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1、入住计划背景：某小区占地面积 20 万平方米住户:2000 户一 、 1 入住服务前提条件入住服务前提条件是物业已经通过承接查验，并达到入住条件(1 ) 物业通过承接查验的标志a 房屋无重大问题b 工程遗留问题得到解决c 工程资料已经齐备d 业主档案资料已经移交完毕，产权确认工作已结束（2 ） 达到入住条件 a 物业区域具备通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需；b 配套设施基本齐备，并能使用；c 管理处有固定的办公场所并开始办公。2 入住服务的操作模式 （1） 建设单位为主的操作模式这种模式是入住服务以建设单位为主，物业服务企业协作和配合。此模式的
2、特点是，建设单位具体负责向业主移交物业并办理相关手续，如业主先到建设单位确认相关购房手续、业主身份，验收物业、提交办理房产证的资料、开具物业购买正式发票、逐项验收其名下物业的各个部分、领取钥匙等。（2） 物业服务企业为主的操作模式这种模式的特点是建设单位将入住服务委托给物业服务企业，由物业服务企业代为办理入住手续。这种情况多出现于物业管理早期和前期介入较深，物业建设单位楼盘众多、人力资源不足，或物业建设单位与物业服务企业上下级单位，以及其他建设级单位和物业服务企业协商认为必要的情况等等。二 入住前期准备工作1. 收楼工作人员要熟悉资料物业管理工程人员逐项熟悉各类物业建筑竣工图纸,做到能详尽地回
3、答出业主使用人关于图纸的问题.为此,工程人员对图纸上不明之处,应做好相关记录,以便及时向开发商和监理方请教.物业管理公司从事收楼服务人员熟悉业主及售房等其它相关资料.同时,服务人员必须要有良好的职业道德,在熟悉过程中要确保资料的保密性,不能向第三者透露任何有关业主资料及售房资料,以免造成不必要的责任纠纷.2. 保持与开发商的紧密联系物业管理企业要与开发商之间协调.沟通(含施工单位的沟通).由物业管理人员定期向开发商了解工程质量,并向开发商提出有利于物业使用的合理化建议方案,以便开发商与施工单位协商.改进.同时向施工单位在施工现场请教工程技术问题,避免日后在管理上走不必要的弯路.3. 准备好各类
4、文件和资料4. 各级人员的业务培训物业公司培训员工在组织上的严谨性.收楼的专业性.服务的亲密性方面准备充分.业主的通知发放后,根据员工对流程熟悉程度.仪容仪表和相应气质,进行划分组.分为引导组(物业区域内).接待组(资料组.财务组).售楼组以及资讯组.分组后,由小组长进行相关的具体培训和指导工作,务必做到熟练.礼貌和准确.三、其他准备（1）入住工作计划建设单位和物业服务企业应在入住前一个月制定入住工作计划，有项目管理负责人审查批准，并经报上级主管部门核准。计划中应明确：入住时间、地点15 号楼的业主在 2010 年 5 月 10 日上午 8：30下午 4：30至 2010 年 5 月 12 日
5、上午 8：30下午 4：30610 号楼的业主在 2010 年 5 月 13 日上午 8：30下午4：30 至 2010 年 5 月 15 日上午 8：30下午 4：301115 号楼的业主在 2010 年 5 月 16 日上午 8：30下午4：30 至 2010 年 5 月 18 日上午 8：30下午 4：301620 号楼的业主在 2010 年 5 月 19 日上午 8：30下午4：30 至 2010 年 5 月 21 日上午 8：30下午 4：30（2）负责入住工作的人员及职责分工小组负责人主要职责宣传企划组王磊一期入住前置宣传;欢迎业主入住现场及小区内氛围布置,入伙仪式策划举办现场服务
6、组周宝瑞周宝瑞提供入住手续办理各项服务和形象展示,增强客户良好体验,引导业主入住手续并维持现场秩序身份确认组陈洁为向业主发出通知及确认业主具备入住资格,给具备入住资格的业主发财务收费组黄阳负责核对业主购房资料,计算物业管理费用额度,负责收取业主交纳的物业管理费用和其他费用资料发放组朱彩云发放业主手册,两书,指导业主签署入伙合约工程验收组邓蔚负责带领业主验收房屋,负责按流程处理房屋遗留问题,与售后服务部对接,负责要求验房合格,业主在验房单上签字,完成验房手续,负责与完成验房的业主交接钥匙等综合支持组高正东房屋钥匙管理,现场客户处理,其他后勤支持（3）入主过程中使用的文件和表格承诺书消防安全协议书
7、业主档案表收楼单业主领取钥匙登记表一卡通登记表电表卡领取登记表燃气卡领取登记表邮箱钥匙领取登记表强电竖井钥匙领取登记表房号房屋性质户型业主名称性别出生年月民族 籍贯身份证（暂住证）号码工作单位或联系地址银行账户（一本通）联系电话（BP机/手机）备注（4）入住手续办理和程序(5)注意事项及其他情况四编制入住工作方案、1.确认业主身份（1）购房合同原件（2）业主身份证原件（3）单位购房的还需检查其单位营业执照副本（4）委托他人办理的，还需检查业主的委托书检查无误后，物业服务人员将购房合同原件、单位营业执照副本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案2. 费用缴交物业管理服务费收费标准序号 项目
8、 收费标准说明（1） 物业服务费高层住宅 1.5 元/平方米/月（2） 物业服务费商业店面 1.0 元/平方米/月（3） 按建筑面积计算（4） 按季度收取（5） 从通知交房之日收取（6） 供工维修基金 0.5 元/平方米/月（7） 汽车车卫管理费 80 元/平方米/月 按季度收取（8） 装修履约金 1000/户装修完成后，没有违反装修的有关规定，未发现损坏公共建筑和公用设施情况，经验收合格后三个月则退还保证金（9）土头清运费 3 元/平方米/月 用于统一清运装修装饰土头垃圾，一次性收取。物业服务人员指引业主到财务窗口缴纳入住费用，财务部门根据收款项目开局收款收据3.验房收楼一.物业服务人员在业
9、主缴完入住费用后，带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入验楼情况表中验房的内容及注意事项：（1） 详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（2） 仔细检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。（3） 仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。（4） 仔细检查水电畅通情况和能否正常使用。（5） 仔细检查下水情况（6） 验收地面下水情况（7） 核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。二房屋验收合格后物业服务人员应请业主在验楼情况表中签字确认；如验收中发现问题，业主要求在其搬入前或在其二次装修前维修的，管理处应通知建设单位在一周内给予解决
10、，并将整改结果通知管理处。4.发放钥匙（1）业主收楼无问题的，物业服务人员应将业主钥匙全部交给业主（2）业主收楼有问题的，物业服务人员应将业主钥匙交给业主的同时，应留下一把大门钥匙在管理处，以工维修使用（3）业主在领取钥匙时，物业人员应要求业主在钥匙领取表内签名确认5.签署业主公约和消防安全责任书（1）物业管理员将业主公约和消防安全责任书 （一式两份）交给业主并请业主详细阅读（2）请业主签署有关文件。如业主公约 、 装修管理协议 、 消防安全责任书等（3） 物业管理员将业主签署后的上述文件一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保管。6.资料发放物业服务人员将以下资料发给业主保存并要求业主在资
11、料领取清单上签名（1） 住户手册 （2） 服务指南（3）签署后的业主公约(4）签署后的 装修管理协议 （5）签署后的消防安全责任书（6） 住宅使用说明书（7） 住宅质量保证书.7. 开通水电（1）物业服务员邀请业主一起将水电表读数抄录在验楼情况表中（2）通知机电部门开通该业主房屋的水电。8.入住资料归档五.办理客户入住手续入住手续书尊敬的女士/先生：您所认购的区栋单元号楼宇，现已具备入住条件，请阅读入住须知，按下列流程办理入住手续：业主携带相关资料，按规定时间到达入住现场领取入住排队号业主按入住排队号现场接待中心二楼核对确认身份，提交相关资 料和业主调查表，缴纳入住相关费用业主提交业主情况登记
12、表，签业主公约、区域防火责任书，领取业主手册 等，缴纳物业管理费验房工作人员与业主共同对房屋进行验收，填写售 楼入住声明复检验收不合格验收合格物业公司工作人员协助业主抄读水、电表底数，双方在售楼入住声明 上签字确认，将钥匙等物品交与业主业主入住手续办理完毕朱彩云朱彩云入住大厅平面图入住大厅平面图物业公司、工程部协助业主对房 屋质量问题进行整改物业公司将业主资料及时整理归档内部资料，请勿外传！9JWKffwvG#tYM*Jg&6a*CZ7H$dq8KqqfHVZFedswSyXTy#&QA9wkxFyeQ!djs#XuyUP2kNXpRWXmA&UE9aQGn8xp$R#͑GxGjqv$
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