友好集团乌苏市友好超市大卖场项目市场分析暨可行性研究报告

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1、1 新疆友好（集团）股份有限公司 乌苏市友好超市大卖场项目市场分析暨可行性研究报告 新疆友好（集团）股份有限公司 乌苏市友好超市大卖场项目市场分析暨可行性研究报告 一、塔城地区及乌苏市概况 （一）塔城地区简介 一、塔城地区及乌苏市概况 （一）塔城地区简介 塔城地区位于新疆维吾尔自治区的西北部、 伊犁哈萨克自治州的中部。东北与阿勒泰地区相邻，东部与昌吉回族自治州及石河子市相连，南与巴音郭楞蒙古自治州和伊犁地区为邻，西南毗邻博尔塔拉蒙古自治州，西北部与哈萨克斯坦共和国接壤，边境线长 480 公里，总面积 10.45 万平方公里，约占全疆总面积的 6.5%。 2012 年全区实现生产总值 （GDP）

2、 409.3 亿元比上年增长 16.2%。全年社会消费品零售总额 52.52 亿元，同比增长 12.5%。在岗职工年平均货币工资 33461 元，增长 21%。城镇居民可支配收入 16464 元，增长 16.8%。 （二）塔城地区行政区域划分 （二）塔城地区行政区域划分 塔城地区辖塔城市、 乌苏市、 额敏县、 裕民县、 托里县、 沙湾县、和布克赛尔蒙古自治县。塔城市是新疆塔城地委、行署所在地，距乌鲁木齐 637 公里。区内还有新疆生产建设兵团农七、八、九、十师所属的 36 个农垦团场。油城克拉玛依处在地区境内中央腹地。目前建有 39 个乡、27 个镇，8 个街道办事处。 2 （三）塔城地区 2

3、012 年主要数据 （三）塔城地区 2012 年主要数据 2012 年， 塔城地区生产总值 （GDP） 409.3 亿元， 比上年增长 16.2%。分产业看，第一产业增加值 95.99 亿元，增长 7.9%；第二产业增加0501001502002503003504004500501001502002503003504004502008200920102011201220082009201020112012塔城地区GDP和社会消费品零售总额（单位：亿元）塔城地区GDP和社会消费品零售总额（单位：亿元）社会消费品零售总额社会消费品零售总额生产总值GDP生产总值GDP242.2300.2352.24

4、09.3242.2300.2352.2409.331.7536.9740.746.6852.52 31.7536.9740.746.6852.52212.5212.53 值185.2亿元， 增长21.9%； 第三产业增加值128.2亿元， 增长14.1%。 2012 年，塔城地区全年社会消费品零售总额 52.52 亿元，同比增长 12.5%。按经营地划分，城镇零售额为 37.1 亿元，增长 11.7%，占整个市场的比重为70.6%； 乡村零售额为15.42亿元， 增长14.64%。按行业划分，批发和零售业零售额为 43.95 亿元，增长 10.9%；住宿和餐饮业零售额为 8.57 亿元，增长

5、21.22%。 （四）2012 年塔城地区疆内经济排名 （四）2012 年塔城地区疆内经济排名 单位（万元） 1、2012 年塔城地区 GDP 在全疆各地州排名第八位，但增长速度较快，连续四年增长幅度超过 16%； 2、塔城地区资源丰富，经济发展主要依托农业及工业，2012 年4 第一产业及第二产业在全疆各地州排名分别位于第六及第七位； 3、第三产业主要指服务业，第三产业的发展水平是衡量一个地区经济社会发展程度的重要标志，2012 年塔城地区第三产业增加值在在全疆各地州排名第七位； 4、 2012年第三产业增加值排名前六位的地州分别是乌鲁木齐市、伊犁哈萨克自治州、阿克苏地区、昌吉回族自治州、喀

6、什地区、巴音郭楞蒙古自治州， 目前友好集团已在上述地州开设或即将开设商业网点， 塔城地区经济发展水平尤其是第三产业的快速发展为友好集团的进驻提供了良好的契机。 （四）乌苏市简介 （四）乌苏市简介 如图所示： 为乌苏市所在地，距乌鲁木齐 268 公里，是通往霍尔果斯、巴 克图、阿拉山口口岸的重要门户，与国家石化基地独山子、新型商贸城市奎屯形 成北疆“金三角” 。 5 乌苏， 蒙古语译为 “水” 。 乌苏市位于新疆维吾尔自治区西北部，天山北麓，准噶尔盆地西南缘，距自治区首府乌鲁木齐市 268 公里，是新疆城镇体系规划中二级中心城市。全市总面积 164431 平方千米，总人口 22.89 万人，其中

7、城镇人口约 8 万人。 乌苏市在新疆经济发展格局中占有重要地位， 是北疆铁路沿线城镇群和天山北坡经济构成中的核心部分，与奎屯、独山子构成北疆地区的“金三角” 。 （五）乌苏市 2012 年主要经济数据 （五）乌苏市 2012 年主要经济数据 单位：亿元 2 2012年， 乌苏市全年实现生产总值124.68亿元， 比上年增长24.3%（按 2010 年可比价格计算，下同） 。其中：第一产业增加值 25.13 亿元，增长 7.8%；第二产业增加值 77.12 亿元，增长 34%，三次产业结构之比分别由上年 225919 调整为 206218。人均生产总值54459 元。 6 全市实现社会消费品零售

8、总额 10.46 亿元，增长 14.6%，其中城市零售额4.65亿元， 增长15.6%;市以下零售额5.81亿元， 增长13.7%。各行业中，批发零售贸易业零售额 8.42 亿元，增长 14.5%;住宿餐饮业零售额 2.04 亿元。 （六）天山北坡经济带发展概况（六）天山北坡经济带发展概况 天山北坡经济带发展规划于 2011 年 7 月由自治区政府上报国家发改委并于 2012 年 11 月 20 日获得国务院正式批复，天山北坡经济带东起哈密，西至伊宁，东西相距一千多公里，聚集了新疆 60%的经济总量，是新疆现代工业、农业、交通信息、教育科技等最为发达的核心区域，对全疆经济起着重要的带动、辐射和

9、示范作用。作为国家西部大开发战略的重要环节， 天山北坡经济带被列为西部地区重点培育的新的增长极之一，将从多方面推动北疆地区的快速发展。 7 （七）北疆“金三角”乌苏、奎屯、独山子 （七）北疆“金三角”乌苏、奎屯、独山子 在新疆天山北坡经济带城市群中，乌苏市与比邻的奎屯市、独山子区构成北疆地区的 “金三角” 。 它们是新疆未来城镇重点发展区域，具有良好的地缘优势，能够产业互补，优势互补，相互依托，自治区努力将“金三角”区域发展成为北疆经济交通和商贸、信息中心，共同承担起对伊犁、博乐、塔城和阿勒泰的经济辐射作用。 目前友好集团已完成“金三角”区域奎屯市和独山子区的商业网点布设，2008 年 9 月

10、 6 日独山子金盛时尚百货成功开业，2012 年 4月 29 日奎屯友好时尚购物中心隆重开业；乌苏友好超市大卖场项目开设后将完善友好集团在“金三角”区域内的商业连锁网络。 （八）乌苏市城市发展概况 （八）乌苏市城市发展概况 近年来， 乌苏市紧紧抓住西部大开发和辽宁营口市对口支援乌苏的机遇，不断优化发展环境，狠抓新城区建设和老城区改造，加大招8 商引资和重大项目引进力度，实施了一大批投资金额大、关注度高的项目落地建设。 2013 年，乌苏市重点建设项目共 55 个，当年计划总投资 42.4亿元，其中：列入地区重点项目 43 个，当年计划投资 31.5 亿元；乌苏本级重点项目 12 个，当年计划投

11、资 10.9 亿元。包括乌苏市新天地友好啤酒广场等 23 个重点项目在乌苏市新城区集中开工建设，项目总投资 31.7 亿元，2013 年预计完成投资 16.7 亿元。 （九）乌苏市城市发展规划 （九）乌苏市城市发展规划 1、城市定位 当前产业发展以工业为重点，未来向文化产业、服务产业、生态产业方向转变。近期和远期规划相结合，把未来乌苏建设成金三角乃至北疆地区环境优美、经济发展的生态宜居的现代化城市。 9 2、城市用地发展方向 城市重点向南向东集中发展，其他方向以填补建设、调整改造为主。结合工业区向东发展新城区，完善老城区。 （十）乌苏市旅游业发展思路（十）乌苏市旅游业发展思路 乌苏市旅游业主要

12、以啤酒文化和周末休闲为核心。按照“整合资源，挖掘潜力，突出文化，塑造特色”的思路，以乌苏啤酒节和“农家乐”为载体，突出城市休闲游、生态观光游和民俗风情游，着力打造精品旅游线，全面提升旅游业的整体水平。 每年将精心组织乌苏啤酒节，适时开展丰富多彩的群众性的文化体育活动，使乌苏啤酒节成为弘扬乌苏精神、传播先进文化、繁荣传统文化的载体，成为提升餐饮娱乐、交通运输、商贸服务等第三产业的龙头。把乌苏啤酒节与旅游、城建有机结合，以城建带节日，以节日促旅游，以旅游促经济。 （十一）乌苏啤酒节 （十一）乌苏啤酒节 乌苏啤酒节自 2008 年举办，目前已成功举办六届，2010 年正式升格为自治区级品牌节庆活动，

13、连续成功举办六届的新疆乌苏啤酒节10 已成为乌苏市一张靓丽的名片。 自乌苏啤酒节举办以来， 乌苏市旅游业快速发展， 同时带动餐饮、住宿、交通等产业发展，2012 年全年共接待游客 76 万人次，实现旅游综合收入 1.16 亿元，分别增长 24.59、54.97。2013 新疆乌苏啤酒节，接待游客 16.2 万人次，旅游综合收入再创新高，达到 6810万元，进一步印证了新疆乌苏啤酒节的成长与发展，更说明了乌苏市旅游业蓬勃发展的势头。 二、项目情况说明 （一）项目简介 二、项目情况说明 （一）项目简介 新疆友好（集团）股份有限公司乌苏市友好超市大卖场项目位于乌苏市新区黄河路 1111 号，该项目产

14、权所有人为乌苏宏源时代房地产开发有限公司，法定代表人：孟庆斌。现友好集团拟租赁地下一层至地上一层面积共 21000 的商业房产以开设友好超市大卖场。 乌苏新天地友好啤酒广场于 2013 年 4 月 2 日开工建设，项目总投资 6.3 亿元，占地面积 113.83 亩，总建筑面积 13.2 万，项目建设包含超市大卖场、啤酒广场、商务写字楼、五星级会所、影院、儿11 童游乐城、水疗城、步行街等。其中啤酒广场已作为 2013 年乌苏啤酒节主会场投入使用，其余部分预计于 2015 年全部建成。 （二）项目基本情况（二）项目基本情况 1、区位 该项目位于乌苏市新市区黄河路乌苏“新天地友好啤酒广场”内，项

15、目所在区域为乌苏市未来重点发展地段，周边政府单位、商住小区林立，商业配套设施完善，地理位置优越。 2、面积. 该项目分为地下一层至地上一层，使用性质为商业，面积共计：21000 。地下一层约 20000 ，地上一层约 1000 。. （三）项目合作方案 （三）项目合作方案 1、合作方式：租赁； 2、 租赁期限： 15 年， 自 2015 年 10 月 1 日起至 2030 年 9 月 30 日止； 12 3、装修改造期：1 年，自 2015 年 10 月 1 日至 2016 年 9 月 30 日。 4、租金方案： （1）租金起算日：2016 年 10 月 1 日； （2）含税起始租金单价：0.

16、6 元/天/； （3）支付方式：租金按年支付，每一承租年度为一个租赁期； 第二年至第五年为 4 期，每期含税租金单价：0.6 元/天/； 第六年至第十年为 5 期，每期含税租金单价：0.7 元/天/； 第十一年至第十五年为 5 期， 每期含税租金单价： 0.8 元/天/； 十六年平均租金单价为 0.66 元/天/。 （4）十五年租金总额：75883500 元。 （四）项目区位示意图 （四）项目区位示意图 如图所示： 项目位于文景路与黄河西路交汇处， 距乌苏市人民政府仅500米， 周边有乌苏市公安局、质监局、财政局、中级人民法院、及乌苏第一中学等政府 机关、企事业单等位。 13 （五）项目 1.5 公里范围政府单位及住宅小区示意图 （五）项目 1.5 公里范围政府单位及住宅小区示意图 如图所示： 项目 1.5 公里范围内共有 4 家企事业单位、 1 家中学 （师生约