罗源县房地产投资分析

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1、罗源县房地产投资分析报告目录 前言 项目概况 罗源概况 罗源社会现状和经济形态对房地产的影响 罗源县城发展规划及“打造罗源湾”对房地产的影响 罗源投资消费观念对房地产的影响 罗源房地产业现状及趋势 宏观经济政策的影响 项目分析 项目建议一前言 2009 年，中国房地产市场突飞猛进，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售 额均创历史新高；在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过 2007 年。2009 年年底，为遏制部分城市房价上涨过快，中央政府加大了对市场的调控，以 1 月 7 日出台的“国十一条”为标志，2010 年的房地产业政策已由“宽松”转为“调控”。 2009

2、 年，福州全年销售近 47000 套，面积突破 500 万立方，比增达 163.08%，各项指标均 创历史新高。到 2010 年全市平均价格已攀升至每平米 10000 元以上，房价的增幅远超出经 济增长速度和收入增长速度。横览全国 70 个大中城市，福州的房地产成交均价居于排名中 上位置，仅次于北京、上海、深圳、广州、杭州和厦门，高于天津、大连、沈阳、重庆等 大部分城市。而这与福州对比其他二三线城市的总体经济规模、人口密度、产业基础以及 辐射能力等并不能并驾齐驱。 然而即便在政策逐步从紧、土地出让价格快速上升、居民购房负担不断加大的背景下，福 州城市房地产开发投资仍具有很强的吸引力，销售量价仍

3、然在进一步发展。如何评价福州 市及所辖各县市的房地产投资机会，确定战略目标，对于企业经营以及防范风险有着重要 意义。二项目概况 用地规模：343 亩 用地性质：商业住宅、别墅用地 建筑面积：约 500000 平方米 容积率：约 2.5 地址：距离罗源县城约 4 公里三罗源概况罗源县位于福建东部沿海，与台湾、马祖隔海相望。全县幅员 1187 平方公里，辖 6 镇 5 乡 193 个村居，总人口 25.5 万，其中畲族人口占 8.1%，为福建省畲族主要聚居区之一。 罗源有着丰富的矿产资源。罗源西北部地区有着丰富的“两石”，在全省名列前茅；农副产 品及海产品资源丰富，种类繁多。从 1993 年起，连

4、续 8 年蝉联福建省经济发展“十佳县”。 2008 全年完成地区生产总值 58.67 亿元，比增 17.3%；工业总产值 94.91 亿元，增长 24.5%，其中规模以上工业产值 62.58 亿元，增长 34.4%；农业总产值 23.6 亿元，增长 5.2%； 财政总收入完成 3.31 亿元，增长 33.4%，其中地方级收入 1.93 亿元，增长 29.3%；全社会 固定资产投资额 23.5 亿元，增长 59.5%；社会消费品零售额 14.62 亿元，增长 16.6%；实 际利用外资 211 万美元，增长 16.14%；外贸自营出口总值 2473 万美元，增长 10.75%；城 镇居民人均可支

5、配收入 11551 元，增长 17.1%；农民人均纯收入 5214 元，增长 12.0%。 罗源湾口小腹大水深，海域面积达 240 平方公里，距马祖岛 38 海里、基隆港 146 海里、上海 405 海里、香港 435 海里，位于长江三角洲、珠江三角洲等距离中心，北联宁德、浙江， 南接福州、厦门，是连接南北的重要节点。港口作业时间年平均 360 天，是我省六大天然 深水良港之一；有近 10 万亩土地储量可供成片开发港区工业建设。四是交通优势。海陆空 交通便捷，开辟了直抵香港、日本、新加坡等航线，104 国道、同三高速公路穿境而过， 距长乐国际机场仅 58 公里，福州市区 65 公里，距温州 2

6、00 多公里。沿海大动脉温福铁路 正加紧建设，将于 2008 年建成，并在罗源湾开发区内设站，罗源湾港区铁路专用线从该站 点连接贯穿港区三个作业区至将军帽。罗源湾是省级经济技术开发区、临时一类通商口岸、 台轮停泊点、对台贸易点和全国首个国土综合开发整理示范区。四、罗源现状及经济形态对房地产的影响 （一）罗源现状和经济形态的特点 1、人口基数小，自然增长率高，政策控制增长在 9%以内。 截至 2010 年，罗源全县实际人口应该在 27 万左右，基本保持在政府控制目标内。但罗源 属于典型的“南方农村型”城市，思想相对比较守旧，重男轻女问题一直存在。加上人口 年龄结构的原因，因此人口增长率长期以来一

7、直保持在 10%的增长速度。2、总体经济规模在沿海县城中偏小，但近几年，特别是“十一五”以来增幅较快。 罗源县域经济总量偏小，经济基础相对薄弱，综合经济实力和区域竞争力较弱。首先从产 业结构上看，第一产业比重偏高，但农业基础薄弱，农业产业化进展缓慢，第二产业素质 不高，产业支柱不明显，第三产业不够活跃，比重明显偏低，这是制约罗源县经济发展的 重要因素。其次民营经济总量不大，多以商贸型为主，生产型和科技型企业少，规模小， 随着罗源湾规划的推进，规模工业和港口工贸将推动罗源整个产业转型和提升，从而增强 经济实力。 （表）2009 年罗源全县生产总值 （2009 年 1-12 月） 单位：亿元指 标

8、 名 称1-12 月累计增长 (%)一、全市生产总值2524.2812.8三、在全市生产总值中 福清市435.479.9长乐市265.4212.8闽侯县160.3518.4连江县153.8312.0罗源县82.7417.2闽清县76.5010.8永泰县51.2011.7平潭县68.5012.0（表）2009 年罗源财政收入指 标 名 称1-12 月累计增长 （%） 一、财政总收入（含基 金）4810424 18.3#鼓楼区 1383302.0台江区7357614.2仓山区7681314.5晋安区8080312.7马尾区15159216.8福清市21049826.3长乐市11645216.3闽侯

9、县16577027.3连江县7563819.7罗源县3718722.6闽清县307449.8永泰县1605720.3平潭县3549547.03、经济运行保持平稳较快增长，各项指标基本保持增长态势。 罗源农业经济和水产经济比较稳定；尤其水产品丰富优质，随陆海交通分销国内外，为当 地经济带来贡献。随着罗源湾建设的不断推进，规模工业和港口工业规模不断扩大，增幅 领先全市；随着陆地交通基础设施和各吨位码头港口建成后，将带动当地物流和第三产业 进一步发展，区域枢纽城市的地位将愈加突出。（表）2009 年罗源全部工业总产值 单位：万元县(市)区1-12 月累计增长 （%）全 市3949275313.6福清

10、市 90920908.0长乐市 739606315.8闽侯县 360816425.5连江县 153240627.1罗源县 164751731.3闽清县 99895111.3永泰县 2879796.9平潭县 18621130.0（表）2009 年罗源规模以上工业总产值单位：万元县(市)区1-12 月累计增 长（%）全 市3618285314.5福清市85066408.3长乐市675223317.0闽侯县300634430.5连江县138480630.2罗源县143200737.5闽清县86868112.6永泰县1951997.7平潭县15003138.74、城乡居民储蓄增加 2006 年罗源居民

11、储蓄存款余额 10.78 亿元，年均增长 15.1；照此顺推 2009 年罗源城乡居 民储蓄存款余额应该在大约 16.5 亿元左右。5、和大部分城市一样投资拉动在 GDP 中比重较大，是消费总额的 2.4 倍。 （表）2009 年罗源固定资产投资总额 单位：万元县（市）区1-12 月累计增长 (%)全 市1544600832.3罗源县50402522.0注：以上数据不含高速公路和铁路的投资额。 （表）2009 年罗源县社会消费品零售总额 单位：万元县(市)区12 月1-12 月累计增长 (%)全 市13639581335791218.0 罗源县2046420197417.8（二）罗源经济面对房

12、地产的影响 1、县城经济实力提升，对乡镇的辐射能力增强，进一步推动农村人口城市化进程。 按照规划 2010 年，罗源城区人口达 8 万人左右，城市建设用地面积达到 11.55 平方公里， 实际比 1996 年增加约 16000 户的入户刚性需求。而自“罗源湾”战略发展布局提出以来， 固定资产投资和规模企业投资增幅不断攀升，同时促进罗源的整体经济规模和增幅不断上 升，这将带动下游民营企业和就业人口，促使罗源居民收入增加，从而增加购买力。人口 和购买力是决定一个城市房地产市场的基础因素，按照经验，这个基础因素促发的连带作 用约为在 3-6 倍之间。2、价格仍有上升空间 按照国际惯例，人均 GDP

13、超过 1000 美元后居民消费结构开始由吃穿为主向住行为主转化， 当人均 GDP 超过 5000 美元时，房地产的投资开始大众化，进入爆发式增长阶段。2009 年 罗源的人均 GDP 超过 30000 元人民币，约为 5000 美元，这意味着罗源房地产需求将进入 爆发阶段。根据发达国家经验，房价与人均 GDP 之间的关系是：平均房价=人均 GDP/3- 5.5，按照这一模型，罗源房价的区间应该在 5800 元到 10500 元之间，而目前罗源均价大 约为 3500 元/平方米到 4200 元/平方米之间，意味着罗源的房价还有着较大的上涨空间。 此外，罗源的居民可支配收入020004000600

14、08000100001200020052006200720082009农名纯收入 城镇居民可支配收入 涨幅 涨幅3、人口和人均居住面积 按照规划，罗源县城区人口目前应该在 9 万左右，按照 2008 年城区人均居住面积达到 12.52m2 的发展目标，城区可居住住宅面积保有量应该超过 150 万平方米。按照平均 3.1 人 /户计算，城区可居住住宅面积保有量必须突破 5 万套。而 2005 年，全国人均居住面积已 达 26.11 平方米，很显然，其间有着巨大的刚性需求或换代型购房空间。五、罗源规划发展对房地产的影响 （一）罗源的总体规划 罗源湾将围绕“海峡西岸经济区省会中心城市东北翼的生态港口

15、工业城市”的目标，建成以狮岐、将军帽、牛坑湾、碧里作业区、濂澳等一批战略码头为依托的临港工业集群，按 照 按照“大项目一产业链一产业群一产业基地“的发展方向，打造七大产业基地。即以罗源 火电厂为龙头，发展以燃煤为主的港口型电力工业，打造东南沿海电力能源基地；以亿鑫 钢铁、德盛镍业、德盛不锈钢、三金钢铁等为龙头，打造金港工业区冶金基地；以源鑫水 泥、宇星精品涂镀层板和石板材加工为龙头，打造新型建材产业基地；以华东船厂、胜华 船厂、蓝之湾游艇为龙头，延伸船舶修造及配套件产业链，打造东南沿海重要的船舶修造 业基地；以时代包装、福万塑胶、鸿博紧密纺、益升食品等为龙头，打造轻工食品制造基 地；以田丰机械

16、、宏丰备件等为龙头，打造临港装备机械制造基地；引进大型化工项目， 打造牛坑湾化工基地。同时，充分发挥这七大主导产业带动作用，延伸产业链，培育产业 集群，把罗源湾北岸建设成为海峡西岸有较强辐射带动能力的临港工业基地，成为全市乃 至全省重要的经济增长极。 城区建设主要以拓展县城建成区规模和扩大人口规模为取向，从实际出发，坚持优先发展 新城区，兼顾完善旧城区，加快完善岐余塘新区建设。县城建设重点向东沿海岸线拓展， 架设渡头桥，联接渡头新区、开发区、产业综合开发基地、火车站、港区，扩大城区规模。 按照天津城市规划院编制的罗源县城市发展总体规划，在巩固发展老城区，建设岐余塘新 区的同时，重点推进渡头新区和松山新镇建设，在罗源湾开发区建设新城区，作为罗源县 经济社会发展新的增长点。罗源新城区按照高起点规划、高标准建设、高级化管理的原则， 以罗源湾生态港口工业城市为发展目标，以塑造罗源湾新型城市为突破口，快速融入省会 城市经济圈。（二）罗源湾规划发展的落实情况 从历年政府报告看，罗源湾建设的各项经济指标基本得到落实，罗源的整体经济实力和城 市化进程明显加快。（