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1、1保利阳逻可行性分析保利阳逻可行性分析目录目录第一部分、项目概况1、地块概况 2、交通状况3、地形地貌特征4、市政设施保障5、项目开发手续6、项目开发设想第二部分：阳逻房地产总体前景分析1、阳逻房地产市场概况2、阳逻房地产市场前景分析第三部分：项目区域前景分析1、项目区域市场概况2、区域优势及前景分析第四部分：项目市场定位及价格定位1、项目优势分析2、项目市场定位3、项目价格定位第五部分：项目开发建设进度计划第六部分：投资估算与资金筹措1、项目总投资估算2、资金筹措3、投资使用计划2第七部分：收入预测及资金分析1、销售收入预测2、项目销售预测及销售回款计划第八部分：财务与敏感性分析1、财务分析
2、依据2、销售利润分析3、现金流量分析4、项目敏感性分析第九部分：项目风险分析1、项目风险2、项目风险对策第十部分：项目配套1、生活配套2、水配套3、电配套第十一部分：项目可行性结论1、经济效益分析2、社会效益分析3、可行性结论第十二部分、环评简析1、运营期环境影响评价2、施工期环境影响分析3、环境质量现状评价结论 34、建设项目环境可行性综合结论 第一部分：项目概况第一部分：项目概况1、地块概况保利圆梦花园项目位于武汉阳逻经济开发区内，属于阳逻经济开发区往大武汉城区的过渡区域。项目东接阳逻大桥，西接武钢生活区（规划中的新武钢生活园） ，南临柴泊湖。北连汉施公路快速干线，属于大武汉市区的生态后花
3、园和阳逻经济技术开发区的中间地带。项目所在地绿化率较高，植被多为矮草和普通树木；人口密度低；交通路网健全，四通八达；生活配套齐全，居住条件成熟。2、交通状况 大区域交通环境： 从交通来看，保利圆梦花园项目附近有通往市区的 2106路公汽，从上车到二七路，仅需 30 分钟，到达终点站武汉客运港也仅 45 分钟。根据交通规划，今年底将新设公交线路直通阳逻。与此同时，阳逻长江公路大桥 2007 年上半年建成通车，从青山到阳逻仅需 15 分钟。而全长 188 公里的武汉绕城公路将全线贯通，联接阳逻的 318、106 国道改扩建工程及阳逻至黄冈的江北一级公路竣工，加上迁建阳逻的汉口机场及京广、京九铁路联
4、络线的建成，华中地区少有的阳逻“水铁公空”立体交通格局将快速形成。 项目及所在区域交通环境：4高速公路：武汉外环路，红线宽度 60 米，绿带宽度 28 米，向南过长江至青山，现状为城市快速路，规其控制范围待确定后再作调整。主干道：柴泊大道，红线宽度 35 米，绿带宽度 4 米。次干道：（社区主道路及支干道路）：红线宽度 15 米，绿带宽度 4 米。项目地块内部道路面积率为 15.1；道路网密度为 0.020.05 km/km。3、地形地貌及气候特征保利圆梦花园项目地处武汉东部丘陵地带、北高南低、枕丘面水、东西平坦、地块内有起伏。所在区域属亚热带季风气候，四季分明，春秋短、冬夏长。气候湿润，光照
5、充足，雨量充沛，无霜期长。保利圆梦花园项目规划用地面积（1176 亩） ，规划建筑占地面积。整体海拔高度在 3.15.2 米。大部分为农田，其余为菜地、宅基地、林地、水塘。场地地貌单元相当于长江三级阶地，为城岗、沟谷地貌，地层分布情况如下：A填土（耕土） （Q4ml） ，黄褐色，主要由粘性土组成，含植物根茎，湿，松散，厚约 0.6m。BQ2 老粘土，黄褐色、棕红色，含铁锰质结核及灰白色高岭土5团块，硬塑状态，厚约 6m。其强度及变形指标为fak=330KPa，Es=14Mpa。CQ2 含碎石粘土，黄褐色、棕红色，碎石含量约 20%左右，碎石大小不等，粘土主要为可塑状态，厚约 1m 左右。其强度
6、及变形指标为 fak=280KPa，E0=18Mpa。D残积粘土，黄褐色、棕红色，硬塑可塑状态，厚约 2m 左右。其强度及变形指标为 fak=240KPa，Es=11Mpa。E强风化泥岩，为 K-E 地层，棕红色，大部分已风化成土状、碎块状，为极软岩，厚约 1.5m 左右。其强度及变形指标为fak=300KPa，E0=40Mpa。F中风化泥岩，为 K-E 地层，棕红色，岩芯呈碎块状、短柱状，为极软岩，厚度较大。其强度及变形指标为 fa=600KPa。4、市政设施保障保利圆梦花园项目的市政配套均由阳逻开发区政府统一进行施工，在交地时即已经达到三通一平。武汉土地交易中心在交地时，将各项市政配套管线
7、均铺设到地块红线外，并预留足够的接口。根据阳逻新城对本地块的规划，本项目所在区域定位为居住、综合用地，主要依托于项目所在的柴泊湖形成以居住和商业为主的各类市政公用设施与综合公共服务设施。65、项目开发手续A、保利圆梦花园项目已与武汉市土地交易中心完成国有土地使用权出让合同 ；B、保利圆梦花园项目其他相关资格文件将根据政府有关规定陆续办理。6、项目开发设想根据项目的规划条件和公司开发经验，确定保利圆梦花园项目初步开发方案。项目占地面积为.5，拟规划全部建设小高层和高层住宅以及部分低密度住宅，计划总建筑面积为，地上建筑面积为，地下建筑面积为。住宅总建筑面积为、并配套有底商 10000、大型商业中心
8、 10000。主要经济技术指标见表。7技术指标技术指标 总规划总用地.5 合1176.41亩可建设用地.0 合3298.35亩建筑容积率2.8 绿地率36% 总建筑面积总建筑面积 地上建筑面积地上建筑面积 其中：住宅户数14842户底商10000 商业中心10000 教育及公建配套10000 地下建筑面积70置于地下 停车位550个 可售建筑面积可售建筑面积 绿地面积 8第二部分：武汉房地产总体前景分析第二部分：武汉房地产总体前景分析1、武汉房地产市场概况作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区“向心力”作用进一步加强，还是非中心城区开始崛起
9、，武汉已经开始融入全国、甚至国际性视野，即将进入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔。看好武汉，投资武汉已经成为中国房地产行业之市场共识。A、2007 年 GDP 有望破三千亿。2007 年 1 季度武汉市 GDP 为782.93 亿元，全年可能实现 3000 亿的历史突破。北京、上海、广州等城市从 3000 亿增长到 5000 亿，均只用了三年的时间，武汉已经进入快速增长阶段。B、享受型高档商品消费增长明显。1-6 月份，城镇居民人均可支配收入 7550.75 元，同比增长 16.7%。同时，全市限额以上批发零售业销售额实现 1189.26 亿元，同比增长20.9%；增幅较高类别依次为：
10、金银珠宝类增长 55.6%，汽车类增长 40.6%。随着收入增加，人们生活水平不断提高、生活观念发生改变，进入高档耐用品消费阶段。C、房地产开发投资速度适中，低于全国平均水平。1-5 月，全市完成房地产开发投资 124.16 亿元，比上年同期增长23.8%，投资速度适度。同时，较全国 27.5%的增长速度低93.7%。可见，武汉发展速度低于全国水平，有进一步的投资空间。D、全市新增供应量减少，楼市重回卖方市场。与投资额放缓对应，市场新增供应量减缓。16 月，武汉开发办核准173 个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为 960 万，约为去年同期的 88%。楼市供应减缓，刺激房价上升，是今年楼市重回卖
11、方市场的重要因素。E、主城区土地购置面积大幅提升，规划面积半年高于去年全年水平。2007 上半年主城区共成交 23 宗土地，累计面积153.91 万，累计可建规模 507 万，超过 2006 全年指标。F、销售面积一路创高，比去年同期增长 24%。2007 年 16月全市商品房网上备案销售面积达 631.57 万，与去年同期相比增长 24.10%；全市登记备案销售 57312 套，成交量比 2006 年同期大幅上升。G、住宅均价突破 4000 元/。2007 上半年，武汉成交金额累计达 280 亿元；成交均价为 4436 元/。其中，商品住房均价为 4187 元，主力价格区间整体上移 1000
12、 元/，4000 元5000 元/房源占到总成交量约六成，已成为“主力房价。10H、90以下小户型交易量占比接近 1/3 市场份额。2007 年1-6 月，据房地产市场信息网数据显示 90以下 12993套、90-120户型 12864 套，分别为新增供应总量的33.17%、32.84%。而从市场销量看，90 平方米以下的户型占总成交量的 30.44%，接近 1/3 市场份额。 2、武汉房地产市场现状及发展分析A、开发企业二十强占领全市近三成市场份额全市现有 600 多家持有建设项目的开发公司，而二十强企业的房地产投资总额、竣工总面积、销售总额、纳税总额都占到全市总额的 30%以上，与国内一线
13、城市相比，武汉房地产行业集中度偏低，大牌云集的时代即将来临。B、惜售，推动楼市向上发展，可能促成准现房时代到来。上半年武汉楼市大热：一方面是购房者的“抢购” ，一方面是开发商纷纷大减推盘量，少量加推，惜售成为 2007 年度销售旺季中的“流行语” 。对于处于后期仍有一定存量的楼盘而言，销售上采用惜售策略，以控制推盘速度、减少推量，减缓销售速度，将促动准现房时代到来。C、万科、华润、福星惠誉区域霸主诞生，引领楼市新发展：112007 年万科武昌、汉口中心城区的 “双金色”计划；光谷魅力之城步武昌城市花园后同期启动，最近更是转战金银湖以公司收购方式揽得高尔夫城市花园后续 300 亩地块，万科西半岛
14、、万科高尔夫城市花园“双塔”领跑金银湖。同样，华润集团上半年在土地市场竞得中南、汉钢、杨园3 宗用地完成中心城区部署；武汉本土名企福星惠誉收购 6月低调收购徐东团结村集团 67%股权，获得其下十余宗用地开发权，未来将成为武昌中心区住宅供应量最大的开发商。D、武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。外地购房人群已占全市购房人群的四成以上，成为普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。E、武汉价格涨幅平稳，保持正常和理性2007 年上半年，武汉市商品住房均价为 4187 元，比2006年上涨 14
15、%，与此同时，深圳涨幅高达 64%、北京涨幅更甚达 70%、广州涨幅达 39%。同时这一价格水平仅相当于深圳2001 年，上海的 2002 年，广州的 2003 年。与这些城市相比，12武汉房地产市场运行环境更显正常和理性，投资环境和投资回报更为安全可靠。第三部分：阳逻区域房地产前景分析第三部分：阳逻区域房地产前景分析1、 项目区域市场概况阳逻新城作为武汉东部地区目前唯一的产业集聚区，具有承载武汉新一轮制造业、尤其是重工制造业转移的综合优势。大企业迁入阳逻经济开发区将会带来巨大的潜在优质客户群，具有相当的购房需求。按照规划，阳逻新城将打造成为武汉最具潜力的工业新城和宜居生活城，由目前城区面积
16、37 平方公里，人口 16 万，到2010 年达到城区用地规模达 45 平方公里，人口 33 万，到 2020年，城区达 54 平方公里。本地块作为阳逻经济技术开发区域的中间地带，将有大量高素质高收入人群居住。片区居住环境逐渐发展成熟，随着各大品牌开发商的加入、该区域的房地产均价被逐步拉高。商业配套的完善、新城市中心宜居环境的独特优势也为后续价格的上升提供了良好的空间。阳逻的一级土地交易市场价格攀升迅猛、详见表：13类别/年度200520062007（1-4）投放土地（宗）11158成交土地（宗）8105投放面积（万）324225成交面积（万）213419开发总量（万）42100.278成交价格（万元/亩）20-3045-6055-702、 区域优势及前景分析以项目所在地为中点，整个阳逻经济技术开发区为圆圈，此范围内所辐射到的新楼盘有：天琴湾，阳逻城市广场项目，鄂发花园，水映澜湾，五环
