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1、吉林大学硕士学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的硕士学位论文，是本人在指导教师 的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明 引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或 撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法 律结果由本人承担。 学位论文作者签名：葛 岚 日期：2004 年 4 月 21 日 1内 容 提 要 我国城市住宅小区物业管理是改革开放、市场经济条件下住房制度 改革的必然产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济体制的要求。 加强我国城市住宅小区物业管理研究是我国社会转型过程中的一种必然
2、要求。二十多年来，物业管理发展迅速，但在物业管理实践中也出现了 一些急需解决的问题。物业管理理论对于我们来说还是一门新的管理科 学。本文阐述了物业、物业管理的含义、特征和性质，物业管理与传统 房屋管理的区别；回顾了国内外物业管理的发展历程；论述了我国发展 物业管理的意义；分析了我国城市住宅小区物业管理的现状及存在的主 要问题，并从完善物业管理法规体系、加强物业管理服务、全面提高物 业管理人员素质等角度指出了解决问题的主要对策。同时，对 21 世纪我 国城市住宅小区物业管理进行了展望。 1前 言 党的十一届三中全会以来，特别是随着改革开放的不断深入和人民 生活水平的不断提高，我国的房地产业迅速崛
3、起。随着大量住宅小区的 投入使用，房地产管理的社会化问题尤其是城市住宅小区的物业管理问 题被提上了议事日程。可以说，物业管理是改革开放、市场经济条件下 住房制度改革的必然产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济体 制的要求。作为直接关系到广大人民群众日常工作和生活的新兴行业， 物业管理自然成为社会问题的热点和管理探索的焦点，它的产生与发展， 对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建 设，实施社会再就业工程起着积极的促进作用。二十多年来，物业管理 发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制已成为城市发展的 必然趋势。然而，随着物业管理行业的发展，物业管理实践中也出现了
4、 一些问题：法律法规的建立滞后于物业管理的发展，管理意识薄弱、服 务管理水平有待提高，南北方物业管理发展不平衡等。物业管理理论对 于我们来说还是一门新的管理科学。结合我国社会主义市场经济的特点， 研究探讨市场经济条件下物业管理的理论体系和物业管理企业的发展新路，对进一步搞好物业管理具有重要的现实意义。 2一、物业管理概述 （一）概念解析 1、物业的含义及特征 （1）物业的含义。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称 为不动产，英文名称为“real estate ”或“real property” 。在英语中， “real estate”一词具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋；“r
5、eal property”一词具体是指“real estate”及其附带的各种权益，包括所有权 在内的、以及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。我们认 为有关物业的含义应该是指“real property” 。物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入使用的各类房屋、 附属设施以及相关的场地，可以是整个住宅区，也可以是单体的房屋， 包括高层与多层住宅楼、综合大楼、写字楼、商业大厦、旅游宾馆、标 准工业厂房、仓库等。 1 通常的物业应由三部分组成：土地。所谓的土地是指由一定的地 表面积构成的地产。我国土地法规定，城市土地归国家所有，地下公共 设施及各种矿产资源归国家所有。因此，对土地所有
6、者来说，其使用的 一定范围的土地仅仅是地表面积，且只有一定年限的使用权，而没有严 格意义上的所有权。建筑物。建筑物是指以土地为基础的各种建筑物 和构筑物的统称，是相对独立的物业。建筑物可以为国家、集体、个人 所有，而土地则为国家所有，集体和个人对土地只有使用权。物权。 物权是指物业所有权人在法律规定范围内，支配不动产并排除他人干扰 的权力。物权是财产权，标的为物，义务主体为不特定的人。物业物权 包括自物权和他物权。 目 录 内容提要1 前 言1 一、物业管理概述2 （一）概念解析2 （二）物业管理的产生与发展6 二、我国城市住宅小区物业管理现状及存在的主要问题12 （一）我国城市住宅小区物业管
7、理现状12 （二）我国城市住宅小区物业管理存在的主要问题15 三、解决我国城市住宅小区物业管理问题的对策18 （一）依法加强物业管理18 （二）加强前期物业管理19 （三）建立“质价相符”的服务收费机制20 （四）加强对业主大会工作的指导监督21 （五）全面提高物业管理人员素质21 （六）切实增强服务意识，努力提高服务质量22 （七）借鉴国外物业管理经验24 四、21 世纪我国城市住宅小区物业管理展望 25 （一）我国加入 WTO 将加剧行业竞争 25 （二）物业管理的法规和制度将更完善26 （三）东与西、南与北差距将缩小26 （四）物业管理职业经理人为物业管理带来新气象27 （五）知识经济将
8、提升物业管理的整体水平27 结 论29 注 释30 参考文献32 论文摘要（中文）34 论文摘要（英文）37 4 其旁兴建一个绿化公园，可使其价格上升。保值性与增值性。人类对 土地的需求量是不断增长的，然而由于土地面积固定不变，供给的稀缺 性，使供求矛盾日益尖锐，所以房地产的价格一般也会不断上涨，有着 保值和增值的作用。 2 2、物业管理 （1）物业管理的含义。物业管理，是指专门的机构受物业所有人的 委托，按照国家法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和 先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周 围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业 化管
9、理，并向业主或租户提供多方面的综合服务。 3 物业管理企业通常称为物业公司；物业所有人指房屋所有权和土地 使用权人，一般称为业主。业主可以是个人，也可以是集体或国家。物 业管理的管理对象是物业，服务对象是人。 （2）物业管理与传统房屋管理的区别。物业管理作为对旧管理体制 的一种革新，是中国房地产经济市场化和房屋商品化的一种必然结果。 物业管理与传统房屋管理无论在观念上、内容上、模式上，管理的深度 和广度上都有很大的区别。从管理体制上，传统的房屋管理是计划经 济条件下政府、企事业单位采用行政手段，直接地进行行政福利型的封 闭式管理；物业管理是专业化的企业通过市场，用经济手段进行社会化 管理的有偿
10、服务。从管理的内容看，传统的房屋管理以单一的“收租 养房”为主要内容，但仍需国家的大量财政补贴；物业管理是对物业等 实行全方位、多功能的经营、管理、服务，它既管房又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务，企业通过自身的经营机制，实现造血功 能，国家不给补贴。从个人管理机制上看，传统的房屋管理是管房单 位以自身的意志去管理住户，住户无法选择房管单位；物业管理是产权 人和使用人通过市场选聘物业管理企业，双方在平等的原则下，通过双 3 （2）物业的特征。物业一般具有以下特征：位置固定性、地区性。 土地具有不可移动性，建筑物由于定着在土地上，也形成了其空间位置 上的不可移动性，物业位置的固定性，派生
11、了物业的地区性。形式上 的多样性。建筑物的功能不同、位置不同，形成了物业形式上的多样性， 由此决定了物业价值和价格确定上的复杂性。使用上的长期性。物业 使用寿命的长期性有二重含义，一是构成物业基础的土地具有不可毁灭 性；二是地上建筑物的使用期限可达几十年乃至上百年，虽然土地和房 屋本身是可以长期使用的，但对具体的某个使用者来说，又是有一定使 用年限的。根据新的土地使用制度，企业、组织、个人通过政府出让方 式取得的土地使用权，是有限的土地使用权，在使用年限内其使用权可 以转让、出租、抵押或者用于其它经济活动，土地使用权期满，土地使 用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。周期性长、
12、投资量大。物业开发建设周期比一般的商品生产周期要长得多，从土地 征用到建筑安装施工生产，再加上有关配套建设的进行，将耗费较长时 间。同时，物业开发建设需要大量的投资，一幢楼房几千至上万平方米， 仅建筑安装工程造价就高达几百万元甚至几千万元。目前，城市土地价 格猛涨，一平方米土地价格上升到数百元乃至数千元，多则上万元。近 年来，在城市建设中实行综合开发，配套建设，物业投资数额大的特性 表现得尤为突出。易受政策限制。任何国家对物业的使用、支配多少 都有某些限制。物业受法令和政府政策的影响较重要的有两项：一是警 察权。政府基于公共利益，可运用警察权限制某些物业的使用。二是行 政征用权。政府为满足社会
13、公共利益的需要，可以对任何物业实行强制 征收。物业易受政策限制性还表现在，由于物业不可移动，所以逃避不 了未来政策变化的影响。受相关因素影响大。物业的价格自然与其本 身有关，但同时还往往受其周围其它建筑的影响。例如，在一幢住宅楼 附近兴建一座噪音较大的工厂，可导致该住宅楼的价值下降，反之如在 7 施已不适应经济的飞速发展，加之人口激增，导致住房紧张、居住环境 恶劣。为了缓解这一矛盾，开始修建公共的村屋，以缓解市民 居住的紧张问题。并开始从英国引进物业管理人、管理理论和方法。 我国内地对物业管理的探索与尝试是 80 年代初首先从住宅管理开 始的。当时，作为经济特区的深圳，为破除旧的住宅管理体制的
14、弊端， 在借鉴国外先进经验的基础上，结合中国的实际，大胆探索，走出一条 专业化、社会化、经营型的崭新的住宅管理新路，首先推行了物业管理 的方式。1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司 深圳市物业管理公司成立。这是我国沿海地区物业管理诞生的标志。 该公司是一家以管理商品房为主，经济上独立核算、自负盈亏的国有企 业。他们借鉴香港先进的房管方法和经验，并结合特区的实际情况，对 旧体制进行改革。改革的核心是政企分开，所有权与经营权分离，建立 起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商 品化房管体制。新体制使房地产管理工作从过去的行政性、福利性，走上了专业化的有偿服务的管理轨道。 9 广州也于 1981 年开始在新建的东 湖新村试点实行新型住宅区管理办法。从此，从深圳到广州，从南方到 北方，从沿海到内地，物业管理公司如雨后春笋般地涌现，这一新兴行 业的发展呈现出一派生机勃勃的景象。1993 年 6 月 30 日，全国首家物 业管理协会深圳市物业管理协会成立。这表明我国物业管理已进入 了一个新阶段。 在沿海开放城市几年来物业管理试点经验的基础上，1994 年 3 月， 建设部颁布城市新建住宅小区管理办法 ，强调新建小区必须推行物业 管理，并指明：住宅小区推行社会化、专业化管理模式，由物业管理公 司实施统一专业
