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1、五、拆迁损失评估所采用的评估方法五、拆迁损失评估所采用的评估方法（一）拆迁损失评估中关于机器设备的损失评估（一）拆迁损失评估中关于机器设备的损失评估不可移动的机器设备不可移动的机器设备（移动后不可用或需要投入的移动费用大于、等于该设备的重新购置价格，如风道风管、铁皮玻璃钢制品、非标自制设备、土炉窑等） 。该类设备可列入拆迁主休（地上附着物、构筑物） ，故拆迁损失中不重复考虑。可移动的机器设备可移动的机器设备（移动后可用或需要投入的移动费用小于该设备的重新购置价格） 。该类机器设备的拆迁损失可分为实物损失和功能损失。1、实物损失实物损失包括拆卸费用，运输费用，安装、调试费用。实物损失的评估方法可
2、采用：（1）市场提取法（市场比较法） ，调查市场同类型机器设备的拆卸费用，运输费用，安装、调试费用的总费用，进行比较，求取拆迁机器设备的损失价值。（2）分部分项法（成本法） ，分别求取拆卸，运输，安装、调试过程中发生的各项费用，将各项费用累加后求取拆迁机器设备的损失价值。（3）系数提取法，参照政府公布系数或以市场提取法求取该类机器设备拆卸费用，运输费用，安装、调试费用占机器设备重置价格的比例，即测算所需的系数，以该系数剩余机器设备重置价格，求取拆迁机器设备的损失价值。（4）公式：可移动机器设备的补偿价值=拆卸费用+运输费用+安装、调试费用其中：拆卸费用=拆除费+拆除损失运输费用=基本运费+装卸
3、费+基本包装费+合理损耗费+运输保险费安装、调试费用=设备基础费+安装费+调试费（包括大型设备的联合试运转费）（5）说明：大量的小型设备购置时只有极少的运杂费，也不计安装调试费，因此，在评估时可针对具体情况酌定。大、小型设备购置时，其运输、安装调试费一般由供应商负责，这方面的费用一般已包含在设备的购置价中，因此在评估时，这方面费用的确定应查核原设备购置合同的具体条款或向供应商咨询。当无法获得设备的外购市价时，才可以用设备的重置全价来替代。而机器设备搬迁的运杂费，应根据搬迁中的具体意向进行确定，费率可取设备评估价值的 1%-2.5%（经验数据） ，在许可的范围内应就高不就低。一般设备的拆卸费率为
4、安装、调试费的 50%（经验数据） 。实际工作中有两类机器设备的安装、调试费最难把握。一是由国外进口只能由外方来安装调试的设备，二是从军工单位转入并签署了保密协议的设备。评估人员在遇到此类设备时，其安装、调试费可以先按一般正常情况下的机器设备的安装、调试费的评估值为参考，然后应尽可能地与多方协商最后确定此项费用。此外，消防设施、供电设施、供水设施等设备的安装、调试费与运杂费，是受国家或行业相关规定限制的。此类设备的运杂费和安装、调试也应按照国家或行业相关规定或由相关部门出面，经多方协商确定，而不应只是简单地根据一些费率来确定。2、功能损失即该机器设备由于非自身需要或生产需要而发生移动，在移动后
5、该机器设备的使用价值小于移动前该机器设备的使用价值，此为功能损失。功能损失包括所出产品产量的减少、质量的下降及机器本身所需维护、维修费用的增加。对于功能损失中所出产品产量的减少、质量的下降，可采用收益法分别测算该机器设备移动前的使用价值、移动后的使用价值，两者相减求取拆迁机器设备的损失价值。对于机器本身所需维护、维修费用的增加，可采用市场提取法、分步分项法测算该机器设备移动前的维护、维修费用，移动后的维护、维修费用，两者相减求取拆迁机器设备的损失价值。 （注：移动后的维护、维修费用求取要注意扣除机器设备随着时间的增长，而正常增加的维护、维修费用） 。机器设备维护、维修费用的增加只所以不放在实物
6、损失考虑，是因为机器设备维护、维修过程与机器设备的使用过程密切相关，直接关系到所出产品产量、质量，故放在功能损失考虑。3、现场勘察、资料收集（1）现场对拆迁的机器设备分类：按机器设备能否拆卸可分为可拆卸设备与不可拆卸设备；按机器设备是否需要安装可分为不需安装的设备与需安装设备；按机器设备拆迁所涉及的相关费用和损失，与机器设备重置成本相比较的结果，可分为可移动设备与不可移动设备；按机器设备拆卸后能否保持原有功能与技术指标，可分为可保持原有功能的设备与不能保持原有功能的设备；按政策法规所规定的机器设备可否继续使用运行，可分为不允许继续运行的设备与允许继续运行的设备。需要注意的是，一般情况下，不能保
7、持原有功能的机器设备不得归为不可移动的机器设备，特殊情况下，需要将不能保持原有功能的机器设备归为不可移动机器设备时应当慎之又慎。对不可移动设备所需的评估在上面我们已列入拆迁主休（地上附着物、构筑物） ，其损失价值应该是设备的评估价值扣除设备被拆卸后的可变现净值。而可移动设备所需评估的价值是拆卸费、拆卸损失、设备基础费用、运杂费、安装调试费及大型设备联合试运转的费用等相关费用的汇总。当然，不需安装设备与一些闲置设备的评估结果，在具体的内容上有所不同。（2）机器设备拆迁损失的价值评估现场勘察工作，除了应认真招待一般的现场勘察程序之外，还应特别注意以下几个问题：评估基准日似乎应为机器设备拆迁所在地的
8、拆迁公告日。但由于在实际工作中，机器设备拆迁时的损失评估经常是在被拆迁人与拆迁人之间发生异议后再进行委托的，机器设备的评估具体范围是在被拆迁人、拆迁人与评估人员到达现场后才得以明确，因此，宜以此三方人员共同进入现场的作业日作为评估基准日。在一个整体拆迁项目的评估中，为了与其它各项拆迁工作的期日一致，需通过充分的三方沟通，作好假设条件的设定，方可不以进入现场的作业日作为评估基准日。评估的现场勘察，应尽量在被拆迁方的相关负责人、拆迁方的项目负责人与评估人员同时在场时进行。评估现场勘察必须达到尽可能的细致与周详，作了现场记录，并应当摄影、摄像，建立备份。评估现场勘察的现场记录应由上述三方共同签字确认
9、。对重要的、特殊的机器设备还应作特殊的处理、标注。对于电梯、锅炉、压力容器、深井专用设备等应取得最新的书面法定检测证明、报告与许可证等资料。分清在建的设备工程、报废的但未处理设备、闲置设备等各种评估对象，并必须关注机器设备的租赁、代管、海关监管、抵押以及已进行了财产保险等各种现状。对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程，应尽可能取得原设计图纸等书面资料，并应尽可能进行必要的勘探测试。在工作中遇到不易处理的具体问题，应尽可能与拆迁方和被拆迁方沟通。六、拆迁损失评估相关技术参数及常用的表格六、拆迁损失评估相关技术参数及常用的表格（一）技术参数（一）技术参数机器设备安装调试费率参考指标（占设备基价的
10、机器设备安装调试费率参考指标（占设备基价的% %）序号设备类别费率（%）1轻型通用设备0.51.02一般机加工设备0.52.03大型机加工设备144数控机床和精密加工机床245铸造设备366锻造、切割设备487起重设备4108焊接、冲压设备0.52.09泵站设备81510制冷、通风设备81211集中空调设备5812冷却塔81213工业炉窑及冶炼设备102014电梯101615变、配电设备81516电气设备61217气体压缩机81418电话总机101519检测、实验设备1420快装锅炉（以锅炉主机价计算）152021蒸汽锅炉（10 吨/时及以下） （以锅炉主机价计算）354522蒸汽锅炉（20
11、吨/时及以下） （以锅炉主机价计算）304023热水锅炉253024电镀、镀装设备51225热处理设备2526化工工业专用615注：1、专用生产线或成套设备试生产过程费用未包括在内。 2、设备基础费用另行计加。 3、锅炉安装包括砌炉、炉体保温等工程。 4、特殊情况安装或某些专用设备的安装可按实估算。机器设备国内运杂费率参考指标机器设备国内运杂费率参考指标( (设备基价的设备基价的%)%)序号地区分类设备所在地的省(市)名称运杂费率（%）1当地采购0.522一类北京、天津、河北、山东、山西、江苏、上海、 浙江、安徽、辽宁或临近地区采购1-43二类湖南、湖北、福建、江西、广东、河南、陕西、 四川、
12、重庆、吉林、黑龙江、甘肃254三类广西、贵州、青海、宁夏、内蒙古265四类云南、新疆27注：1、根据设备单价的大小及其体积重量及所处地区交通条件选定具体费率。 单价高、体积小、重量轻、交通方便地区的取低值，反之取高值。 2、进口设备一般价格较贵，到岸后的国内运杂费率通常不取高值。 3、特殊情况或用空运可按实估算。进口机器设备的海运及外贸、银行手续费常数参考表进口机器设备的海运及外贸、银行手续费常数参考表F.O.B 海运运输方式费用类别远洋近洋F.O.B 空、邮运备注货价111 运费0.010.050.0050.03按实际收保险费0.0030.0030.006陆运为 0.004外贸手续费0.00650.0150.00650.0150.00650.015按 C.I.F 计价银行财务费0.0040.0050.0040.0050.0040.005按 C.I.F 计价注：保险金额通常是以货价的 110%计算。 F.O.B离岸价 C.I.F到岸价 F.O.B 价=出厂货价+包装费+运到交货口岸的运杂费 C.I.F 价=F.O.B+海运费+海运保险费
