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1、房地产行业税收管理中存在的问题及对策房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企 业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策， 甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照 顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政 策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊 税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业 7 家，其中，高唐本地企业仅有 1 家，其他均为招商引资的外来企 业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了 180 天，按规定
2、均应 到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一 户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催 办，目前已 4 家企业办理了税务登记手续，另 2 户企业仍在催办过 程中。2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务 不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业 采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上， 不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由 于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责 发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付 多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转
3、但成本已提前列支， 造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实 反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚 增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点， 目前高唐的 6 家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以 回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国 家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在 高唐累计经营期限都超过了 180 天，应该接受经营地税务机关管理。 流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏 征漏管。4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开
4、发企业的供货商无固 定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些 供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。5、发票管理相对薄弱。绝大多数房地产开发企业在收取预售房 屋款时，采取白条或收款收据收款，有的用建筑材料发票冲抵售房 款，从而造成收入体外循环，致使发票管理没有有效发挥控税效应。6、税收管理管理人员的素质有待提高。房地产行业是一个新兴 行业，由于房地产市场尚不规范，涉及的税收问题比较复杂，房地 产行业税收管理政策性非常强，对管理人员的综合业务素质要求比 较高。管理人员不仅要全面掌握房地产行业税收政策，也要熟悉国
5、家有关房地产有业的其他政策。国税人员由于受传统的“两税”影响， 所得税分享制度改革后，在所得税的管理方面有所欠缺，加之房地 产行业是新兴行业，基层税务人员接触较少，有的在管理上感到力 不从心。7、税收管理外部环境有待改善。虽然新的征管法对有关部 门协税护税职能作用作出了明确的法律规定，但现实中由于部门利 益驱使，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，更增加了管 理难度。此外，据调查，有些地方的政府部门不能正确认识涵养税 源与依法治税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够， 也在一定程度上影响了对房地产行业税收管理的实际效果。二、规范房地产行业税收管理的对策1、优化服务，加强有关税收政
6、策的宣传和财务核算的辅导。一 是通过印发宣传材料、宣传手册，在新闻媒体、税务网站上开辟宣 传专栏，举办专门培训班等多种形式，将国家房地产政策特别是相 关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员；二是 主动深入企业宣讲有关政策，了解企业生产经营情况，帮助健全财 务制度，规范财务核算，减少房地产行业企业的纳税风险。还可通 过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。 三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇 报，向有关领导宣讲房地产税收政策，帮助分析规范房地产行业税 收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支 持。通过依法开展热情、规范的税
7、收服务，提高企业自觉纳税的意 识，使之熟练掌握税收知识和办税技能，用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理 解和配合，留住外来商家。2、强化培训，提高税务管理人员的素质。结合税收形势的发展 变化，加强对税务人员房地产行业有关税收政策、其他国家政策、 生产经营、财务管理、征管技巧等诸多方面的知识培训，提高他们 的理论水平和征管技能。3、有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全， 税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算，不能向主 管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户，可以采取核 定征收管理方法，包括定额征收和核定征收。对挂靠户、
8、承包户应 按照同行业同规模水平从高核定征收，在具体操作方面可以按照核 定应纳税所得率确定应纳税所得额，按商品建筑面积乘以市场价格 核定计税营业额等方法。4、提高房地产领域税收管理信息化水平。将计算机技术和 CTAIS 等软件充分运用到房地产税收管理，包括税务登记、纳税申 报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息 采集等各个环节，通过全面、科学采集各类信息，努力实现房地产 行业登记管理的及时性、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和 行业管理的规范性。5、探索实行户籍管理办法。可以把每一个单项房地产开发项目 做为一户纳税企业进行管理。考虑到目前挂靠户、承包户、私人开 发商等仅仅是
9、收取管理费的“影子公司”，必须加强对建安公司、项 目工程、子工程的三级管理，建立健全单项工程档案管理。6、加强重点监控和重点稽查。重点对无证户、挂靠户、承包户 以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行 重点监控，同时抓好房地产行业专项稽查，堵塞漏洞。可以采取一 条街一幢房产逐个清理的拉网式清查办法；对不依法接受税务管理 或偷逃税行为情节严重，造成不良影响的，予以严厉打击并公开暴 光，起到打击一个、震慑一片的作用，确保房地产业税收不流失。7、加强发票管理。结合国税部门和地税部门开展的发票双奖活 动，认真落实好全面开票制度，规范房地产开发企业在生产经营过 程中取得、使用的发票，确
10、保其合法性和真实性，充分发挥以票控 税的基础性作用，对预收款项收据列入发票进行管理。8、加强部门配合，开展综合治税。房地产开发涉及面广，有时 会涉及多个方面、多个部门的利益关系。房地产开发行业的特殊性 对加强部门配合、健全协税护税网络、开展社会综合治税提出了更 高的要求。建议在原有协税护税组织的基础上，各乡镇政府、县直 各部门、各企事业单位、行政村、居委会都要确定一名综合治税信 息员，公检法司等部门要发挥职能，为综合治税工作保驾护航，形 成以协税护税和涉税信息提供为主要内容的社会综合治税网络。严 格纳税户登记管理。建立工商、国税、地税、技术监督等部门间的 工作联系和信息共享制度，进一步明确工商和技术监督部门的信息 传递要求，加强源头控管，确保业户及时办理税务登记，及时纳入 正常管理；财政、计划、经贸、建设等部门要及时向税务部门提供 房地产和各建设项目的信息资料，建筑施工企业必须依法开具、使 用发票，否则房地产开发企业不得与其结算工程款。
