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1、郭永清 郭永清 郭永清 郭永清 郭永清 财务报表的逻辑：房地产业为例 一个企业的业务从现金流开始，所以我们先看现金流量表。一个企业只要现金流 没有问题， 这个企业就没有问题， 所以作为企业一把手， 最关心的应该是现金流。 这就像人的健康一样，只要一个人的血液没有问题，人的健康就没有问题，所以 体检的时候，医生要抽很多管血，越是高级的体检，越关心血液。 报表的逻辑是，现金流量表决定资产负债表（投资活动决定资产结构和筹资活动 决定资本结构），资产负债表中的资产结构决定利润表中的收入和成本费用，利 润表中的收入和成本费用要变成现金，带来现金流量表中的经营活动的现金流。 下面， 我们就来看现金流量表中
2、的投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现 金流量。（看彩色部分字体） （看彩色部分字体） 现金流量表 会企03 表 编制单位： 年度 单位： 元 项目 行次本年金额 上年金额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量： 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 收回投资收到的现金 现金 流以 流出 为 主， 通过 经
3、营 活动 中的 折旧 摊销 收回投资活动决定资产负债表的资产结构。投 资活动体现公司的未来发展方向，并且决 定一个企业未来的盈利能力。做个假设， A集团和B公司同时各自建一个营业面积 为10万平米的五星级酒店，上海地产集团 投资了8个亿，国家会计学院投资了12个 亿，营业面积代表未来产生收入的能力， 如果收入相同，一开始国家会计学院就比 上海地产集团少赚了4个亿，这个是很难 通过未来的水电费、差旅费等费用的控制 弥补回来的。因此，怎么强调投资的效率 都不过分。投资的效率的衡量：单位营业 能力的投资额=（固定资产净值+无形资产 净值）/营业能力总额。投资的效率会影 响投入资本回报率，投入资本回报
4、率=营 现金 流以 流出 为 主， 通过 经营 活动 中的 折旧 摊销 收回投资活动决定资产负债表的资产结构。投 资活动体现公司的未来发展方向，并且决 定一个企业未来的盈利能力。做个假设， A集团和B公司同时各自建一个营业面积 为10万平米的五星级酒店，上海地产集团 投资了8个亿，国家会计学院投资了12个 亿，营业面积代表未来产生收入的能力， 如果收入相同，一开始国家会计学院就比 上海地产集团少赚了4个亿，这个是很难 通过未来的水电费、差旅费等费用的控制 弥补回来的。因此，怎么强调投资的效率 都不过分。投资的效率的衡量：单位营业 能力的投资额=（固定资产净值+无形资产 净值）/营业能力总额。投
5、资的效率会影 响投入资本回报率，投入资本回报率=营取得投资收益收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、 无形资产和其他长期 资产收回的现金净额 处置固定资产、 无形资产和其他长期 资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的 现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的 现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 投资活动现金流入小计 购建固定资产、 无形资产和其他长期 资产支付的现金 购建固定资产、 无形资产和其他长期 资产支付的现金 投资支付的现金 投资支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的 现金净额 取得子公司及其他营业单位
6、支付的 现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动现金流出小计 郭永清 郭永清 郭永清 郭永清 郭永清 郭永清 投资活动产生的现金流量净额 投资活动产生的现金流量净额 运利润（包括净利润+利息税后金额）/投 入资本。 运利润（包括净利润+利息税后金额）/投 入资本。 三、筹资活动产生的现金流量： 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 借 入和 股东 投入 的时 候流 入， 偿还 以及 分红 付息 的时 候留 出， 正负 相间 吸收投资收到的现金 借 入和 股东 投入 的时 候流 入， 偿还 以及 分红 付息 的时 候留 出，
7、 正负 相间 投资就需要有钱，这就是筹资活动。筹资 活动决定资产负债表的资本结构。筹资活 动要保证资金成本低。企业赚钱，简单地 说，就是投入资本回报率高于企业资金成 本率；如果投入资本回报率低于企业的资 金成本率企业就是亏钱。 债务的资金成本率=（利息净支出+借债的 手续费等支出）/债务平均余额（1-所 得税率），所谓利息净支出是指债务的利 息支出减去存在银行的利息收入，由于债 务的利息在税前支付，具有抵减税收的作 用，所以要考虑所得税的影响；假设上海 地产集团的银行借款50个亿，利率10%则 利息支出5个亿，未使用掉的银行借款存 在银行的利息收入1个亿，税率25%，则债 务的资金成本率=（5
8、-1）/50（1-25%） =6% 股东权益的资金成本率=股东的预期回 报，目前国务院国资委对国有企业的资金 回报率预期是不低于5.5% 企业的总资金成本率=债务的资金成本率 （债务/投入资本）+股东权益的资金成 本率（股东权益/投入资本） 投资就需要有钱，这就是筹资活动。筹资 活动决定资产负债表的资本结构。筹资活 动要保证资金成本低。企业赚钱，简单地 说，就是投入资本回报率高于企业资金成 本率；如果投入资本回报率低于企业的资 金成本率企业就是亏钱。 债务的资金成本率=（利息净支出+借债的 手续费等支出）/债务平均余额（1-所 得税率），所谓利息净支出是指债务的利 息支出减去存在银行的利息收入
9、，由于债 务的利息在税前支付，具有抵减税收的作 用，所以要考虑所得税的影响；假设上海 地产集团的银行借款50个亿，利率10%则 利息支出5个亿，未使用掉的银行借款存 在银行的利息收入1个亿，税率25%，则债 务的资金成本率=（5-1）/50（1-25%） =6% 股东权益的资金成本率=股东的预期回 报，目前国务院国资委对国有企业的资金 回报率预期是不低于5.5% 企业的总资金成本率=债务的资金成本率 （债务/投入资本）+股东权益的资金成 本率（股东权益/投入资本） 取得借款收到的现金 取得借款收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 筹资活动
10、现金流入小计 偿还债务支付的现金 偿还债务支付的现金 分配股利、 利润或偿付利息支付的现 金 分配股利、 利润或偿付利息支付的现 金 支付其他与筹资活动有关的现金 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金的影响 五、现金及现金等价物净增加额 期初现金及现金等价物余额 期末现金及现金等价物余额 我们前面讲到现金流量表的投资活动决定资产负债表的资产结构， 筹资活动决定 资产负债表的资本结构。资产负债表的左边就是代表资产结构，右边就是代表资 本结构。资产结构表明企业的资产中，有多少货币资金、应
11、收账款、存货、固定 资产、无形资产等等，说明我们把钱用到了哪里。资本结构说明企业的钱是从哪 里来的，是银行借入的还是股东投入的。 资产资产=负债负债+所有者权益，这个等式是恒成立的，右边表示资金的来源，右边表示资金的运 用，例如，银行借款增加，则负债增加的同时，企业的货币资金增加；股东追加投入，则 所有者权益增加，同时企业的货币资金增加；企业亏损，则所有者权益中的未分配利润减 少，同时企业的资产减少。所有者权益，这个等式是恒成立的，右边表示资金的来源，右边表示资金的运 用，例如，银行借款增加，则负债增加的同时，企业的货币资金增加；股东追加投入，则 所有者权益增加，同时企业的货币资金增加；企业亏
12、损，则所有者权益中的未分配利润减 少，同时企业的资产减少。 郭永清 郭永清 郭永清 郭永清 资产负债表 会企01 表 编制单位: 2012年12月31日 单位: 万元 资产 资产 期末 余额 年初余额 负债和所有者权益 期末余额 年初余额 期末 余额 年初余额 负债和所有者权益 期末余额 年初余额 流动资产： 流动资产： 回收期在1年以内或者 一个经营周期以内 流动负债： 1年以内需要偿还 回收期在1年以内或者 一个经营周期以内 流动负债： 1年以内需要偿还 货币资金 货币资金 长 期资 产必 须有 配套 的营 运资 产 短期借款 来自现金流量表的筹资活动， 用 于临时需要 长 期资 产必 须
13、有 配套 的营 运资 产 短期借款 来自现金流量表的筹资活动， 用 于临时需要 交易性金融资产 交易性金融资产 营运资产减去营 运负债，叫做营 运资本。对于房 地产开发企业， 追求规模、成本 和速度。为什么 追求速度？速度 越快，预售越快， 预收账款越多， 营运负债就欠得 越多 交易性金融负债 营运过程中自然 而然会产生的负债， 叫做营运负债，企业 要营运负债欠得多， 尽量合理的欠 营运资产减去营 运负债，叫做营 运资本。对于房 地产开发企业， 追求规模、成本 和速度。为什么 追求速度？速度 越快，预售越快， 预收账款越多， 营运负债就欠得 越多 交易性金融负债 营运过程中自然 而然会产生的负
14、债， 叫做营运负债，企业 要营运负债欠得多， 尽量合理的欠 应收票据 应收票据 应付票据 应付票据 应收账款 应收账款 应付账款 应付账款 预付账款 预付账款 预收账款 预收账款 应收股利 应收股利 应付职工薪酬 应付职工薪酬 应收利息 应收利息 应交税费 应交税费 其他应收款 其他应收款 应付利息 应付利息 存货 存货 应付股利 应付股利 其中：消耗性生物资产 其中：消耗性生物资产 其他应付款 其他应付款 一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动资产 预计负债 预计负债 其他流动资产 其他流动资产 一年内到期的非流动负债 一年内到期的非流动负债 流动资产合计 流动资产合计 其他流动负债 其
15、他流动负债 非流动资产： 非流动资产： 回收期在1年以上 流动负债合计 回收期在1年以上 流动负债合计 可供出售金融资产 可供出售金融资产 来 源于 现金 流量 表的 投资 活动 可归为其他投 资，以投资收益 率判断 非流动负债： 来自现金 流量表的 筹资活动 1年以后偿还 来 源于 现金 流量 表的 投资 活动 可归为其他投 资，以投资收益 率判断 非流动负债： 来自现金 流量表的 筹资活动 1年以后偿还 持有至到期投资 持有至到期投资 长期借款 用于较长周期的需 要 长期借款 用于较长周期的需 要 投资性房地产 投资性房地产 应付债券 应付债券 长期股权投资 长期股权投资 结合战略和投资
16、收益率判断 长期应付款 结合战略和投资 收益率判断 长期应付款 长期应收款 长期应收款 1年以后收回 专项应付款 1年以后收回 专项应付款 固定资产 固定资产 固定资产和无形 资产是经营性企 业最主要的非流 动资产，代表一 个企业的营业能 力 递延所得税负债 固定资产和无形 资产是经营性企 业最主要的非流 动资产，代表一 个企业的营业能 力 递延所得税负债 在建工程 在建工程 其他非流动负债 其他非流动负债 工程物资 工程物资 非流动负债合计 非流动负债合计 固定资产清理 固定资产清理 负债合计 负债合计 生产性生物资产 生产性生物资产 所有者权益： 所有者权益： 油气资产 油气资产 实收资本（或股本） 股东投入， 来自现金 流量表 公司法规定的注册 资本 实收资本（或股本） 股东投入， 来自现
