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1、浅析重庆物业管理现状及发展趋势问题浅析重庆物业管理现状及发展趋势问题摘 要随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大，中，小城市相继开发建设了大量的生活小区，写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化得发展而产生的，它是房地产生产，流通，消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营，专业化管理，社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平，政策规范，城市规划，设计
2、环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化，规模化发展仍需一个艰难的探索过程。关键词物业管理 发展阶段 趋势展望目 录1 概述概述 1.1 研究现状 1.2 目的和意义 2 重庆物业管理发展趋势展望重庆物业管理发展趋势展望 2.1 物业管理价值的认识将不断深化 2.2 物业管理在国民经济发展中的地位得到增强2.3 行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向2.4 物业管理行业发展更加建康、规范、有序 3创建物业管理品牌必然性创建物业管理品牌必然性 3.1 实施物业管理品牌是满足居民要求的需要 3.2 实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要 3.3 物业管理品牌是信任与
3、承诺 结结 论论1 1 概述概述1.1 研究现状 我国物业管理水平与国外相比还处于初级阶段，上有许多不完善的地方，具体 表现在以下几个方面： （1）物业管理架构不完善。不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管 理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对 企业发展和专业管理水平提高，一无规则，二无措施，没有明确管理目标责任 制。 （2）物管人员调配不合理，维修工作安排不力，小区物业管理工作是一个综合 性较强的工作，它要求各种各样的人员参与其中，如保安，清洁工，水电工， 泥土匠，排污人员等，并且经常在需求方面呈现出岑差不齐的多样性，这就需 要物管人员能够根据业主的具体
4、要求进行科学合理的安排调配，但往往多个业 主同期发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如水管泄漏，电闸破坏，防 盗门失灵）时物管公司往往无法及时满足业主的需求 （3）物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物 业管理中，应该贯彻“谁收益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。 但是，传统的住房消费观还有其深厚的影响，不少住户往往把物业管理理解为 无偿服务或低偿服务。部分不诚信业主长期不缴纳水电费及物业管理费的情况 时有发生。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管 理工作顺利开展的一大症结所在。 （4）业主与物管矛盾激化，一般情况下，小区物管和业主总存
5、在这一些矛盾， 业主总是抱怨物管费太高，物管服务不到位，物管人员态度不好等，物管则总 是希望尽量创收，尽量节约人力物力，尽量降低物业管理成本等。双方又缺少 沟通交流平台，致使矛盾激化。 1.2 目的和意义 随着我国住房改革的深入，越来越多的居民搬进住宅新村或小区，而这些新型 住宅区域的管理由物业管理公司或单位的物业管理部门实行。小区物业管理公 司作为新兴产业，正在人们的生活中扮演着越来越重要的角色。在信息化的社 会，以计算机为基础构件的小区物业管理信息系统将是日常小区物业管理全面 系统化，自动化科学管理，能够极大地提高物业管理人员的工作质量和管理水 平，从而达到业主的满意 2重庆物业管理发展趋
6、势展望重庆物业管理发展趋势展望2.1物业管理价值的认识将不断深化物业管理价值的认识将不断深化1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术 管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减 少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良 好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象， 增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分 体现。2、物业的环境价值日趋重要近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系 起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对
7、市政建设、 城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成 为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已 被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。3、物业管理的社会价值备受重视由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和 社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不 断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养 健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。4、物业管理费用以价值规律为评价核心随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消
8、费观念也随之 发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们 对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也 将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济 成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业 管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益， 企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制 定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业
9、自我 积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。2.2 物业管理在国民经济发展中的地位得到增强物业管理在国民经济发展中的地位得到增强l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服 务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管 理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断 增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业 管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分随着我国经济管理由计划经
10、济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的 重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境 以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象， 已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管 理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重 要组成部分。3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必 然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经 济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产 业的迅速
11、发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳 1981 年至 2001 年近 20 年 时间，其物业管理覆盖率达到 90以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆 1991 年至 2001 年 10 年时间，其物业管理覆盖率才为 35；据测算， 2001 年 至 2010 年未来 10 年间，重庆物业管理覆盖率可望达到 95以上，物业管理 类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲 的第三产业。4、物业管理与社会各界的关系更加协调由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还 不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业 的经济关系，以及
12、与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未 理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管 理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增 强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、 保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房 地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切 的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。2.3 行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向1、物业管理企业向规模化、品牌化
13、方向发展目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业 2 万多家物业 管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代 企业制度建立起来的企业还不足 4。随着物业管理招标投标工作的大力推行 和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益 型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方 向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管 理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、 大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来 了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业 的科学技术水平与管理能力不
