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1、第一章 概 要四川广居民生实业有限公司（以下简称广居公司）为开发“青城山房”项目申请贷款，本机构受中国农业银行四川省分行委托于 2006年月 11 月组成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为 2006 年 10 月 31 日） 。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，按照中国农业银行中长期项目贷款评估办法的要求，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于 2006 年 11 月 23 日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：一、 借款人评价1、公司简介广
2、居公司于 2005 年 6 月 20 日经四川省工商行政管理局登记注册成立。现股东由一个法人与两个自然人组成，注册资本与实收资本均为 5,000.00 万元人民币，其中：宁夏民生房地产开发有限公司出资4300 万元，占总股本的 86%；胡晓红出资 200 万元，占总股本的 4%；杜明冬出资 500 万元，占总股本的 10%。该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”，有效期至2007 年 7 月 18 日，暂定等级为三级。22、管理层简介广居公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事。公司设有工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人
3、员和员工三十人，90%以上员工具有大专以上学历。公司主要管理人员简历如下：刘文锦：公司法定代表人,女，1969 年月出生，法律本科毕业，具有工程师、经济师专业职称。1990 年-1997 年任宁夏朔方律师事务所律师；1987 年 8 月任广东新世纪工业园有限公司副经理；1998 年民生房地产开发有限公司成立任总经理；2001 年至今：现任宁夏民生物业管理有限公司董事长；2001 年至今：现任宁夏民生闭窗制作有限公司董事长；2003 年 5 月年至今：现任宁夏民生建筑工程有限公司；2004 年 8 月任宁夏民生房地产开发有限公司董事长；2005 年 6 月任四川广生实业有限公司董事长。赵金华：公
4、司财务主管,男，1969 年 6 月出生，本科文化，会计师。1992 年 7 月至 1994 年 12 月在北京第三市政公司财务科工作；1995 年 1 月至 1997 年 12 月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；1998 年 1 月至 2000 年 12 月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；2001 年 1 月至 2005 年 10 月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；2005 年 10 月至今任四川广居民生实业有限3公司财务部监。3、公司信用及财务状况广居公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司都江堰支行，帐号为。经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，
5、广居公司无银行借款，无对外担保，无不良信贷信息，无诉讼事项。由于该公司成立时间仅一年多，不足以评定信用等级，经贵行（都江堰支行）认定其 2006 年信用等级为 AA+级。截止 2006 年 10 月 31 日，公司总资产 8067.64 万元，负债 35.72万元，所有者权益为 8031.92 万元。 4、关联企业（1）宁夏民生房地产开发有限公司宁夏民生房地产开发有限公司成立于 1998 年 10 月，注册资本金5000 万元，系建设部核定的一级房地产开发企业，银川市房地产业协会（首批）会员单位。 该公司2005年度信用等级AA，2006年信用等级被宁夏分行评定为AA+。经人行咨询系统查询，截
6、至2006年11月20日，银行借款余额为8000万元，贷款分类均为为正常。截止 2006 年 9 月 31 日，公司资产总额为 27535.08 万元，负债总额为 19275.90 万元，所有者权益为 8259.19 万元，资产负债率70.00%。4公司近两年的经营情况如下表：项 目2004 年2005 年2006 年 1-9 月主营业务收入（万元）16648.2811416.947628.42利润总额（万元）1821.84685.631632.56净利润（万元）1143.96387.051632.56（2）宁夏民生建筑装饰工程有限公司该公司成立于 2004 年 5 月，注册资本人民币壹仟万元
7、，公司股东为宁夏民生房地产开发有限公司、刘文锦、胡晓红，其中：宁夏民生房地产开发有限公司出资 300 万元，占总股本的 30%；刘文锦出资600 万元，占总股本的 60%；胡晓红出资 100 万元，占总股本的 10%。（3）宁夏民生物业管理有限公司该公司成立于 2001 年 2 月，注册资本人民币叁佰万元，公司股东为刘文锦、胡晓红两位自然人，其中：刘文锦出资 270 万元，占总股本的 90%；胡晓红出资 30 万元，占总股本的 10%。二、项目评价“青城山房”项目位于都江堰市青城前山风景区青城镇桃花村，东临 106 国道（东北角边界与青山制药和青蓉机械厂用地相临） ，南临滨江河与滨江路（排洪渠
8、） ，西临环山路与环山渠，北临道路。项目由三个地块组成，总用地面积为.4 平方米，总建筑面积为45280.86 平方米。项目综合技术经济指标如下：5序号指标名称单位一号地二号地三号地合计1规划建设净用地面积： .9536574.217520.25.42规划总建筑面积： 35547.633763.115970.1245280.862.1地上建筑面积： 35547.633763.115970.1245280.862.1.1组院住宅建筑面积： 30852.3 30852.32.1.2度假公寓建筑面积： 3673.92 5970.129644.042.1.3商业及配套建筑面积： 1021.411758
9、.95 2780.362.1.4水疗会所建筑面积 2004.16 2004.163居住户（套）数：套2168783024容积率：0.310.10.34 5建筑密度：18.96%10.30%10.79% 6绿地率：60%72%50%7机动车位： 个16836110314该建设项目经都江堰市发展计划委员会立项，目前已取得了所有建设手续。 项目计划于 2007 年 9 月竣工。截止现场勘察日，该工程正进行展示区（一号地块178、179、180、181、182、183、185、186 号四组院、209 至220、222、223 号公寓，4、5 号公建）基础工程施工（四组院桩基已完工） 。 现场勘察情况
10、表明，该工程的实际工期已落后于计划工期约一6个半月，因此该工程的实际竣工时间顺延。该项目的建设用地符合城市规划，建设场地平坦 ，电力、电讯、给水、天然气等市政管线可由周边城市管网引入。该项目的勘察工作由都江堰川西工程勘察施工有限责任公司，设计工作由加拿大 BDCL 设计有限公司 BDCL Design Group LTD、北京市建筑设计研究院（三所） 、北京创翌高峰园林景观设计有限公司、四川国恒建筑设计有限公司等四家公司完成，项目工程施工由成都市第七建筑工程公司完成，监理工作由都江堰市诚信建设监理有限公司完成。三、投资、筹资评估（一）总投资估算与资金筹措经测算项目的总投资为 18,686.97
11、 万元，资金来源为自有资本金7980.93 万元，占总投资的 42.71%；银行贷款 8,000.00 万元，占总投资的 42.81%；销售转投入 2706.04 万元，占总投资的 14.48%。（二）评估基准日投资情况评估人员通过分析广居公司的财务帐目，截止于 2006 年 10 月 31日止，项目已投入的资金为：1、土地款 6435.62 万元；2、前期工程费 545.38 万元；3、报建费 384.69 万元；75、开发间接费 47.75 万元；6、期间费用 263.08 万元； 以上合计 7676.52 万元。（三）企业自有资金核算截止 2006 年 10 月 31 日,企业的所有者权
12、益 8031.92 万元；固定资产净值 50.99 万元；企业存货（开发成本）7413.47 万元，均为本项目（青城山房）投入的各项费用。 经测算广居公司可提供的自有资金（项目资本金）为 7980.93 万元。公司目前已投入资金为 7676.52 万元，小于公司可提供的自有资金（7980.93 万元）。公司截止评估基准日货币资金帐面余额为560.05 万元，后续投入资金（项目资本金未投部份）是有保证的，因此以 7980.93 万元作为项目资本金，占总投资额的 43.86%。（四）银行贷款根据广居公司的申请与测算的项目资金缺口，该项目拟向银行申请 8,000.00 万元的房地产开发贷款。（五）项
13、目预售款转投入预收售房款转投入 2706.04 万元，占总投资的 14.48%。四、财务评估（一）静态效益指标经测算，项目建设经营期总利润额、税后利润、销售利润率分别8为：项 目单 位指 标 数销售收入万元26,623.94利润总额万元6,179.78 净利润万元4,140.45 总投资利润率%33.07 总投资净利润率%22.16 销售利润率%23.21 销售净利润率%15.55 （二）项目财务现金流量分析经评估测算，项目的税后指标如下（详见附表）：1、内部财务收益率：22.32%；2、财务净现值（折现率 10%）：按全部投资计为 2333.91 万元；3、动态投资回收期（折现率 10%）：
14、2.23 年以上指标反映，项目的内部收益率大于银行贷款利率与设定的折现率，财务净现值大于零，该项目在财务上是可行的。（三）项目偿债能力分析项目还款主要来源于由销售商品房而流入的现金，开发期累计的盈余资金经测算为 12,121.38 万元，借款偿还期为 1.64 年，项目综合偿债保证比 2.52，项目偿债有保障，企业有一定的偿债能力。9（四）不确定性分析1、盈亏平衡分析计算表明，当销售均价为 4624.52 元/平方米（计划销售均价6264.38 元/平方米）或销售面积为 31374.92 平方米（总销售面积为42500.50 平方米） ，项目达到盈亏平衡点。项目保本作业率为73.82%，安全边
15、际率为 26.18%。2、敏感性分析从“项目敏感性分析表”可以看出，销售价格、开发成本均为本项目敏感因素，其中销售价格为主要影响因素，其每提高或降低10%，净现值将增加或降低 60.82%；其次总投资为次要影响因素，其每提高或下降 10%，净现值将下降或增加 50.8%2。因此企业因加强市场营销工作，密切关注销售价格的变化，并严格控制开发成本。当项目最敏感的因素销售价格下降 10%时，项目财务内部收益率（14.85%）仍大于折现率（10%） ，财务净现值（914.46 万元）大于零。因此，从敏感性分析的结果可知，项目有较强的抗风险能力。当总投资增加 19.66%时，财务净现值趋于零。当总收入下
16、降 16.43%时，财务净现值趋于零。 五、贷款风险分析1、项目合法手续方面“ 青城山房”项目已取得项目选址意见书、建设用地规划许可证、项目用地国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可10证等，项目的手续合法。2、借款人方面借款人是 2005 年新成立的公司，房地产开发资质为暂定三级，但公司主要管理人员均有长期房地产开发企业工作经历，因此积累了较丰富的房地产开发经验，公司信用等级被中国农业银行都江堰支行认定为“AA”级，这些对该项目的成功开发提供了一定的保证。3、市场方面房地产市场作为目前投资的热点，竞争较为激烈，特别是国家实行一系列的调控措施以来，市场风险加剧。本项目位于风景秀丽的青城前山区域，但由于项目的目标客户群体有特定的针对性，因此需要加强市场营销工作。该项目地理位置较好，价格适中，定位较为准确，预计可按计划完成销售。4、资金方面本项目的资金来源为：自有资本金 7980.93 万元，占总投资的42.71%；银行贷款 8,000.00 万元，占总投资的 42.81%；销售转投入2706.04 万元，占总投资的 14.48
