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1、卓摩营销策划机构卓摩营销策划机构 大连星海高尔夫项目大连星海高尔夫项目可行性研究报告目目 录录第一章第一章 总总 论论.4第一节第一节 项目概述项目概述.4第二节第二节 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标.5第三节第三节 编制依据编制依据.8第二章第二章 市场分析与预测市场分析与预测.9第一节第一节 大连市宏观情况分析大连市宏观情况分析.9第二节第二节 大连市房地产发展特征大连市房地产发展特征.12第三节第三节 大连市高新园区区域总体分析大连市高新园区区域总体分析.20第三章第三章 市场调查及项目分析市场调查及项目分析.35第一节第一节 高新园区房地产市场调查高新园区房地产市场调查.35
2、第二节第二节 项目项目 SWOT 分析分析.38第三节第三节 项目定位及目标消费群体分析项目定位及目标消费群体分析.40第四章第四章 项目户型产品定位项目户型产品定位.43第五章第五章 建设规模及方案建设规模及方案.45第六章第六章 相关单位简介相关单位简介.52第七章第七章销售价格与销售收入估算销售价格与销售收入估算.53第八章第八章 投资估算投资估算.55第九章第九章 投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措.60第十章第十章 风险分析与防范对策风险分析与防范对策.61第十一章第十一章 综合评价与建议综合评价与建议.63卓摩营销策划机构卓摩营销策划机构 4第一章第一章 总总 论论第一节第一节
3、项目概述项目概述一、项目背景一、项目背景星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海滨广场星海广场约 5 公里；距大连市黑石礁车站约 2.5 公里；距大连市市中心约12 公里；项目西行约 50 米，即为大连海事大学；东行约 1.5 公里，即为大连水产学院；项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。项目是一块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。二、项目概况二、项目概况项目名称项目名称：星海高尔夫花园开发商开发商
4、： 大连洪富房地产开发有限公司用地位置用地位置：甘井子区凌水镇旅顺南路用地性质用地性质：军产土地用地面积用地面积：m2项目实景图项目实景图卓摩营销策划机构卓摩营销策划机构 5总建筑面积总建筑面积：.49m2容积率容积率：3.27（不含地下面积）建筑型式建筑型式：高层三、项目位置图三、项目位置图具体位置：具体位置：甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面第二节第二节 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表项目实景图项目实景图卓摩营销策划机构卓摩营销策划
5、机构 61-1 所示。表表 1-11-1 总体技术经济指标总体技术经济指标用地名称用地名称单位单位数量数量备注备注规划总用地ha11.858总建筑面积m2.49不含地下面积1、住宅建筑面积m2.192、公寓建筑面积m262349.823、公建建筑面积m236350.17其中酒店面积：14936.124、现有住宅面积m224048.755、酒店式公寓建筑面积m210312.56其 中6、变电所及小区公共配套m23000地下面积m274128.20绿地率%36.2容积率-3.24不含地下面积表表 1-21-2 项目项目 A A 区总体技术经济指标区总体技术经济指标用地名称用地名称单位单位数量数量备
6、注备注A-1 区规划总用地ha1.433 总建筑面积m251966.2不含地下面积1.公寓建筑面积m226717.52 2.公建建筑面积m214936.12 其 中3.酒店建筑面积m210312.56 地下面积m218935.26 容积率- 3.63不含地下面积A-2 区规划总用地ha0.872 总建筑面积m242969.67不含地下面积1.公寓建筑面积m235632.3 其 中2.公建建筑面积m28837.37 地下面积m25380.98 地上停车位位27 容积率- 4.93不含地下面积A 区综合规划总用地ha2.305 总建筑面积m294935.87不含地下面积1.公寓建筑面积m26234
7、9.82 2.公建建筑面积m223773.49 其 中3.酒店建筑面积m210312.56 地下面积m224316.24 卓摩营销策划机构卓摩营销策划机构 7容积率- 4.12不含地下面积表表 1-31-3 项目项目 B B 区总体技术经济指标区总体技术经济指标用地名称用地名称单位单位数量数量备注备注B 区 规划总用地ha4.931 总建筑面积m2.04不含地下面积1.住宅建筑面积m2.75 2.现有住宅面积m224048.75 其 中 3.公建建筑面积m22045.54 地下面积m228708.85 绿地率%38 容积率-2.90 表表 1-41-4 项目项目 C C 区总体技术经济指标区总
8、体技术经济指标用地名称用地名称单位单位数量数量备注备注C 区 规划总用地 ha2.842 总建筑面积m275553.55 不含地下面积1.住宅建筑面积m270827.06 其中2.公建建筑面积m24726.49 地下面积m214480.00 绿地率%35.30 容积率- 2.66 表表 1-51-5 项目项目 D D 区总体技术经济指标区总体技术经济指标用地名称用地名称单位单位数量数量备注备注D 区 规划总用地ha1.780 总建筑面积m270572.03 不含地下面积1.住宅建筑面积m261767.38 其中2.公建建筑面积m28804.65 地下面积m26623.11地上停车位位33绿地率
9、%38.3 容积率- 3.96 卓摩营销策划机构卓摩营销策划机构 8第三节第三节 编制依据编制依据本报告的编制依据：本报告的编制依据：1、 投资项目可行性研究指南 ；2、 建设项目经济评价方法与参数 ；3、 房地产开发项目经济评价方法 ；4、国家相关法律法规；5、国家现行的财税制度和有关规定；6、销售额按全销售计；7、销售单价以销售均价表示；8、贷款利率取央行 2007 年 12 月 21 日最新发布的一年期贷款利率 7.47%，采用复利按月计息，贷款 1 亿元，借款周期为 1 年，项目进入销售阶段，逐月还本付息；9、依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共 32 个月，约 2.
10、67 年；10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测；11、甲方提供相关数据。卓摩营销策划机构卓摩营销策划机构 9第二章第二章 市场分析与预测市场分析与预测第一节第一节 大连市宏观情况分析大连市宏观情况分析一、大连市自然地理条件一、大连市自然地理条件（一）地理位置（一）地理位置大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚经济区的中心区域，是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北方最为开放、最具活力的城市之一。图图 2-12-1（二）气候条件（二）气候条件大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。
