《步入房产代理行业基础培训》由会员分享，可在线阅读，更多相关《步入房产代理行业基础培训（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、步入房产代理行业基础培训资料第 1 页 共 11 页步入房产代理行业基础培训资料步入房产代理行业基础培训资料前言前言 今天我开始新的生活， 我选择的道路充满机遇， 也有辛酸与绝望， 失败不再是我奋斗的代价， 我要养成良好的习惯， 全心全意去工作；今天我开始新的生活， 我要用全身心的爱来迎接今天， 坚持不懈，直到成功， 我是自然界最伟大的奇迹。誓言人：张家宝成功学比尔卡耐基房地产行业人员五大素质房地产行业人员五大素质1、自信、自信 表现为专业，注重仪表仪态，拥有良好的习惯和心态。 2、信念、信念 信念是度过难关、战胜困难的关键； 依据自己的实际，订立成功的目标。 3、胸襟、胸襟 要取得事业的成功
2、必须拥有宽广的胸怀，所谓“海纳百川，有容乃大” 。 4、学习方法、学习方法 “海绵式”学习法 能掌握的知识量大； 像“章鱼一样有众多的触脚” 从多方面接触的知识。 5、体能和健康、体能和健康 必须具有充沛的体能，在工作的时候保持头脑清醒。步入房产代理行业基础培训资料第 2 页 共 11 页房地产专业知识房地产专业知识第一课时第一课时一、房地产有关知识一、房地产有关知识 1、房地产、房地产 是房产和地产的总称，在法律上称为不动产。 特点：1）不可以移动；2）具有长期的稳定性。2、房地产交易、房地产交易 在我国是指房产产权、土地的使用权的买卖、转让和出租。 我国法律规定：住宅土地使用权年限是 70
3、 年；商务办公楼土地使用权年限是 50 年； 商业用地土地使用权年限是 40 年。3、房地产业、房地产业 隶属于第三产业，包括土地、房屋的开发，经营，租赁等。4、房地产业的行业特点、房地产业的行业特点 1） 价格不公开，买卖双方沟通少，房地产交易不能反映房地产的实际价值； 2） 区域性很强； 3） 市场对短期的供求反应不灵敏，短期变化不明显； 4） 市场垄断与竞争并存，土地国家垄断； 5） 市场调节机制和国家计划调节机制并存。5、房地产市场、房地产市场 1）房地产市场）房地产市场： 广义整个社会房地产交易的总和； 狭义专门用来经营、租赁和抵押房地产实物的地点。 2）地产市场）地产市场 一级市场
4、一级市场：土地使用权买卖市场，国家土地管理机关开发商； 二级市场二级市场：土地使用权转让市场，开发商开发商。 土地市场是土地及地上建筑物和其它附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称 为地产市场。我国土地市场有三种运行模式：一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、 有限期的出让使用权的市场；二级市场是指土地使用权转让市场；三级市场是指用地单位 土地使用权的有偿转让。 二、建筑类型分类二、建筑类型分类 1、按使用功能划分、按使用功能划分：生产性建筑（工用）和非生产性建筑（民用） 。2、按建筑的高度划分、按建筑的高度划分： 多层：多层：24 米以下，一般为七层以内；米以下，一般为七层以内； 高层：
5、高层：24 米以上、米以上、100 米以下，七层米以下，七层三十三层左右；三十三层左右； 超高层：超高层：100 米以上。米以上。 注：国家规定建筑屋的层高一般要达到注：国家规定建筑屋的层高一般要达到 3 米，不能低于米，不能低于 2.8 米。米。步入房产代理行业基础培训资料第 3 页 共 11 页3、 按建筑的建材划分：按建筑的建材划分： 砖木结构、钢结构（适用于厂房，但不耐火） 、混凝土结构、钢混混合结构（超高 层建筑，承载力强）4、按建筑结构划分：、按建筑结构划分： 框架结构框架结构：适用于办公楼、宾馆、商场、写字楼等建筑。 特点特点：抗震能力强；空间的掌控能力强，比较容易自由分布空间大
6、小；楼层之间使用 柱子传递承载力。柱柱 子子简体结构：简体结构：一般用于多层住宅。 剪力墙结构：剪力墙结构：使用墙壁来平均承载重量，主要用于普通住宅。一般是 1540 层之间 的建筑。 特点：特点：成本低；室内平整、美观；侧向稳定；但是灵活性不够。 框剪结构：是框架、剪力墙结构的混合体，具有两种结构的优点，应用比较广泛， 商务楼等。 5、房屋的基本组成部分、房屋的基本组成部分 基础墙、楼板层、房屋层、楼梯、门、窗基础墙、楼板层、房屋层、楼梯、门、窗三、房地产交易三、房地产交易 1、房地产经营中的价格构成、房地产经营中的价格构成：物质消耗、人力资源、赢利部分 物质消耗：物质消耗： 土地取得费用、
7、前期工程费（平整地块、拆迁费用） 房屋的建筑安装工程费、基础设施、公共配套设施费 经营管理费用、销售费（人员开支、广告宣传） 金融往来费用、利息、共商税费 利润2、房地产估价方法、房地产估价方法：市场比较法、成本法、收益还原法3、房地产交易遵循的基本原则、房地产交易遵循的基本原则 1） 房屋的所有权、土地使用权拥有者统一原则； 2） 接受国家价格管理原则 3） 遵守出让合同原则4、房地产转让程序、房地产转让程序 1） 买卖双方签定合同；楼板楼板地基地基步入房产代理行业基础培训资料第 4 页 共 11 页2） 双方在合同签定后的 30 天内，持有关文件（合同文本、房地产产权证、双方有效 的身份证
8、明）去房地产管理部门提出申请，申报成交价格； 3） 房地产管理部门对所提供的文件进行核查，15 天内决定是否受理，受理后核实价 格的合理性； 4） 完成上述程序后，有关当事人交纳所应缴纳的税费和手续费，完成过户。5、商品房预售条件、商品房预售条件 1）已交付了全部的土地使用费用，取得国有土地使用权证国有土地使用权证、建设工程的建设用地建设用地 规划许可证规划许可证、建设工程规划许可证建设工程规划许可证、施工许可证施工许可证等； 2）投资的资金已达到总工程资金的 25%以上，工程进度已达到地平线以上； 3）上海规定：多层结构必须封顶、高层的工程进度必须达到 2/3 以上； 4）向县级以上人民政府
9、申请预售许可证。第二课时第二课时一、房产税收一、房产税收 契税：2%左右； 印花税：万分之三 不同物业的税费也不一样。二、名词术语解释二、名词术语解释 1、房地产市场的级别、房地产市场的级别 一级市场一级市场：发展商从国家手中取得土地的土地交易市场； 二级市场二级市场：发展商销售正在开发（或已完成开发）的房屋； 三级市场三级市场：主要指二手房的交易。2、 生地生地：没有达到施工的标准，即三通一平； 熟地熟地：达到施工的基本要求，即具备三通一平。 三通一平三通一平：通水、通电、通路，土地平整。施工的标准施工的标准 七通一平七通一平：通水、通电、通路、通煤、上水、下水、通电讯，土地平整。入住的标准
10、入住的标准3、容积率、容积率 容积率容积率=总建筑面积总建筑面积基地面积基地面积 土地的利用率土地的利用率独栋别墅：0.3 双拼别墅：0.5 左右联体别墅：0.50.8 叠加别墅：略高于联体多层：0.81.2 小高层：1.21.8高层：1.82.5 超高层：2.534、限高、退界、容积率、限高、退界、容积率衡量步入房产代理行业基础培训资料第 5 页 共 11 页政府出让土地时往往规定好了限高、退界、容积率等相关经济技术指标。 退界：按照道路、河流宽度的一半，向土地界限内退一半。5、建蔽率、建蔽率 建蔽率建蔽率=建筑投影面积建筑投影面积基地面积基地面积100% 建筑密度建筑密度 1 公顷=100
11、00 平方米 1 亩=667 平方米 1 公顷=15 亩6、绿化率、绿化率 绿化率绿化率=总绿化面积总绿化面积基地面积基地面积100% 小区品质小区品质 现在住宅小区的绿化率一般达到 40%以上，最低的标准时 35%以上。上海规定“花园” 小区的绿化率不能低于 50%。 注： 方孔砖的地面面积一半作为绿化面积计算。 集中绿地中的小品算作绿化面积。 公共建筑、配套设施、道路、水泥停车位不算作绿化面积。 高档住宅小区的绿化率甚至达到了 70%以上。7、得房率、得房率 得房率得房率=套内面积套内面积建筑面积建筑面积100% 小区品质、得到房子的面积小区品质、得到房子的面积 建筑面积=套内面积+公摊面
12、积 套内面积=关门面积 独有墙体截面积全部算作该户的建筑面积；和邻居的共有墙，每户计算其一半面积在 各自的建筑面积之中。 公摊面积包括门厅、楼梯、过道、电梯、设备室等 大公摊：整栋楼的公摊 小公摊：一层楼的公摊部分 独栋别墅得房率 100%；多层得房率 90%左右；小高层得房率 78%82%；高层得房道路道路河河流流道路道路河河流流退界退界衡量衡量衡量步入房产代理行业基础培训资料第 6 页 共 11 页率为 75%左右，商务办公楼得房率为 68%。 住宅房的最低得房率为 70%，最优的得房率在 88%左右。8、阳台面积计算方法、阳台面积计算方法 封闭阳台全部面积计算在建筑面积内；未封闭的阳台面
13、积计算一半的建筑面积；露台 一般是赠送的。9、商品房交付时开发商应该提供的证书、商品房交付时开发商应该提供的证书 交付使用许可证、入住许可证、质量保证书、产品使用说明书交付使用许可证、入住许可证、质量保证书、产品使用说明书10、营销模式、营销模式 台湾销售模式台湾销售模式：强调团队协作，寻找潜在客户，包装产品 香港销售模式香港销售模式：单兵作战能力 11、楼板价、楼板价 楼板价楼板价=土地成本土地成本总建筑面积总建筑面积 每平方米的地价（土地成本）每平方米的地价（土地成本）12、建筑物的总体构造、建筑物的总体构造 1）建筑构造）建筑构造点式：楼梯间位于中间，房屋围绕中间，朝向南北。点式：楼梯间
14、位于中间，房屋围绕中间，朝向南北。蝶式：朝向不定蝶式：朝向不定板式：朝向向南，楼梯平均分布板式：朝向向南，楼梯平均分布2） 、小区排布、小区排布 兵营式（排列式）兵营式（排列式） 组团式：利用天然的、人工的河、景观分成相应的组团组团式：利用天然的、人工的河、景观分成相应的组团 围合式围合式三、判断房型好坏的标准三、判断房型好坏的标准1、方正、方正：普通人要求房型为四方型的，但也要注意一些人的个性追求。面宽：一般为东西 向；进深：一般为南北向。 2、采光、采光：规定一年中冬至日某扇窗的日照时间至少为一个小时，一年中其他时间不能少于 五个五个小时。 3、通风、通风：主要靠南北通透。 4、朝向、朝向
15、：考虑阳光、景观、通风等因素，使之达到最优的功能效果。主卧和客厅的朝向比 较关键。 5、层高、层高：层高一般为 3 米，净层高不得低于 2.8 米。 6、得房率、得房率：多层为 90%左右；小高层为 80%以上，高层为 70%以上。 7、面积大小、面积大小经济型经济型舒适型舒适型一室50 M270 M2衡量楼梯楼梯步入房产代理行业基础培训资料第 7 页 共 11 页两室90 M2110 M2三室120 M2140 M2四室150 M2160 M28、功能间：、功能间： 门厅（玄关） 、客厅、餐厅、厨房 卧室（主卧、客卧、次卧） 、卫生间（主卫、客卫） 书房、衣帽间、储藏室、保姆房 阳台（景观阳
16、台、工作阳台） 、露台 9、面宽、面宽 主卧的面宽不能低于 3.9 米； 次卧的面宽不能低于 3.6 米； 客厅的面宽不能低于 4.2 米。 10、厨房的排布、厨房的排布：主要考虑厨房三件套（水槽、煤气灶头、储物空间）的位置。 一线式：一线式：储物空间储物空间灶头灶头水槽水槽梯形式梯形式水槽水槽灶灶 头头储储 物物最优布置：三角式最优布置：三角式灶头灶头储物储物水槽水槽11、干湿分离、干湿分离：洗衣服、洗手、洗澡是否在一起 12、动静分离、动静分离：可不可以明显的划出一条线来区分开动静空间。 13、动线是否清晰、少、动线是否清晰、少：活动的区域是否构成一条清晰的线。 14、私密性、私密性：主卧的私密如何，
