近年来房地产市场政策变化情况

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1、房地产政策过去20年，我国货币超发，却没有造成恶性通胀，是因为大部分流 动性被房地产市场吸纳，并表现为地价和房价近十年的高涨。这一 幕未来20年绝不能再重复。只有将囤积在房地产市场的数以万亿计 的资金挤压或解放出来，其他急需资金的产业和行业才能获得发展 的资本，否则，调整经济结构、转变发展方式几乎不可能取得成功。 能发挥这种功效的，唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税。 是时候了，以大无畏的勇气和自我牺牲精神，坚决推动在全国全面 征收累进税率的房产税。 一、限购政策退出，代之以税收手段 1、明确时间表。建议由国务院适时发布通知，决定以下事项： (1)2013年12月31日以前，全国所有城镇都

2、必须将其纸质房产档案录 入电子信息库，并建立本地的住房信息系统; (2)2013年12月31日以前，全国所有地级以上城市的住房信息系统都 必须与住建部联网，不得以任何借口推延; (3)2014年12月31日以前，全国所有城市的住房信息系统都必须与住 建部联网，不得以任何借口推延; (4)2014年1月1日起，全国所有城市(镇)的住宅限购政策停止执行; (5)2014年1月1日起，在全国住房信息已联网的城市范围内征收房产 税。2015年1月1日起，建制镇房产是否征收房产税，由各地省级人 民政府规定。 国务院通知发布的时间点，距离2014年1月1日应相隔6个月，以为各 地留出一定的准备时间。 2、

3、坚持首套房优惠和多套房限贷政策的长期化。建议由国务院发布 通知，决定以下事项： (1)购买除别墅以外的家庭首套住宅，贷款利率一律为基准利率的7 折，首付两成，免收契税，并建议将该政策载入基本住房保障条 例或住房保障法 ，实现首套房优惠政策的长期化、法制化; (2)购买第二套住宅，贷款利率不低于基准利率的110%，首付五成以 上; (3)购买第三套及以上住宅，一律不予发放购房贷款。 3、对奢侈性住宅征收房产税。修改1986年颁布的房产税暂行条例 ，改为房产税条例 ，由国务院颁布实施。修改后的主要内容是： 2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅

4、消费，每年按市场评估价征收1%-3%的 房产税，且没有减除额;家庭第三套住宅(不论面积大小)，每年征收 4%-5%的房产税，且没有减除额;家庭第四套及以上住宅(不论面积大 小)，每年征收10%的房产税，且没有减除额;取消原房产税暂行条 例有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定;所有商业 房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局 另有规定的除外(如对残疾人企业、高新技术企业可予减免房产税等)。 家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。 以上有关1%-3%的房产税税率，4%-5%的房产税税率，具体标准由各 地省级人民政府确定。 二、财政部、国家税务总局、住建部联合发布通

5、知，作出如下细化 规定： 1、对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。由 财政部、国家税务总局发出通知，2014年1月1日起，对家庭人均建 筑面积80平方米以上的住宅，转让后的增值收益部分(指房产的转让 价减去原购买价)，一律按20%的税率一次性征收个人所得税，但是， 该房产此前已缴交的房产税，可以抵扣房产转让增值收益部分应缴 纳的个人所得税，若该房产累计已缴交的房产税超出此次应缴纳的 个人所得税，则该项个人所得税视为零;对转让家庭人均建筑面积80 平方米以内的住宅，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如 上;转让家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征个人所得税。 对转让商业房

6、产的，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如 上。 2、转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购 房发票的，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构(建立 机构名库随机抽取)，参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查 阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估，作为计税依 据。从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为丢失原始购 房发票的惩罚。 3、当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成交价 明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据(类似 北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价)。 4、个人出租住宅，其租金收入须按20%缴

7、纳个人所得税;个人或企事 业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。 5、取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。 6、房产所有人(业主)必须持有以上所有完税证明，房屋权属管理部 门方可为其办理房产过户手续。 7、各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税收入， 由地方政府支配，专项用于保障房建设;盈余部分拟用于其他社会保 障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。附件一： 有关阐释 1、房产税是现成的税种，无须另行立法。 只须国务院修改房产税暂行条例 ，重新颁布实施即可。1986年颁 布实施的房产

8、税暂行条例 ，对住宅是免征房产税的，上海、重庆 试点征收房产税，从法理意义上说是违反该条例的，但因为是试点， 尚可接受。若在全国范围全面征收房产税，就必须修改该条例。 2、为何将房产税计征点定为户籍家庭人均80平方米? 现行首套房信贷优惠标准是90平方米以下，多数城市执行的普通住 房标准是144平方米。假设3口之家先后购买了两套房，90平方米是 首套房，144平方米是改善性住房，大约相当于人均80平方米。这个 标准已经充分考虑了改善性住宅需求。绝大多数征收房产税的国家， 均只对第一套住宅减免房产税(物业税)，而根据我国目前的居住水 平，将房产税计征标准定为户籍家庭人均80平方米，则基本相当于

9、免除了两套普通住宅的房产税，亦即相当于从第三套住宅征收房产 税。因此，将超过标准部分的住宅称为奢侈性住宅消费(也可称为投 资性住宅)并征收类似于奢侈税的房产税，是说得过去的。对商业房 产征收房产税，则是国际通例。 3、个人所得税是现成的税种，无须另行立法。 2011年6月30日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会 议修改的个人所得税法第三条第五款规定，对财产转让所得， 按20%的税率征收个人所得税。但国家税务总局曾经规定，对未能提 供准确纳税资料、不能正确计算应纳所得税额的房产转让，可按转 让收入1%-3%征收个人所得税。现在，为了抑制投资投机行为，统一 改为：对转让家庭人均建筑面积

10、80平方米以内的住宅，按转让收入 的1%征收个人所得税(已缴房产税可抵扣);转让家庭唯一住宅且居住 5年以上的，免征个人所得税。这样，无须修改个人所得税法 ，只须财政部、国家税务总局再发文作出具体规定即可。 4、为何该房产已缴交的房产税可抵扣应缴个人所得税? 主要是为了避免重复征税。同样，取消住宅转让环节的营业税，也 是为了避免重复征税。这样做，有助于减少征收房产税的阻力，增 加的税收负担仅限于严格定义的奢侈性或投资性住宅。 5、多套房产所有者，会不会宁愿持有住宅不售，转为出租? 多套房产持有成本很高。以北京为例，市区四环内一套100平方米的 超标住宅，市场评估价按3万元计算，按5%的税率，每

11、年应交房产税 15万元，将超过他的出租收益。且出租收益还要缴纳20%个人所得税。 当然，前提是要征收到位。 6、房产税能否抑制房价上涨? 理论上说，只征收5%的房产税，如果该套房产的价格涨幅超过10%， 投资者就仍有收益。前提是，房价必须每年上涨，即使如此，后面 还有20%的个人所得税等着他。如果累进税率的房产税严格征收到位， 拥有三套以上住宅的居民，大部分会将其多余住宅出售，住房供求 关系逆转，房价存在短时大跌的可能。 7、房产税全面征收后，房价会不会暴跌? 由于对人均住房建筑面积80平方米以下住宅不征房产税，按现有居 住水平，基本相当于允许每个家庭拥有两套房。经过房地产市场20 年的高速发

12、展，目前我国城市人均住房建筑面积仍只有30平方米左 右，从人均30平方米到人均80平方米，住宅市场还有巨大的发展空 间。2012年，房地产市场仍处于严厉的调控之中，在挤出绝大多数 投资投机者，以首次置业需求和改善性需求占绝对主导的情况下， 多数城市成交量仍出现了较大幅度的增长，当年房价同比也是上涨 的，可见首次置业需求和改善性需求也能够支撑房地产市场发展。 未来即使全面征收房产税会令房价短时下跌，也很难出现持续暴跌， 对金融和整体经济的负面影响完全在可控范围，而从房地产市场抽 离的庞大资金，却可以引导流入到其他急需资金的产业和行业。担 心征收房产税会严重拖累经济增长，是不必要的，认为征收房产税

13、 会引发经济崩溃，更是危言耸听。 8、已收土地出让金，再征房产税，是否重复征税? 有人认为，国外土地大多是永久产权，我们的住宅用地是有限产权， 征房产税不合适。我国住宅用地虽是70年产权，但物权法规定 自动续期，土地与房屋的使用期限得到了统一。有人认为，土地出让金属于“类税收”性质，在此基础上再征房产税，有重复征税之 嫌。但土地出让金属于土地保有环节(一次性收齐)的“税” ，房产税 属于房产保有环节的税，并不矛盾。很多西方国家也是既有土地保 有环节的税，也有房产保有环节的税。再者，房产税是保有环节的 税，若全部用于地方的保障房建设，那么它就与国外所征房产税(物 业税)的性质和用途没有本质区别。

14、 9、全面征收房产税，并对个人转让住宅的增值收益征收20%所得税， 是否会增加居民税收负担?表面上看，将在总体上增加居民税负系数， 但由于取消了转让住房时的营业税等税种，实际增加系数不会过大， 同时还为减免其他税负提供了空间。 10、房产税的计征标准是全国范围，而非仅所在城市。人均80平方 米是指一个家庭在全国范围内拥有的房产。 所以，对家庭奢侈性住宅征收房产税及转让后的个人所得税，前提 是住房信息联网。也就是说，2014年1月1日起房产税的征收范围实 际上是已经实现住房信息联网的地级以上城市，2015年1月1日起则 是面向全国所有城市。 11、技术准备。 如上所述，征收房产税之前，要先修改房

15、产税暂行条例;全国住 房信息系统的联网必须有相应的截止时间表;每个城市的个人住房信 息系统要与户籍管理系统、税收系统联网。要消除开征房产税的所 有技术障碍。实践证明，只要是技术问题，应该都是可以解决的。 12、征收成本。 为了减轻税务部门的劳动强度，减少征收房产税的成本，可采取自 行申报纳税与代扣代缴并行的征收办法。鼓励公民自行申报缴纳房 产税。代扣代缴，既包括房产所有者所在单位代扣代缴(税务机关将 住建部门提供的个人超标房产信息，整理出应纳税名单，送达辖区 所在单位)，也包括基层的居委会、物业公司代为催缴。鼓励税务部 门创新征收办法。 13、惩罚措施。 逾期不缴纳房产税者，税务机关有权罚收滞

16、纳金。凡是住建部门、 税务部门、户籍部门等国家机关工作人员，弄虚作假，为房产所有 人逃避纳税、办理户口提供帮助的，一律从重处罚，或移送司法机 关处理。实施初期，有必要查办一些典型案例。 14、对奢侈性住宅征收房产税，有助于反腐、缩小贫富差距。从近几年披露的案例来看，有些官员或其他公民非法拥有数十套房产。 而拥有房产的多寡，是贫富差距扩大的重要决定因素。对奢侈性住 宅征收累进税率的房产税，除了可为地方带来稳定的税收来源，在 反腐和缩小贫富差距方面也将起到不可忽视的作用，本质上有利于 维护社会稳定。 15、不可独行。2005年以来的房地产调控历程表明，抑制住宅的投 资性需求，必须从根本上改革房地产的制度和管理机制，除以上税 收手段之外，尚须建立一系列配套的政策措施，这是房地产市场赖 以持续健康发展的必要选择。 附件二： 配套政策 1、立即进行治理小产权房的试点和利用集体用地建设公租房的试点。它们都属于集体建设用地改革的试点，将有助于探索集体土地改革 的问题。 2、立即着手研究整个房地产税收制度的改革。 第一步，征收房产税，并坚决控制各地的地价涨