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1、2.房地产估价基本理论2.1基本原则合法原则 要以 估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法 处分等方面。 *合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据。 国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权 利证明书、房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。 集体国有；行政划拨有偿出让；违法占地合法占地；违章建筑合法建筑； *合法使用应以城市规划、土地用途管制为依据。 土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度。 城市规划创造土地价值。 *合法处分应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方 式为依据。 如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目
2、的来估价。最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 *最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使 用，这也是合法原则的要求。 *最佳用途、最佳规模、最佳集约度 *法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性 *保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综 合。（最常见的是第二种和第三种的组合） 替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结 构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求范围是指与估价对象具有替代关
3、系，价格会相互影响的房地产所处的区域 范围。 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格 或价值。 过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。 实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点。 公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来 说都是公平合理的价格。2.2房地产估价的基本程序 是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后 进行次序。 获取估价业务 被动接受、主动争取、自有自估确定房地产估价的基本事项 明确估价目的：买卖、租赁、抵押、保险、征地拆迁？ 明确估价目的有助于更好地明确估价
4、对象，因为依据有关法律、法规 ，有些房 地产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围 和内容。此外，估价目的的确定对于估价方法的选择、估价资料的收集也有着 很重要的规定作用。 如，拆迁时公共设施的评估、不得抵押房地产不能进行抵押。 确定估价对象：实体状况、权利状况 实体状况土地OR建筑物OR两者结合体；坐落位置、地段、面积、用途、建筑 结构类型。 权利状况权利的完整性（是否受限制）、权属的性质（所有权OR 使用权）、 权属的使用状况（如使用权的剩余年限） 确定估价期日是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值。 三种方式 签订估价合同拟订评估作业计划 包括以下内容：
5、拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查收集的资料 及其来源渠道；预计所需的时间、人力和经费；拟定作业步骤和作业进度实地勘察和收集整理资料 基本目的有两个： 为市场分析服务；为特定的房地产分析服务。 估价所需材料包括：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对象所在地 区房地产有影响的资料；类似房地产的交易、成本、收益实例资料；反映 估价对象状况的资料。 进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建筑结构、装 修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、用途、产权等 资料进行核实，同时补充估价所需的其他资料。选择估价方法：资料特点+估价对象特点（如类型等）+估价方法的适用条件
6、， 一般用多种方法确定估价结果（最终估价） 简单算术平均数、加权算术平均数、中位数、众数 对于一些不可量化的影响因素，估价人员可对结果进行适当的调整，但应在报告 中阐述理由。当估价师使用多个或更多的方法对价值进行估算时，必须对使用有关方法得 出的估算值进行检查然后得出最后的结论。这个过程称为调整过程。这里涉 及三个基本的考虑因素： 根据评估目的对每种方法的适合程度进行检查； 对数据的充分性和可靠性，以及分析中任何假设的有效性进行考虑； 对使用评估方法得出的价值范围（数值分布）以及该范围内每个价值 的价值位置（高、中、低）进行考虑。 最后的价值仍取决于实际的市场信息和估价师的判断和经验，估价结论 很少以三种估价方法的简单平均数为基础。估价报告 口头报告表格式报告书面报告叙述式报告1.确定问题2.制订评估计划3.收集并分析有关数据4.使用估价方法5.得出估价结论6.形成估价报告一般数据标的财产数据可比财产数据收入法成本法销售比较法最有效和最佳使用
