晓丽。被告张德明阅后对该合同中的买受人不是原告诸葛新及未通过中介
14、买卖等问题提出异议。后经二审法院主持调解，原告诸葛新与被告张德明自愿达成如下协议：一、原告诸葛新与被告张德明自愿解除于 2005 年 11 月 18 日签订的房屋买卖协议书；二、被告张德明于本调解书签收之日支付原告诸葛新 6000 元；三、双方无其他争执。【房产律师点评】一、在本案中，原、被告已对合同必要条款达成一致，故该合同已成立，对双方当事人具有法律效力。所谓合同的条款，是指合同中经双方当事人协商一致、确定双方当事人权利义务的具体条文。合同的条款决定了合同能否成立、生效以及能否顺利地履行、实现订立合同的目的等。我国合同法第 12 条第 1 款对合同的内容作了规定，即“合同的内容由当事人约定
15、，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法”。第 61 条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第 62 条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第 61 条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确
16、的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”我国合同法第 12 条第 1 款在规定合同一般包括的 8 种条款时，没有强调合同“应当”或者“必须”具备其中的某一条款，没有对合同条款作主要条款和普通条款的划分，而是明确合同内容由当事人约定，体现了我国合同法的立法指导思想，即当事人依法享有自愿订立合同的权利。合同是当事人自由意志的体现，是当事人对自己利益进行衡量和处分的结果，只要合同的内容不违反法律强制性规定和禁止性规定，不侵害他人合法权利和社会公共利益，当事人有权决定。该条规定的 8 种合同条款均不具有强制性，只具有提示性与示范性。当事人在合同中未完全约定这
