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1、访蔡雪梅 全能世茂房地产的新变革伴随着中国房地产一路前行，博鳌房地产论坛至今已历十二载，见证了行业曾经的春风得 意或彷徨无措，有过黄金十年也有晦暗岁月，但终究还是跨过所有羁绊，走到了第十三年 的门前。进入新改革时代，如果说房地产已经被部分巨头垄断了绝大部分的影响力和商业 利益。那么，我们在 2013 博鳌房地产论坛完全有必要寻找更多新的声音、新的面孔及内在 多元素的新力量，这样也许可以看到更不一样的未来。8 月 13-16 日，2013 博鳌房地产论坛将在海南如期开幕，围绕论坛主题“改革时 代的地产新力量” ，观点地产新媒体遍访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等人士， 推出“改革时代的地
2、产新力量”2013 博鳌房地产论坛系列报道。经过一年的调整，世茂房地产集团以全新的形象出现。回顾这场变革，世茂房地产集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅认为，之前的世 茂房地产在“豪宅教父”这个神坛上下不来。在她看来，成功是把双刃剑，既可以促使企业成为最优秀的；但也可能导致企业 止步不前，被人超越。 “房地产已经经历了二、三十年的快速增长期，优秀的开发商对于产品本身的打造 能力基本不会有大的差别。 ”蔡雪梅续称，开发商就好像大厨一样，前十位大厨的炒菜本事 谁也不会比谁差，未来考验这几位大厨价值的，不是能够做什么样的菜，或者做菜的差异 到底有多大，而在于谁能够更快创造出满足客户潜在需求的菜品出来，这
3、是影响未来竞争 格局的关键。与国内前十位的其他开发商不同，世茂房地产是一个具有强烈危机意识的企业。今年年初，世茂房地产成立了战略资源部，主要做跨界重大资源整合。在蔡雪梅看来，世茂房地产不再局限于单一的工作，盖盖房子，做个花园，做个 园林，然后卖房子。一季度，世茂房地产发布了未来 3-5 年战略定位，城市进化的先行者是该公司下 一步的发展目标。目前来看，世茂房地产旗下业务已经涵盖了住宅、商业、酒店、旅居以 及产业。对于业界持续关注的世茂房地产集团“四架马车” （住宅、商业地产、旅游地产以 及产业集群） ，蔡雪梅介绍表示，上述四大板块中住宅和商业占比最大，达到 60%-70%； 其次是旅居地产占到
4、 20%，产业集群占 10%。 “我们现在还没有做具体的定位规划，但是 旅居地产肯定是公司下一步要拓展的新领域。 ”以下为观点地产新媒体对世茂房地产集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅女士 2013 博鳌房地产论坛采访实录：观点地产新媒体：世茂房地产集团四大业务板块占比分别是多少？未来比较理想 的配比是多少？蔡雪梅：四大板块中住宅和商业占比最大，达到 60%-70%，其次是旅居地产占到 20%，产业集群占 10%。具体的定位规划还没有做，但是旅居地产肯定是公司下一步要拓 展的新领域。其实，今年博鳌房地产论坛的主题是“改革时代的地产新力量” ，这是一个很好的 切入点和主题。房地产已经经历了二、三十年
5、的快速增长期，优秀开发商的产品打造能力基本不 会有大的差别。就好像大厨一样，前十位大厨的炒菜本事谁也不会比谁差，未来考验这几 位大厨价值的，不是够做什么样的菜，或者做菜的差异到底有多大，而在于谁能够更快速创造出满足客户潜在需求的菜品出来，这是影响未来竞争格局的关键。我们认为，未来房地产行业的竞争就像手机之间的竞争，通话质量、屏幕大小、 耗电量已不再是关键，而是完全脱离了这个层面的竞争。在这样的竞争格局下，单一的工 程质量、开工面积、开工规模、年销售额、利润率等基本层面比拼的时代即将过去，未来 将会进入到另外几个纬度的比拼。首先是品牌的比拼，品牌背后代表的是企业输出的不仅仅是单一的产品，还能赋
6、予产品和客户更多的东西；第二，在资本层面也会进入到相应的比拼阶段；第三，会出现 洗牌，出现创新的竞争模式或者商业模式。观点地产新媒体：世茂房地产将如何应对这些新的比拼？蔡雪梅：我们在今年一季度发布了世茂房地产未来 3-5 年的战略定位，即城市进 化的先行者。长远的定位是希望成为整个行业的引领者，整个团队都非常清楚。对于行业引领者，我们的理解是希望世茂房地产未来销售的是不仅仅是产品，更 多是生活模式，内部称之为“世茂房地产生活方式” ，从而实现企业的长足发展，引领行业 的创新发展。其根本目的就在于通过打造出全新的世茂房地产生活方式，带给客户全然不 同的生命体验和生活品质。世茂房地产是一个有很强烈
7、危机意识的企业，与国内前十位其他开发商有巨大的 不同。业务已经涵盖了住宅、商业、酒店、旅居以及产业，所以世茂房地产不需要转型， 已是全能。其实，世茂房地产本身的基础非常好，只是之前在“豪宅教父”这个神坛上下不 来。成功是把双刃剑，既可以促使企业成为最优秀的，也可能导致企业止步不前，被人超 越。所以，我们经过了 2012 年的变革，并在 2013 年上半年持续发声。观点地产新媒体：开发商与电商合作已经比较普遍，世茂房地产集团在这方面是 如何考虑的？蔡雪梅：在这方面我们提出了云服务。事实上，在去年 3 月份已经提出了“服务 创造价值”的口号，并做了一系列为业主创造增值服务的内容。与今年新提出的云服
8、务相比，去年做的是点状战略合作，这个合作是松散型的， 我们只是把资源引入进来，但具体如何操作、操作到什么程度，我们并没有管控权，无法 决定和主导。而云服务则完全不同，世茂房地产会充当最重要的角色，发挥主导作用。比如，我们与东软熙康合作，并不是单纯把东软熙康引进来，而是建立了合资公 司世茂房地产熙康。意味着我们不仅投入了资金，还包括人员、管理，从而确保持续为客 户提供及时的服务。这是属于健康云，另外还有商务云，主要依托世茂房地产自身的酒店。我们预计 2017 年在全国实现 27 家酒店开业，2017 年之后保持每年开业 1-2 家酒店的速度。这就意味着世茂房地产的业主可以享受世茂房地产其他服务，
9、我们称之为“世茂 房地产中国城市会客厅” 。观点地产新媒体：具体如何操作？蔡雪梅：因为世茂房地产业务涉及的地区跨度比较大，从一线城市到四线城市都 有。比如，在三四线城市买了一套普通住宅或者公寓的客户，就可以依托我们的云平台， 通过服务热线，拥有世茂房地产在全国所有酒店的入住权，而且能够拿到最便宜的价格。此外，我们会对每一户业主的家庭健康需求、旅游度假需求、商务需求、教育需 求以及个人需求等进行整理，建立起各自的档案袋。观点地产新媒体：世茂房地产一直准备进入珠三角，这方面有没有新的进展？蔡雪梅：事实上此前世茂房地产已经进入了珠三角地区运作项目。近期想拿的那 块地也已经挂牌了，因为刚刚挂牌，所以我
10、们在报名跟进。而且投入了很大力气进行前期的设计、规划以及一系列的测算，准备较充分。观点地产新媒体：对于合作模式有怎样的想法？蔡雪梅：对于世茂房地产而言，合作是发展的重要模式之一。在这样的一个竞争 环境中，我们不会完全只靠自己的力量。此前世茂房地产也已经与其他企业有合作开发的 经验。在这方面，我们会比较关注几个点。第一，拥有相同的价值观，在操盘能力等方 面不见得要和世茂房地产一模一样，但希望能够取长补短，能够互相借势。第二，对于重点项目，希望能够拥有核心主控权，在所有的合作项目中，世茂房 地产能够起到一定的主导作用。通过前几年的合作积累，世茂房地产有从合作方中退出、有改变合作的方式的情 况，比如通过增加持股掌握项目的主控权。第三，希望实现双赢，一定不能是某一方受益的结果。观点地产新媒体：今年全国土地交易活跃，怎么看这样的土地市场表现？蔡雪梅：从上半年地产销售来看，形势很好，出现量价齐升的态势，从而激发开 发商拿地的热情。再加上去年大家比较审慎，土地的储备量和供货量在今年上半年偏向紧 张。这种情况下，众多房企上半年拿地动作频繁也是正常。事实上，下半年才是土地供货的窗口期，世茂房地产也将继续拿地，为明年增加 销售额做储备，所以我们下半年会择时而出。
