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1、都 市 桃 源(综合型环保生态示范园)项目建议书都市桃源项目建议书目目 录录前言前言11一、项目概况一、项目概况22二、项目总体规划设想二、项目总体规划设想77三、可行性分析论证三、可行性分析论证（一）项目建设的必要性与重要意义（一）项目建设的必要性与重要意义88（二）（二）XXXX 旅游行业市场分析旅游行业市场分析1111（三）旅游房地产市场析（三）旅游房地产市场析1818（四）项目选址地的资源条件分析（四）项目选址地的资源条件分析2424（五）项目定位与主题（五）项目定位与主题2727（六）项目的优势与机遇分析（六）项目的优势与机遇分析2929（七）目标客户市场定位及细分（七）目标客户市场
2、定位及细分3131（八）项目经济（投入产出）分析（八）项目经济（投入产出）分析3131（九）投资风险分析（九）投资风险分析3333（十）结论（十）结论3636都市桃源项目建议书1前前 言言2009 年 12 月 XX 市委通过了关于推进城乡一体化发展工作纲要 ，明确了 XX 市乡村，尤其是城乡结合部发展的目标任务。而于 09 年制订的XX 市旅游业发展总体规划（2009-2020 年则提出了“要把 XX 建设成为中国中西部极具影响力的旅游胜地和中转中心；以娱乐休闲为特色、以楚汉文化和湖湘文化为内涵的世界级旅游目的地和复合型国际化旅游城市。 ”因此抓住长、株、潭融城建设两型社会之契机，在紧邻 X
3、X 市区的周边县市选择地理条件好、生态环境优、交通便利通畅的乡村结合城乡一体化与旅游业发展的具体要求，抢占先机，进行休闲产业开发无疑是非常必要的也是刻不容缓的。XX 县黄兴镇是 XX 市确定的“乡村游景区”具有不可多得的人文与自然景观及交通优势。带休闲产业综合开发性质的“都市桃源”即是专门为其量身打造的开发项目。都市桃源项目建议书2项目概况（一）项目名称：都市桃源（二）项目主题：都市桃源国际生态休闲渡假福地（三）项目宗旨：示利于民、显绩于政、和谐发展、富民强政（四）项目性质：集旅游接待、居家养生、休闲、购物、教育培训、村民集中安置及现代农业开发推广于一体的综合开发项目（五）项目建设的目的与目标
4、.目的：抓住机遇、不靠不等、弯道超车、赶超先进.目标：通过精心策划、招商引资开发及经营管理将项目地打造成：A、XX 市重要旅游景点与游客集散地；B、湖南省对外展示湖湘文化的窗口；C、现代服务行业创意发展（旅游开发与生态居住相结合，房地产开发与商业经营相结合，建设资金与土地使用权结合）的成功范例；D、当地农民主要的就业创收基地（五）项目建设首选地址XX 县黄兴镇打卦岭村（具体位置详见策划方案）（六）项目用地面积与开发模式项目首期用地面积约 1350 亩；其中山坡地约 1050 亩（经政府立项统征，转为建设用地后对外招商引资开发） ，在项目地范围内夹杂的农田、水库、山塘约 300 亩，采用使用权流
5、转（租赁）或参股合作的方式，发展现代生态观光农业，同时起美化环境衬托项目之作用。 ）都市桃源项目建议书3（七）分项建设内容1.产权式旅游度假（酒店）村， （内含主楼、综合配套楼、独立式小楼等）2.农民新村（乡村式家庭旅馆群含住宿楼、小铺面、小菜园、小作坊等）3.休闲产业论坛（会议酒店）4.湖湘名人纪念园（湖湘文化研究中心）5.休闲娱乐城（影视、演出、酒吧、KTV、网吧等）6.湖南旅游商品展销中心7.潇湘美食城（小吃街、茶楼、酒馆）8.中华康体养生中心（中老年康体养生研究所）9.职校（专业培训中心）10.后勤服务中心（办公、后勤楼、职员公寓、幼儿园、诊所、超市等）11.现代高效生态农庄（花果、瓜
6、菜、养殖）12.绿色能源开发（沼气、太阳能、风能）（八）计划投资规模及建设周期1.计划投资总额：9.8 亿元（不含二次装修费及设备购置） 。其中：（1）建设用地成本费：2 亿元（用地面积按 1000 亩，单价按 20 万/亩计算）（2）房屋建设费：4.8 亿元（总规容积率按 0.45，建设用地容积率按0.6，建设总面积按 40 万计算）（3）配套设施建设费：2 亿元（三通一平，旅游景点及现代农业开发）（4）其他费用：1.0 亿元（前期调研、策划及开办费、企管费、报建费都市桃源项目建议书4及营销广告费）2.建设周期：项目建设总周期 4 年。其中：（1）前期准备阶段 1 年（设计、报批、办理、用地
7、手续，三通一平工程及园林基础设施建设）（2）主体工程建设期 2 年（）配套工程建设期 1 年（九）项目效益1、社会经济效益（1）可解决 3000-5000 人就业；（2）每年可培养专业技能人员 6000-8000 人；（3）可带动项目地周边的农民加快致富速度；（4）为城乡一体化发展起到示范推动作用。2、国民经济效益（1）建设期间，平均每年为 XX 县增加 GDP 在 5 亿元以上；（2）建设期间带给 XX 县财税收入（土地出让金，报建费，建筑税等）2 亿元左右；（3）出让房屋产权可为国家带来销售税及预征所得税约 2 亿元；（4）建设期间带给当地农民的征地补偿及劳务收入等预计接近 1 亿元；（5
8、）项目全面建成，进入正常运营期，其经营效果预计；年接待旅游集散、观光、休闲购物的人数 500 万人次（含长株潭城市居民节假日来此游玩） ，年经营收入大于 30 亿元；年利税 10 亿元。都市桃源项目建议书5（十）项目参与单位1、土地现有权属单位XX 县黄兴镇打卦岭村打卦岭村地处黄兴镇东北部，与干杉乡接壤。南隔本镇蓝田村，与浏阳河相邻。全村土地总面积 15750 亩，其中耕地面积 6 千多亩，另有山塘水库几百亩，其余都为低丘坡（林）地；现有农户 1475 户，总人口 5478 人；年人均收入 1.1 万多元，主要为农业与副业（工程承包、房屋土地租赁、打工）收入为主。2、项目策划单位XX 宏业投资
9、管理咨询有限公司，XX 宏业投资管理咨询有限公司是由有着较为丰富的旅游房地产及高效农业开发经验的海南湘宁实业有限公司根据业务发展的需要，于2009 年在 XX 市注册成立的以开展房地产投资咨询、策划、管理、营销为主营业务的服务性公司。公司成立以来，已成功策划了 XX 市雨花区圭塘村两安用地开发项目（用地面积 200 多亩、已于 09 年底完成调规、变性等相关手续） ；韶山市“韶山红色旅游文化园”项目（用地面积 1千多亩，已完成总规划设计） ；参与策划了浏阳市“全国老年产业星城生态示范园”项目（用地面积控规 1 万亩，一期工程已立项。 ）3、投资主体单位湖南华剑实业有限公司湖南华剑实业有限公司创
10、立于 2003 年 8 月，湖南省内著名的专业地产开发企业之一，是一家涵盖商业地产、节能住宅、现代农业、旅游区开发和大宗产品销售等领域的综合性民营企业。坚持以专业能力从市场获取公平回报，是华剑获得成功的基石。华剑致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。华剑旗下的湖南华都市桃源项目建议书6剑实业有限公司被湖南省银行业协会评为“AA 级信用企业” 、 湖南中欧房地产开发有限公司被税务部门评为“纳税二十强” 、 湖南华泰农林科技有限公司被质量监督部门评为“消费者信得过单位” 。 4、技术支持与建设参与单位上海修文
11、生物工程有限公司（益益久集团）该公司由留美博士徐修文于 1999 年在上海浦东注册设立（同时在上海孙桥现代农业园区创建了占地 200 亩的立体种养殖生态示范园） 。该公司主要从事微生物的研究和应用，2000 年被认定为上海市高新技术企业并于 2002 年度获得上海市首批最具竞争力科技企业的称号。其研究与应用的成果先后多次获得国内外权威机构的认证与表彰。本项目有该公司的介入、可确保项目建成投入使用后，环境不受污染，现代生态农业健康可持续发展并起到示范推广作用。都市桃源项目建议书7二、项目总体规划设想（一） 、规划指导思想全面落实科学发展观，以“社会主义新农村”和“两型社会”建设要求为指导，推进城
12、乡一体化发展战略，充分发挥黄兴镇的区位优势和资源优势，通过产业升级和转型，对项目地域空间进行科学合理的布局，开发“都市桃源”景区，建设湖南(XX)游客集散中心，建设以产权式度假和乡村式家庭旅馆群为核心的综合社区，打造长株潭都市圈内的“都市桃源” 。（二） 、规划理念以人为本，生态优先，乡村旅游，度假休闲；复合产业，城乡一体化发展（三） 、总体目标1、城乡一体化发展与新农村建设综合示范：加快建立农旅合一、旅游与地产结合、景区开发与旅游运营、以城带乡的长效机制，探索土地流转和整体性开发模式，提高土地利用效益，率先建立城乡产业、设施的一体化，城乡生态与文明交融的综合示范窗口。2、生态休闲度假特色宜居
13、小区：形成富有黄兴文化底蕴、典雅美观、协调统一的古村景观；建筑风格统一、环保节能、古朴与现代融合、湖湘文化和丘陵特色明显的乡村风貌。3、湖南黄金旅游带的重要节点：着眼全国，打造生态山水和人文资源交融的“世外桃源文化走廊” 、 “湖湘名人文化名片” ，使其成为长韶浏平红色旅游带上重要节点。4、XX 市的重要游客集散地，利用区位优势，吸引大型旅游团队集散与休整，带进部分客流。都市桃源项目建议书8（四）功能分区及总平面布置（详见策划方案）三、可行性分析论证（一）项目建设的必要性与重要意义1.项目背景与由来美国著名的未来学家甘哈曼宣告：21 世纪是以休闲活动为中心世纪！世界范围内的旅游休闲蓬勃兴起；尤
14、其随着我国经济的快速发展，人民生活水平的提高，法定节假日增多（每年 115 天） ，休假制度的推行，旅游度假休闲迅猛发展，前景十分广阔。随着快速城市化与综合国力的提高，我国城市居民人口大量增加，城里人可自由支配收入和闲暇时间（每年约 1/3 时间）不断增加，用于旅游的时间和金钱越来越充裕。与此同时生活节奏加快，职场竞争激烈，超常工作压力等使越来越多的都市人处于亚健康状态。久居都市的人们希望通过外出旅游来放松自己，十分向往城市之外的自然风光、田园野趣。另外，随着旅游者的成熟，人们对旅游的要求不再是纯粹的观光，而是希望获得更深层次的体验。传统的观光旅游已无法满足旅游者的需求。旅游者希望到有山有水、
15、环境幽雅、空气清新、配套服务齐全的乡野度假、疗养，在观赏自然美景的同时，放松身心、健体养生。因此，健康的休闲养生旅游已成为当代人生活的一种时尚。以“新农村、新旅游、新体验、新风尚”理念为指导，发展乡村休闲旅游是解决“三农”问题、全面建设小康社会、推进城乡一体化、建设社会主义新农村的重要突破口。以“农家乐”为代表的乡村旅游顺应都市桃源项目建议书9旅游业由“观光型”向“体验型”转型的要求，基本顺应了“休闲时代”的社会需求，发展十分火爆，增加了农民收入，促进了农业发展，部分改变农村面貌。全国各地农民发展乡村旅游的积极性很高。XX 先后荣获“中国最具幸福感城市” 、 “中国十佳休闲宜居生态城市”，被美国福布斯杂志公布为“中国大陆最具适合发展旅游业的城市”之一。在“中部崛起战略” 、长株潭城市群为“资源节约型和环境友好型国家综合实验改革配套区”以及“XX 城乡一体化”的大背景下， XX市旅游业发展总体规划
