《福田大中华岗厦项目定位报告：项目发展方向》由会员分享，可在线阅读，更多相关《福田大中华岗厦项目定位报告：项目发展方向（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、Centaline. 2006-11深圳福田大中华岗厦项目深圳福田大中华岗厦项目Presentation建筑之家建筑之家Centaline. 2006-11Centaline. 2006-11项目发展方向项目发展方向项目发展方向项目发展方向项目属性项目属性片区价值论证片区价值论证片区价值论证片区价值论证同类项目借鉴同类项目借鉴项目整体定位项目整体定位1234片区现状片区现状价值点挖掘价值点挖掘未来前景未来前景Centaline. 2006-11岗厦片区位置岗厦片区位置岗厦片区位置岗厦片区位置福田中心区岗厦片区Centaline. 2006-11片区现状片区现状城中村密集城中村密集片区现状片区现
2、状城中村密集城中村密集? 城中村制约片区发展：城中村制约片区发展：城中村制约片区发展：城中村制约片区发展：握手楼比比皆是，严重影响片区的进一步发展以及中心区的整体形象；? 外来人口聚集，整体消费水平较低：外来人口聚集，整体消费水平较低：外来人口聚集，整体消费水平较低：外来人口聚集，整体消费水平较低：以打工者为主要消费群体，优越区位难以实现商业价值的突破。? ? CBDCBD的配套片区功能尚未发挥：的配套片区功能尚未发挥：的配套片区功能尚未发挥：的配套片区功能尚未发挥：以打工者为主要消费群体，优越区位难以实现商业价值的突破。Centaline/2006-10Centaline. 2006-11河
3、园片区改造项目签约河园片区改造项目签约河园片区改造项目签约河园片区改造项目签约本案?河园片区的改造规划框架性协议已于今年7月份签署，打响岗厦片区城中村改造第一枪。?根据岗厦片区的规划策略即控制开发强度，治理居住环境，本案南侧的岗厦村改造指日可待。Centaline/2006-10Centaline. 2006-11片区发展片区发展片区发展片区发展城中村密集卫生、治安较差片区消费力低居住功能为主商住楼办公、居住混杂城中村密集卫生、治安较差片区消费力低居住功能为主商住楼办公、居住混杂片区形象片区形象片区形象片区形象BeforeBeforeAfterAfter城中村将逐步改造片区形象全面提升高档次业
4、态进驻重新聚集 消费人群城中村将逐步改造片区形象全面提升高档次业态进驻重新聚集 消费人群片区功能片区功能片区功能片区功能商业、办公、居住为一体 的多功能综合发展区商业功能适当增加，居住 功能锐减。商业、办公、居住为一体 的多功能综合发展区商业功能适当增加，居住 功能锐减。Centaline. 2006-11新岗厦新岗厦CBD的一级辐射区CBD的一级辐射区新岗厦新岗厦CBD的一级辐射区CBD的一级辐射区片区功能配比34%30%33%3%住宅 商业办公 公共配套设施? 全新的片区定位展现美好未来：全新的片区定位展现美好未来：全新的片区定位展现美好未来：全新的片区定位展现美好未来：岗厦将定位成深圳市
5、中心区CBD的商务配套功能区，为中心区金融、商贸、信息、文化、会展等产业服务；? 片区的配套功能齐全：片区的配套功能齐全：片区的配套功能齐全：片区的配套功能齐全：办公、商业、酒店、时尚住宅、休闲娱乐、交通枢纽等。? 原先的居住功能将逐步被商务配套功能所替代：原先的居住功能将逐步被商务配套功能所替代：原先的居住功能将逐步被商务配套功能所替代：原先的居住功能将逐步被商务配套功能所替代：新岗厦人口将大幅减少，由6.8万人锐减至7000人，这就意味着大量外来暂住人员居住的局面将不复存在。Centaline/2006-10Centaline. 2006-11岗厦片区被定位为配合市政府在岗厦河片区发展商务
6、配套区，建设成为紧邻中心区的总部办公区、白 领生活区和新型商业区，即集商务办公、休闲商业、居住、配套服务为一体的综合发展区。据了解， 岗厦片区改造后总建筑面积为68.2万平方米，住宅、商业、办公各占三分之一。发现价值发现价值发现价值发现价值紧邻中心区的总部办公区、白领生活区和新型商业区紧邻中心区的总部办公区、白领生活区和新型商业区紧邻中心区的总部办公区、白领生活区和新型商业区紧邻中心区的总部办公区、白领生活区和新型商业区周边生活配套成熟周边生活配套成熟周边生活配套成熟周边生活配套成熟规划 前景规划 前景优势 区位优势 区位CBD的一级辐射区的一级辐射区CBD的一级辐射区的一级辐射区城中村彻底改
7、造指日可待城中村彻底改造指日可待城中村彻底改造指日可待城中村彻底改造指日可待多条主干道经过、地铁多条主干道经过、地铁1号线岗厦站号线岗厦站多条主干道经过、地铁多条主干道经过、地铁1号线岗厦站号线岗厦站潜质促进潜质促进Centaline. 2006-11价值突破的轨迹价值突破的轨迹价值突破的轨迹价值突破的轨迹CBD北区的发展历程：北区的发展历程：雅颂居、黄埔雅苑、天健世纪高档住宅聚集甲级写字楼江苏大厦进驻诺德、安联中心区写字楼代表作高档住宅奠定片区知名度高档商用物业提升片区形象档次借鉴借鉴星河世纪是片区高端形象建立的前驱星河世纪是片区高端形象建立的前驱CBDCBD的不断完善带动片区发展的不断完善
8、带动片区发展 城中村改造规划城中村改造规划城中村改造规划城中村改造规划将进一步体现将进一步体现CBD配套区域的功能配套区域的功能知名发展商项目云集知名发展商项目云集知名发展商项目云集知名发展商项目云集星河、金地、大中华强势进驻， 高档商用、居住物业聚集圈逐步体 现片区价值星河、金地、大中华强势进驻， 高档商用、居住物业聚集圈逐步体 现片区价值价值基础价值基础价值基础价值基础价值提升价值提升价值提升价值提升价值飞跃价值飞跃价值飞跃价值飞跃Centaline. 2006-11Step 1Step 2Step 3 星河世纪的推出已铺垫了“ “CBDCBD门户门户门户门户” ”这一 片区价值基础 城中
9、村旧改城中村旧改城中村旧改城中村旧改的全面启动+CBD建设的不 断完善、商务氛围的逐步成熟知名发展商项目云集知名发展商项目云集知名发展商项目云集知名发展商项目云集星河、金 地、大中华强势进驻，高档商用、 居住物业聚集圈逐步体 现片区价值价值基础价值基础价值基础价值基础价值提升价值提升价值提升价值提升价值飞跃价值飞跃价值飞跃价值飞跃片区价值预期片区价值预期片区价值预期片区价值预期Centaline. 2006-11片区价值预期片区价值预期片区价值预期片区价值预期CBDCBDCBDCBD东区正在崛起东区正在崛起东区正在崛起东区正在崛起城中村不再是新岗厦的形象代言城中村不再是新岗厦的形象代言城中村不
10、再是新岗厦的形象代言城中村不再是新岗厦的形象代言知名高档物业的云集将形成新的核心商圈知名高档物业的云集将形成新的核心商圈知名高档物业的云集将形成新的核心商圈知名高档物业的云集将形成新的核心商圈中心区土地日益稀缺，旧改项目将吸引更多关注中心区土地日益稀缺，旧改项目将吸引更多关注中心区土地日益稀缺，旧改项目将吸引更多关注中心区土地日益稀缺，旧改项目将吸引更多关注Centaline. 2006-11项目发展方向项目发展方向项目发展方向项目发展方向片区价值论证片区价值论证片区价值论证片区价值论证项目属性项目属性项目属性项目属性同类项目借鉴同类项目借鉴同类项目借鉴同类项目借鉴项目定位项目定位项目定位项目
11、定位2134地块位置地块位置经济指标分析经济指标分析项目项目SWOT分析分析Centaline. 2006-11项目地块位置项目地块位置项目地块位置项目地块位置地块东：紧邻皇岗路，与主干道之 间有区间道，隔路为住宅及写字楼地块东：紧邻皇岗路，与主干道之 间有区间道，隔路为住宅及写字楼地块东：紧邻皇岗路，与主干道之 间有区间道，隔路为住宅及写字楼地块东：紧邻皇岗路，与主干道之 间有区间道，隔路为住宅及写字楼地块南：紧邻岗夏城中村民 房及彩福大厦地块南：紧邻岗夏城中村民 房及彩福大厦地块南：紧邻岗夏城中村民 房及彩福大厦地块南：紧邻岗夏城中村民 房及彩福大厦地块西：紧邻彩田路，与主干道之 间有区间
12、道，隔路为星河世纪项目地块西：紧邻彩田路，与主干道之 间有区间道，隔路为星河世纪项目地块西：紧邻彩田路，与主干道之 间有区间道，隔路为星河世纪项目地块西：紧邻彩田路，与主干道之 间有区间道，隔路为星河世纪项目地块北：紧邻深南大道，与主 干道有绿色防护带间隔地块北：紧邻深南大道，与主 干道有绿色防护带间隔地块北：紧邻深南大道，与主 干道有绿色防护带间隔地块北：紧邻深南大道，与主 干道有绿色防护带间隔 Centaline/2006-10Centaline. 2006-11项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况?占地面积:18600.5M2?总建筑面积:148800M2?办公面积:4464
13、0M2?公寓面积:44640M2对本项目的直观认识对本项目的直观认识CBD一级辐射圈集合了办公、居住、购物多种商务功能的建筑集群；以办公及公寓功能为主体，酒店、商业为辅助。CBD一级辐射圈集合了办公、居住、购物多种商务功能的建筑集群；以办公及公寓功能为主体，酒店、商业为辅助。?地理位置:彩田路与深南大道交汇处?建筑布局：四栋建筑呈L形排布?商业面积:29760M2?酒店面积:29760M2项目各物业形态面积占比30%30%20%20%办公 公寓 商业 酒店本项目的基本特性符合商务综合体商务综合体商务综合体商务综合体所应具备的基本特征。Centaline/2006-10Centaline. 20
14、06-11S S： ?邻近CBD，区位优势明显； ?临深南大道等主干道，交通便 利，具有良好的昭示性，利于打 造地标式物业； ?多功能综合体项目，利于项目 的形象、档次的打造和提升； ?发展商品牌优势。S SvsvsO O?CBD的不断完善为本项目的 发展目标片区标志性物 业奠定了基础； ?充分利用综合体项目的多重 优势，乘CBD发展之势，引领 片区市场。O O：?随着中心区政府及企业的入驻，大 量配套设施的建设和完善，CBD的商 务聚核效益将不断爆发； ?岗夏旧城改造将改变项目所处片区 形象和档次，极大的提升项目区域 价值；S SvsvsW W ?整合项目优势，联合发展商品 牌资源，以产品为
15、基础，通过提 升附加值来实现产整体形象及价 值的飞跃，同时弱化片区环境弱 势。OvsTOvsT ?放大竞争范围，扩大客户层面； ?通过差异化策略形成自身特色。W W： ?地块狭长对整体规划设计有所 限制； ?项目南面的城中村中大量复杂 人流，改造尚需时日； ?项目自身小交通组织铺排困 难，车行出入不够便利。W WvsvsT T通过产品品质的打造、附加 值的提升来弱化项目自身的 不利因素。T T：?未来综合体项目竞争激烈，竞争对 手体量更大、地理位置更为优越， 且均由品牌发展商操刀； ?房地产政策的不确定性。SWOT分析SWOT分析SWOT分析SWOT分析Centaline. 2006-11项目
16、发展方向项目发展方向项目发展方向项目发展方向片区价值论证片区价值论证片区价值论证片区价值论证项目定位项目定位项目定位项目定位同类项目借鉴同类项目借鉴同类项目借鉴同类项目借鉴项目属性项目属性项目属性项目属性2134定位策略定位策略物业定位物业定位形象定位形象定位Centaline. 2006-11项目定位思考项目定位思考从项目本身进行属性归纳：区位优势：区位优势：区位优势：区位优势：占据城市核心商务圈的黄金地理位置片区未来规划优势：片区未来规划优势：片区未来规划优势：片区未来规划优势：新岗厦定位CBD商务配套区交通便利：交通便利：交通便利：交通便利：深南大道与彩田种路交汇，临近地铁1号线岗厦站功能多样：功能多样：功能多样：功能多样：多种物业形态并存发展商的品牌带动作用：发展商的品牌带动作用：发展商的品牌带动作用：发展商的品牌带动作用：从龙珠花园到汇展阁、从太古广场到现代城，再到大中华国际交易广场，开发商开发之项目无不是片区市场
